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by 정동근 변호사 Jun 14. 2022

[권리금전문변호사] 권리금의 의의 및 종류

Ⅰ. 상가권리금의 의의

상가건물 임대차보호법 제10조의3에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

또한 권리금의 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다.

Ⅱ. 상가권리금의 종류

1. 바닥권리금

가. 개념

바닥권리금 또는 지역권리금은 영업장소가 위치한 지리적 이점을 이유로 발생하는바, 상가의 위치가 좋은 곳, 눈에 잘 띄는 곳, 상권에 형성된 지역 내에 입지해 있는 경우 그 이익의 대가로 지급되는 권리금입니다. 바닥권리금이 발생하는 장소적 환경이 존재하는 예로, 지하철역, 버스정류장과 같이 유동 인구가 많고 교통이 편리한 곳이나 다수의 상점의 임차인들이 장기간 유사업종을 영위함으로써 특정 지역에 특생 있는 상권이 있는 곳이 있습니다.

나. 귀속주체

1) 학설의 태도

바닥권리금의 귀속 주체와 관련해서는 학설이 나뉘어 있습니다. 장소적 이점은 임대인이 가지는 것으로 보는 견해, 상인들의 공동 노력으로 특정 지역에 상권이 형성된 경우 위의 장소적 이점은 실제 상가를 운영하는 임차인에게 귀속된다는 견해, 특정한 개인 소유로 인정될 수 없다는 견해가 존재합니다.

2) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다 25013 판결

대법원은 “권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장 기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것”이라고 판시하여, 임대인이 바닥권리금의 귀속주체가 될 수 있다는 태도를 보이고 있습니다.

2. 영업권리금

영업권리금은 장기간 영업을 통해 확보된 고객, 거래처나 명성, 신용, 영업상의 노하우 등의 무형의 재산적 가치에 대한 대가를 의미합니다.

일반적으로 영업권리금은 상가에서 1년 동안 영업을 통하여 얻은 영업상 순이익 즉, 영업이익에 일정 배수를 적용하여 결정합니다. 영업이익의 판단은 국세청에 신고된 매출금액과 장부 등을 참고합니다. 그러나, 간이과세인 경우와 실제 납부한 세금이 없는 경우도 존재하므로, 영업권리금 산정 근거로 영업이익만을 한정하고 있지는 않습니다. 따라서, 기존 임차인이 제시하는 자료를 보완하여 영업권리금을 결정할 수 있고, POS 매출, 고객 목록, 주문 건수, 처방전 건수, 환자 차트와 같은 자료를 참고할 수 있습니다.

또한 통상 중개업소를 통하여 조사된 인근 유사 상가의 권리금 시세와 방매된 영업권리금을 비교하여 영업권리금의 적정성을 판단합니다.

임차인이 영업장소 내에서 영업을 통하여 창출한 이익이므로 영업권리금은 임차인에게 귀속되어야 합니다.

3. 시설권리금

가. 개념

시설권리금은 임차인이 영업을 위하여 건축물을 수리 또는 구조변경하거나, 내부 인테리어를 하거나, 집기 및 비품과 같은 영업시설을 설치한 경우, 위 부분에 대한 권리금입니다.

시설권리금은 영업기간에 따른 감가를 고려하여 잔존가치로 결정하고, 감가상각의 기간은 업종 및 시설의 특성에 따라 달라집니다.

나. 부속물매수청구권 및 비용상환청구권과의 관계

시설권리금은 민법상 부속물매수청구권이나 비용상환청구권의 행사로 반환받을 수 있는 가능성도 존재합니다. 그러나, 부속물매수청구권은 임대인으로부터 매수하거나 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건의 경우에 한하여 제한적으로 인정되고, 비용상환청구권은 자신의 영업을 위하여 임차인이 투입한 시설개수비용이나 수리비가 필요비나 유익비로 인정되어야 청구가 가능합니다.

시설권리금과 필요비 또는 유익비는 서로 상이합니다. 시설권리금은 임차인이 임차건물에 입점한 후 영업을 영위하기 위하여 설치한 영업시설물의 가치에 국한되는 반면에, 필요비와 유익비는 임차건물의 효용을 유지하거나 증진시키기 위하여 투입된 비용입니다. 그러므로, 종전 임차인이 설치한 영업시설 및 인테리어의 잔존가치로서 영업시설 및 인테리어가 수익력을 창출하는데 얼마나 기여하는지를 판단하고 그에 대한 대가로서 주고 받는 금전으로서의 시설권리금은 부동산 자체의 객관적 가치 증가 또는 보존을 위한 비용이 아닌 것입니다.

그리고, 임차인이 영업시설을 설치하며 투입하게 된 필요비와 유익비의 경우에도, 임대차계약서에 원상복구 특약이 있다면 이는 비용상환청구권 포기 특약으로 보므로, 신규 임차인으로부터 시설권리금으로서 위 비용을 회수하지 못하였다는 이유로 임대인에게 위 비용의 보전을 요구할 수 없습니다.