[부동산전문변호사] 상호명의신탁과 담보권, 점유취득시효
1. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)와 용익권 관련 문제
가. 구분소유자가 용익권 설정 가능 여부
구분소유적 공유관계에 있는 특정 일부에 대한 용익권설정을 누가, 어떻게 하여야 하는지에 관한 문제입니다. 즉 당해 특정부분을 배타적으로 사용･수익하는 특정 공유자가 그 설정행위를 단독으로 할 수 있다고 할 것인지 문제입니다.
명의신탁이론에 의하면 외부적으로는 수탁자가 물권자이므로 수탁자가 그 법률행위를 하여야 할 것입니다. 즉, 특정 공유자가 배타적으로 점유하는 부분을 제3자에게 임대하는 행위는 제3자와의 관계이므로 특정부분의 신탁자인 공유자가 단독으로 할 수는 없어야 명의신탁의 이론에 충실한 해석일 것입니다.
그러나 대법원은 일반적 명의신탁관계에 있는 목적물에 대한 주택임대차와 관련하여 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차에는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다”고 하여, 신탁자에게 임대권한이 있음을 밝히고 있습니다.
그러나 위의 대법원의 논리를 그대로 적용할 수도 있으나, 통상의 명의신탁과 달리, 상호명의신탁의 경우 공유자는 일면에서는 신탁자이면서 일면에서는 수탁자이므로 위의 판례이론을 그대로 적용할 수는 없을 것이라는 해석도 가능할 것 같습니다.
나. 관습상의 법정지상권 성립 여부
1) 구분소유적 공유관계에 있는 공유자가 자기가 독점적으로 사용하는 부분에 자기 소유건물을 신축한 경우, 구분소유적 공유관계에 있는 공유자들과의 관계에서는 건물의 소유자와 토지의 소유자가 동일한 것으로 보아, 이들 공유자 중 다른 일인이 토지 또는 건물의 소유권을 취득하면 관습법상 법정지상권이 인정됩니다.
대법원 역시도“공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며, 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.”라고(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533판결),
“원고와 피고가 1필지의 대지를 공동으로 매수하여 같은 평수로 사실상 분할한 다음 각자 자기의 돈으로 자기 몫의 대지 위에 건물을 신축하여 점유하여 왔다면 비록 위 대지가 등기부상으로는 원·피고 사이의 공유로 되어 있다 하더라도 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 따라서 피고 소유의 건물과 그 대지는 원고와의 내부관계에 있어서 피고의 단독소유로 되었다 할 것이므로 피고는 그 후 이 사건 대지의 피고지분만을 경락취득한 원고에 대하여 그 소유의 위 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하였다고 할 것이다”라고(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094판결),
“종전 토지의 공유자들이 합의하에 환지예정지를 특정하여 구분소유하고 있는 상태에서 그 중 1인인 갑이 환지예정지 중 그 소유 부분을 을에게 양도하고 지분소유권이전등기를 경료하였는데, 그 당시 그 지상에는 갑이 건축중인 건물이 외형이 모두 완성되고 일부 내부공사 등 마무리공사만 남겨 둔 상태였던 경우, 공유자들 사이의 합의에 의하여 각각 환지예정지를 구분소유하기로 한 이상 다른 공유자들은 그 내부관계에서 갑이 소유하기로 한 환지예정지에 관한 한 종전 토지의 공유지분에 기한 사용·수익권을 포기하고, 갑의 처분행위로 인하여 갑이나 제3자가 종전 토지에 관한 법정지상권에 기하여 당해 환지예정지를 사용·수익하는 것까지도 용인하였다고 볼 수 있으므로, 갑은 그 건물의 소유를 위하여 을 등의 공유인 종전 토지에 관하여 관습법상의 법정지상권을 갖는다.”라고 각 판시하였습니다(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665판결).
2) 공유자 중 다른 일인이 토지 또는 건물의 소유권을 취득한 점은 같으나, 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정 소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우라면 애초에 건물과 토지의 소유자가 다른 경우이므로 관습법상 법정지상권이 인정되지 않습니다.
대법원도 “갑과 을이 대지를 각자 특정하여 매수하여 배타적으로 점유하여 왔으나 분필이 되어 있지 아니한 탓으로 그 특정부분에 상응하는 지분소유권이전등기만을 경료하였다면 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 또한 구분소유적 공유관계에 있어서는 통상적인 공유관계와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정매수한 부분은 각자의 단독 소유로 되었다 할 것이므로, 을은 위 대지 중 그가 매수하지 아니한 부분에 관하여는 갑에게 그 소유권을 주장할 수 없어 위 대지 중 을이 매수하지 아니한 부분지상에 있는 을 소유의 건물부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 법정지상권이 성립될 여지가 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49871 판결).
2. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)와 담보권 관련 문제
담보권은 물건의 특정일부에는 성립하지 못합니다. 따라서 구분소유적 공유관계에 있는 공유자는 자신이 배타적으로 점용하는 특정 부분에 대하여 저당권을 설정할 수는 없고, 자신의 지분 위에 저당권을 설정하여야 합니다. 그러나 실제로는 특정부분의 공유자가 그 특정부분에 대하여 저당권을 설정한다는 의사를 가지고 저당권을 설정한 경우, 담보목적물을 무엇으로 볼 것인지가 문제입니다.
이에 대하여 판례는 구분소유적 공유자가 자신의 지분권에 대하여 저당권을 설정하면, 담보권실행으로 매수인은 물건에 대한 단순 지분권이 아니라 구분소유적 공유지분을 취득하는 것이라고 하고 있으므로 사실상 저당목적물은 단순한 지분권이 아니라 구분소유적 공유지분권이라는 태도를 취합니다. 판례는 이로써 사실상 담보목적물이 목적물의 특정일부가 되는 것과 같은 결론을 도출하고 있습니다.
3. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)와 점유취득시효 문제
가. 특정부분을 제외한 나머지 부분에 대한 점유의 성질(자주점유인지 타주점유인지)(구분소유적 공유관계의 공유자 중 1인이 다른 공유자 소유의 대지를 매매 등으로 취득하여 점유하였다고 주장하는 경우)
부동산 점유취득시효에서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적ㆍ객관적으로 결정됩니다.
점유자가 스스로 매매 등과 같은 자주점유의 권원을 주장한 경우에 그것이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 점유권원의 성질상 타주점유라고 볼 수는 없습니다.
대법원은 “공유부동산의 경우에 공유자 중의 1인이 공유지분권에 기초하여 부동산 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 할 것이다. 그렇지만 이와 달리 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는 타인 소유의 부동산을 매수·점유하였다고 주장하는 경우와 달리 볼 필요가 없으므로, 취득 권원이 인정되지 않는다고 하더라도 그 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다거나 점유권원의 성질상 타주점유라고 할 수 없고, 상대방에게 타주점유에 대하여 증명할 책임이 있다.”라고 판시하였습니다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다68750 판결).
나. 구분소유적 공유관계에 있는 토지가 시효취득의 대상이 될 수 있는지 여부(=공유자가 아닌 제3자가 토지를 점유한 경우)
대법원은 “여러 명이 각기 공유지분 비율에 따라 특정 부분을 독점적으로 소유하고 있는 토지 중 공유자 1인이 독점적으로 소유하고 있는 부분에 대하여 취득시효가 완성된 경우, 공유자 사이에 그와 같은 구분소유적 공유관계가 형성되어 있다 하더라도 이로써 제3자인 시효취득자에게 대항할 수는 없는 법리이므로, 그 토지 부분과 무관한 다른 공유자들도 그 토지 부분에 관한 각각의 공유지분에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.”라고 판시하며(대법원 1997. 6. 13. 선고 97다1730판결), 즉, 수인이 각각 공유지분의 비율에 따라 특정 부분을 독점적으로 소유하고 있는 토지 중 공유자 1인이 독점적으로 소유하고 있는 부분에 대하여 제3자의 취득시효가 완성된 경우, 내부적으로 그 부분과 무관한 공유자일지라도 취득시효의 완성을 원인으로 한 지분이전등기절차를 이행할 의무를 지게 됩니다.
다. 토지의 특정부분을 구분매도하면서 지분이전의 형식으로 등기를 경료해 준 경우 매도인의 잔여부분 토지에 대한 점유의 성격
대법원은 “토지 소유자가 토지의 특정한 일부분을 타인에게 매도하면서 등기부상으로는 전체 토지의 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 경우에 매도 대상에서 제외된 나머지 특정 부분을 계속 점유한다고 하더라도 이는 자기 소유의 토지를 점유하는 것이어서 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다.”라고 판시하였습니다(대법원 2001. 4. 13. 선고 99다62036, 99다62043판결).
라. 공유관계에 없는 제3자가 구분소유적 공유관계에 있는 공유자 1인의 특정 구분소유 부분에 관하여 20년간 점유하여 점유취득시효가 완성되었는데, 다른 공유자가 본인의 특정 구분소유 부분을 매도하여 다른 공유자의 공유지분이 또 다른 제3자에게 이전된 경우
대외적인 관계(시효취득자와 구분소유적 공유관계에 있는 공유자들 사이)에서는 점유취득시효가 완성된 특정 구분소유 부분 중 다른 공유자 명의의 지분에 관하여는 소유 명의자가 변동된 경우에 해당하므로, 시효취득자는 이중양도법리에 따라 점유취득시효완성에 따른 소유권이전등기청구를 할 수 없습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다44753판결 참조).
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