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by 정동근 변호사 Aug 26. 2022

[부동산전문변호사] 상호명의신탁의 법률관계와 해지

1. 내부적 관계

명의신탁계약의 경우 신탁자와 수탁자 사이의 내부관계에 있어서 그 목적물의 소유권은 언제나 신탁자가 보유하는 것이고, 그 목적물의 소유권과 관련되어 발생된 권리도 그들 내부관계에 있어서는 신탁자에게 귀속되는 것인바(대법원 1996. 10. 25. 선고 95다40939 판결), 구분소유자는 자신이 배타적으로 지배하는 특정부분의 부동산에 대해서 상호명의신탁관계에 있는 다른 자에 대해 완전한 구분소유권을 주장할 수 있습니다.

따라서 구분소유권자는 그들 사이의 내부관계에 있어 그 특정부분에 대해 배타적으로 사용, 수익할 수 있고 자유로이 처분할 수 있으며 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 또한 자신의 점용부분을 다른 공유자가 침해하는 경우, 불법점유자에게 손해배상청구권을 행사하는 데 있어서, 공유자로서가 아닌 특정 부분에 대한 배타적 점용권 내지 소유권에 기초한 손해배상청구권을 행사하는 것이므로, 공유지분의 비율과 관계없이, 손해 전부를 청구할 수 있습니다.

2. 대외적 관계

1) 명의신탁관계의 한 유형이라 할 것이므로 제3자와의 대외관계는 일반적인 명의신탁관계의 법리가 그대로 적용됩니다. 즉 부동산을 명의신탁한 경우 소유권이 대외적으로 수탁자에게 귀속하게 되어 명의신탁자는 신탁을 이유로 제3자에 대하여 그 소유권을 주장할 수 없고, 부동산의 명의신탁에 있어서 수탁자들의 외부적 소유관계는 공유관계라 할 것이므로, 대외관계에서는 전체 부동산에 대한 공유자로서의 지위를 갖게 됩니다. 따라서 부동산의 특정부분에 대하여 배타적인 지배를 하는 자도 대외적 관계에 있어서는 그 특정부분을 포함한 전체 부동산에 대해 공유자로서 등기부상의 공유지분에 따른 권리만을 주장할 수 있을 뿐이고 그 특정부분에 대해 구분소유권을 주장할 수는 없는 것입니다. 구분소유적 공유관계에 있는 부동산에 대해 제3자가 침해행위를 하는 경우 각 구분소유자는 공유관계에 근거하거나 각자의 공유지분권에 기초하여 제3자에 대해 물권적 청구권을 행사할 수 있게 된다고 할 것입니다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42987판결 참조).

한편, 제3자에 대한 관계에서, 그 권리의 행사는 등기된 공유지분의 범위 내에서만 행사할 수 있으므로(대법원 1993. 11. 23 선고 93다22326 판결 참조) 공유 토지에 대한 불법행위를 이유로 하는 손해배상청구권은 각 공유자들이 그 지분에 상응하는 비율의 한도 내에서만 행사할 수 있습니다(대법원 1998. 7. 10 선고 98두6067 판결 참조).

구분소유적 공유관계에 있는 토지가 수용된 경우 각 공유자에 대한 보상액을 결정함에 있어서는 일반 공유 토지와 마찬가지로 토지 전체를 평가한 후 각 공유지분에 따라 안분해야 합니다(대법원 1998. 7. 10 선고 98두6067판결 참조).

2) 구분소유자의 구분소유권의 단독 처분 가능 여부

부동산의 일부인 특정부분을 배타적으로 지배하는 구분소유자는 사실상 그 특정부분에 대해 단독의 구분소유권을 갖고 있으므로 다른 부분을 배타적으로 지배하는 다른 구분소유자의 동의 없이도 자유로이 그 특정부분을 처분할 수 있습니다.

대법원도 “1필지의 토지를 여러 사람이 그 토지 중 특정토지부분을 불하받고 편의상 지분소유권이전등기를 하여 등기부상 공유물로 되어 있다 하더라도 그 처분에 있어서 민법 제264조의 제한에 불구하고 공유자의 내부적 관계에 있어서는 각자 단독으로 처분할 수 있는 특별사정이 있는 경우라고 못 볼 바 아니다.”라고 판시하여(대법원 2009. 10. 15. 선고 2007다83632 판결), 부동산에 대한 구분행위나 분필절차 없이도 그 특정부분을 자유로이 처분할 수 있음을 밝히고 있습니다. 이 경우 대외적인 공시는 처분자 명의의 공유지분등기를 제3자에게 이전해주는 방식을 취하게 됩니다.

다만 이에 대하여 외형상 공유등기의 형식을 취하고 있는 이상 공유자 중 1인이 자유롭게 공유물의 특정부분을 처분하고 지분이전등기의 형식을 취하는 것이 공유물의 처분에 해당하여 공유자 전원의 합의를 요하고 있는 민법 제264조에 반하는 것이 아닌가에 대한 논의가 있습니다.

이에 대하여 상호명의신탁설의 입장에서 공유자 사이에서는 완전한 단독소유권자의 지위에 있어, 다만 형식만 공유지분등기의 형식을 취함으로 인해 다른 공유자와 상호 교차하여 명의신탁관계를 형성하고 있는 것에 불과하고각 공유자 상호 간에는 각자의 특정구분 부분을 자유롭게 처분함에 서로 동의하고 있다고 볼 수 있을 것이므로 민법 제264조에 위반되지 않는다라는 견해가 있습니다. 판례의 태도 역시도 위에 비추어 보아, 민법 제264조에 반하지 않는다고 보는 것 같습니다.

3) 구분소유권을 이전한 경우, 양수인과 기존 공유자들이 상호명의신탁관계를 유지하는지 여부(=구분소유 부분을 특정하여 매도한 경우, 승계 문제)

가) 일반적 경우

대법원은 “1필지의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 양도인의 의사에 기하여 양수인이 그 양수부분을 초과한 전체에 관하여 공유지분이전등기를 필한 경우 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁관계에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고 위 특정부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 위와 같이 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 위 특정부분의 최후의 양수인과 사이에 명의신탁관계가 성립된다.”라고 판시하며(대법원 1991. 5. 10. 선고 90다20039 판결), 양수인이 상호명의신탁 관계를 승계한다고 보고 있습니다.

나) 환지예정지 경작자들이 환지예정지의 일부를 각 위치 특정하여 분배받아 상환을 완료한 후 환지예정지로 환지확정된 경우, 수분배자들 및 그 전전양수인 사이의 관계

대법원은 “환지예정지를 경작하던 자들이 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지)의 시행으로 환지예정지의 일부를 각 위치 특정하여 분배받아 상환을 완료하면 그 수분배자들은 비록 당해 특정 부분의 면적비율에 따른 지분소유권이전등기를 경료하였다 하더라도 환지예정지 전체에 대한 공유지분을 취득하는 것이 아니라 각기 분배받아 점유중인 환지예정지의 특정 부분의 구분소유적인 소유권을 취득하였다가 그 후 환지예정지대로 환지확정되는 경우 그 특정 부분에 대한 소유권을 확정적으로 취득하게 된다 할 것이고, 이 경우 수분배자들 및 그 전전양수인 등 공유자들 사이에는 상호명의신탁관계가 성립한다.”라고 판시하며(대법원 2000. 3. 14. 선고 98다46778 판결), 수분배자들 및 그 전전양수인 사이의 상호명의신탁 관계가 인정된다고 보고 있습니다.

다) 경락된 경우, 경락인과 기존 공유자들 사이 관계

(1) 문제되는 상황

1필지의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 공유지분을 경락인이 취득한 경우, 경락인과 기존 공유자들 사이에 구분소유적 공유관계가 유지되는지가 문제입니다.

(2) 대법원의 태도

대법원은 “낙찰에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이어서 1동의 건물 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 낙찰자는 구분소유적 공유지분을 그대로 취득하는 것이므로(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결 참조) 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 대한 입찰을 실시하는 집행법원으로서는 감정인에게 위 건물의 지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저입찰가격을 정한 후 입찰을 실시하여야 할 것이다.”라고 판시하며(대법원 2001. 6. 15. 선고 2000마2633판결), 경매의 경우, 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 부분을 경매의 목적물로 하여 감정평가와 최저경매가격 결정을 하고 경매를 시행한 때에만 그 지분의 매수인과의 관계에서도 구분소유적 공유관계가 유지된다고 보고 있습니다. 이와 달리 공유지분에 대한 경매가 이루어져 경락된 경우에는 경락인과 기존 공유자들 사이에는 일반 공유관계만 존재할 뿐, 상호명의신탁의 관계는 성립하지 않습니다.

이와 관련하여, 공유지분에 대한 경매인지, 구분소유적 공유관계 중 특정부분에 대한 경매인지와 관련하여 대법원은 “토지의 전체에 대한 지분이 경매의 목적물이었던 경우에는 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 이상, 위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다고 보아야 하며, 이는 매수인의 구분소유적 공유관계에 대한 인식유무에 따라 달라지지 않는다고 한다.”라고 판시하며(대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810,68827 판결), 경락인의 인식이 판단 기준이 아님을 밝히고 있습니다.

대법원이 이러한 입장을 취한 것은 경락인이 구분소유적 공유관계가 존재하는 것을 알았다고 하더라도 매각 자체가 구분소유적 공유관계의 특정부분이 아니라 지분이었으므로 이로써 구분소유적 공유관계는 해소 되었다고 보아야 하기 때문으로 보입니다.

4) 공유지분의 처분 가능성 및 효과

가) 학설의 입장

공유자 중 1인이 자신의 특정소유부분이 아니라 그 토지 전체에 대한 진정한 공유지분을 양도한 경우, 양수인은 명의신탁의 일반이론에 따라 완전한 공유지분권을 취득하게 되므로 당사자들 사이에 상호명의신탁의 승계에 대한 명시적 묵시적 합의도 인정되지 않는 이상 상호명의신탁관계가 승계되지 않아 그 토지에 관한 상호명의신탁관계는 모두 소멸된다고 볼 수밖에 없다는 견해가 있습니다. 상호명의신탁관계는 당사자들의 약정만으로 성립되고 또 당사자 간의 약정으로 소멸되는 것인 반면 그 약정을 공시할 수도 없는 것이므로 약정의 존재를 모르고 등기를 신뢰하여 공유지분을 매수한 자를 희생시키면서까지 상호명의신탁관계의 승계를 인정하여서는 안될 것이기 때문입니다.

다만 공유자들이 토지를 구분하여 점유하면서 그 구분부분에 각각 건물을 축조하여 소유하고 있다가 그 건물과 공유지분을 처분한 경우와 같이 외견상 구분소유관계가 명백한 경우 등에는 당사자 사이에 상호명의신탁관계의 승계에 관한 묵시적 약정이 있는 것으로 추인될 수 있을 것으로 보입니다.

나) 판례의 태도

대법원은 “상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 외부관계에 있어서는 그 1필지 전체에 관하여 적법한 공유관계가 성립되어 그 공유지분등기는 그 1필지 전부에 유효하게 이전될 수 있고(당원 1979.6.26.선고 79다741 판결 참조) 또 부동산을 명의신탁한 경우에는 소유권이 대외적으로는 수탁자에게 귀속되는 것이므로 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 사유가 없는 한 제3취득자는 신탁재산에 대한 소유권을 적법히 취득하고 명의신탁관계는 소멸된다 고 할 것이다.”라고 판시하며(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결), 공유지분만의 처분 가능성을 인정하고 그 효과로 상호명의신탁관계가 소멸한다고 보고 있습니다.

다) 구분소유적 공유자들 상호 간 지분이전의 경우

대법원은 “서로 특정부분을 구분소유하면서 상호명의신탁관계로 공유등기를 경료 한 경우에 있어서 각 구분소유자들 상호간의 지분이전은 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 지위를 승계하는 것이라고 보는 것이 타당하다”라고 판시하며(대법원 2011. 5. 13. 선고 2009다2125 판결), 상호명의신탁관계가 유지된다고 보고 있습니다.

라) 구분소유적 공유에 있어 특정점용부분을 배타적으로 사용 수익하면서 단독 소유자처럼 처분할 수 있게 할 것을 내용으로 하는 관리 방법의 약정과 그러한 특정점용부분의 상태대로 추후 협의 분할을 할 것을 내용으로 하는 분할방법에 관한 약정이 지분을 양수한 제3자에게도 승계될 수 있는지 여부

해당 문제는 결국 공유물의 불분할의 특약 혹은 분할방법의 특약의 승계문제에서 논의와 동일할 것으로 보입니다.

대법원은 “공유자 간의 공유물에 대한 사용수익 관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나”라고 판시하며(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다1827 판결), 공유물의 관리에 관한 특약이 지분의 특정승계인에게 승계됨을 명시적으로 판시하고 있습니다.

공유물의 관리와 비교하여 공유물분할 및 분할금지의 약정은 공유지분권의 특정승계인에게 당연히 승계되지 않습니다. 대법원은 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유자 간의 공유물에 대한 사용수익·관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해한다고 볼 수 있는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계되는 것으로 볼 수는 없다.”라고 판시하며(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결), 이를 밝히고 있습니다.

3. 구분소유적 공유관계의 해소

구분소유적 공유관계는 명의신탁관계의 일종이라고 할 것이므로 명의신탁 해지의 의사표시에 의해 소멸된다고 할 것입니다. 즉 구분소유자 중 1인의 일방적인 해지 의사표시에 의하여 구분소유적 공유관계는 소멸합니다. 그리고 구분소유적 공유관계의 표상으로서 등기되어진 공유지분을 전체 부동산에 대한 진정한 공유지분으로 양도하고 제3자가 이를 양수한 경우에도 앞서 살펴본 바와 그 관계는 소멸합니다. 따라서 특정부분을 배타적으로 지배하는 구분소유자는 다른 구분소유자에게 상호명의신탁관계의 종료를 이유로 그 특정부분에 대하여 갖고 있는 공유지분의 이전을 청구할 수 있고, 다른 구분소유자 역시 그가 배타적으로 지배하는 특정부분에 대해 같은 청구를 할 수 있는 것입니다.

대법원도 “구분소유적 공유관계에 있는 토지의 경우 공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지 아니하고, 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하면 되고, 이에 갈음하여 공유물분할청구를 할 수는 없다고 한다”라고 판시하고 있습니다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결).

건물의 경우에도 마찬가지입니다. 대법원은 “상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에서 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐 그 건물 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없다.”라고 판시하고 있습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171판결).

그리고 구분소유적 공유관계를 해소함에 있어서 각자의 등기의무는 동시이행관계에 있습니다. 대법원도 “구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 그 이행상 견련관계에 있다고 봄이 공평의 관념 및 신의칙에 부합하고, 또한 각 공유지분권자는 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 지분소유권이전등기의무를 지므로, 그 구분소유권 공유관계를 표상하는 공유지분에 근저당권설정등기 또는 압류, 가압류등기가 경료되어 있는 경우에는 그 공유지분권자로서는 그러한 각 등기도 말소하여 완전한 지분소유권이전등기를 해 주어야 한다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2004다32992 판결).

구분소유적 공유관계에서 구분공유자 중 1인이 자신이 소유하는 부분을 제3자에게 양도한 후 그 부분이 독립한 필지로 분할되고 양수인이 그 필지에 관하여 단독 명의로 소유권이전등기를 경료받은 경우, 당해 구분공유자에 관하여 구분소유적 공유관계가 해소되는지 여부와 관련하여 대법원은 “내부적으로는 토지의 특정 부분을 소유하나 등기부상으로는 공유지분을 가지는 이른바 구분소유적 공유관계에서 구분공유자 중 1인이 소유하는 부분이 후에 독립한 필지로 분할되고 그 구분공유자가 그 필지에 관하여 단독 명의로 소유권이전등기를 경료받았다면, 그 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 것으로서 유효하고, 그 구분공유자는 당해 토지에 대한 단독소유권을 적법하게 취득하게 되어, 결국 당해 구분공유자에 관한 한 이제 구분소유적 공유관계는 해소된다. 따라서 그 구분공유자이었던 사람이 위와 같이 분할되지 아니한 나머지 토지에 관하여 여전히 등기부상 공유지분을 가진다고 하여도, 그 공유지분등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 아니하는 목적물에 관한 것으로서 효력이 없게 되고, 명의인은 대외적으로도 위의 나머지 토지에 대하여 공유지분권을 가진다고 할 수 없으며, 종전의 다른 구분공유자는 자신의 소유권 또는 공유지분권에 기하여 위와 같이 효력 없는 공유지분등기의 말소 기타 정정을 청구할 수 있다. 이상은 구분소유적 공유관계에서 구분공유자 중 1인이 자신이 소유하는 부분을 제3자에게 양도하였는데 후에 그 부분이 독립한 필지로 분할되고 위 양수인이 그 필지에 관하여 단독 명의로 소유권이전등기를 경료받은 경우에도 다를 바 없다.”라고 판시하며(대법원 2009. 12. 24. 선고 2008다71858판결), 위와 같은 경우에도 구분소유적 공유관계가 해소됨을 밝히고 있습니다.

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[부동산전문변호사] 상호명의신탁의 성립요건

구분소유적 공유관계가 성립되기 위해서는 ① 당사자 사이에 구분소유에 관한 합의, ② 공유로 하는 등기 ③ 토지나 건물의 구분소유 부분이 특정되어야 합니다. 1. 구분소유에 관한 합의

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