[부동산전문변호사] 구분소유적 공유관계와 공지분
1. 공지분의 의의
구분소유적 공유관계에서, 실제는 그 토지를 특정 구분된 부분의 전부를 매도했는데, 지분이전등기 과정에서의 착오 또는 기타 사유로, 등기부상으로는 일부의 지분이 여전히 매도인 앞으로 남아 있는 것으로 등재되어있는 경우를 의미합니다[갑이 소유하는 100평의 토지가 80평의 토지로 환지되었고, 갑이 이를 50평과 30평으로 구분하여 그 위치를 특정한 후 각 을과 병에게 매도하였는데, 소유권이전등기를 해주면서 50/80과 30/80으로 또는 동일한 비율인 62.5/100와 37.5/100으로 이전하여야 함에도, 100평을 기준으로 50평과 30평에 대한 공유지분등기인 50/100과 30/100을 이전하여 주었고, 결국 매도인인 갑에게 여전히 20/100 공유지분이 남아 있는 상태를 의미합니다].
2. 문제되는 상황
공지분이 발생한 상황에서, 매도인이 본인에게 공지분이 있음을 빌미로 제3자에게 공지분을 매도한 경우를 기초로 하여 관련자들끼리의 법적 분쟁이 일어납니다.
3. 공지분에 대한 대법원의 문제 해결 법리
대법원은 크게 3가지 법리를 적용하여 공지분에 대한 문제를 해결하고 있습니다. 그 3가지는 다음과 같습니다.
① 구체적 타당성에 중점을 두고 공지분의 이론[공지분을 취득한 제3자가 명의신탁(상호명의신탁설)의 일반이론에 따라 적법한 공유지분을 취득하게 된다면 이는 구분소유적 공유관계가 붕괴되는 결과를 초래하게 된다는 점을 고려한 것을 의미합니다.]
② 부동산 이중매매의 법리
③ 구분소유적 공유의 법적 성질인 상호명의신탁의 일반법리
4. 공지분 이론
대법원은 “공지분은 지분권의 대상인 목적토지도 없이 등기부상으로만 존재하고 있는 것이므로 이를 제3자에게 매도하였다 하더라도 이는 부동산 이중매매와는 달리 실체관계에 부합하지 않는 무효의 등기로서 그 매매의 효력은 생기지 않으며 그 제3자의 지분권이전등기는 부적법하여 그 제3자는 공유자가 될 수 없다”라고 공지분 이론을 설명하고 있습니다.
5. 대법원 판례
1) 공지분 이론을 적용한 판례들
① 대법원 1972. 3. 31. 선고 72다27판결
공지분을 매수한 제3자가 공유자임을 주장한 사안에서 “대법원은 “환지된 토지의 위치를 특정하여 전체를 매수하여 실제로 잔존부분이 존재할 수 없는 경우에 착오로 매도인 명의로 남아있던 지분을 매도인이 다시 타에 처분하여도 이는 부동산 이중매매의 경우와는 달리 실체관계에 부합하지 않는 무효의 등기로서 그 매매의 효력은 생기지 않으며 그 제3자의 지분권이전등기는 부적법하여 그 제3자는 공유자가 될 수 없다”라고 판시하였습니다.
② 대법원 1977. 7. 12. 선고 76다817판결
구분소유적 공유관계를 형성한 양수인이 공지분을 매수한 제3자에 대하여 소유권이전등기말소를 청구한 사안에서 원심은 이중매매 법리에 따라 공지분을 매수한 제3자로의 공유지분 이전등기가 유효하다고 보았으나, 대법원은 “환지된 토지의 위치를 특정하여 전체를 매수하여 실제로 잔존부분이 존재할 수 없는 경우에 착오로 매도인 명의로 남아있던 지분을 매도인이 다시 타에 처분하여도 이는 부동산 이중매매의 경우와는 그 성질과 법률관계가 전연 상이한 것으로서 이에 기한 소유권이전등기는 부적법하다”라고 판시하며 파기환송 하였습니다.
③ 대법원 1990. 5. 25 선고 89다카14998 판결
국가가 환지예정지의 일부씩을 특정하여 모두 불하하였으나, 환지 확정된 토지가 환지예정지보다 증평 되었음에도, 이를 간과하고 지분 이전등기가 됨으로써 피고인 국가가 여전히 일부 지분을 소유하고 있는 것처럼 등재된 사안에서 대법원은 “ 토지의 소유자가 토지지분권 전부를 이미 매도한 후 지분권의 대상인 목적토지도 없이 등기부상으로만 존재하고 있는 토지를 타에 매도하였다 하더라도 이는 부동산의 이중매매의 경우와는 그 성질과 법률관계가 전연 다른 것으로서 그 매매는 효력이 생길 여지가 없으므로 이에 기한 지분권이전등기는 부적법한 것으로 무효이다.”라고 판시하였습니다.
2) 부동산 이중매매의 법리를 적용한 판례
[대법원 1997. 5. 23. 선고 95다26506 판결]
국가가 착오로 감보율을 고려하지 않은 채 환지예정지의 매도지분처리를 잘못하여 환지예정지로 지정된 A토지와 B토지를 갑에게 전부 매도하였고 갑은 A토지를 을에게, B토지를 병에게 각각 특정하여 매도하였으나 그 소유권이전등기는 공유지분이전등기의 방법에 의하여 하기로 한 경우에 갑이 지분 전부를 이전해 주어야 함에도 불구하고 일부 지분만 이전하여 준 결과 등기부상 일부지분이 국가와 갑 명의로 잔존하게 된 사안에서 대법원은 “감보된 면적만큼의 지분이 구토지 및 환지토지의 등기부상 국가 명의로 남아있게 되었다면 국가는 갑에게, 갑은 을과 병에게 남아 있는 지분을 추가로 이전하여 줄 의무가 있다고 할 것이므로 나중에 갑이 국가로부터 그 때까지 국가 명의로 남아있던 을토지의 나머지 지분을 이전받은 것은 유효하다고 할 것이고, 따라서 국가 명의의 나머지 지분을 이전 받은 갑이 이를 기화로 나머지 지분을 제3자에게 매도하여 버렸다면 제3자가 갑의 이중 매도한 배임행위에 적극 가담하였다는 등의 사정이 없는 이상 제3자는 나머지 공유지분권을 적법하게 취득한다”라고 판시하며 파기환송 하였습니다.
3) 명의신탁의 일반법리를 적용한 판례
[대법원 1992. 5. 26. 선고 91다27952판결]
갑은 그 소유의 토지를 특정 ․ 구분하여 타에 매도하였고 그 등기는 지분권이전등기로 방식으로 경료하여 주었는데 그 후에 그 토지가 갑이 혼자 특정 ․ 구분소유 하는 1필지의 토지(A토지)와 갑 및 그로부터 일부씩을 매수한 매수인들이 함께 구분소유적으로 공유하는 1필지의 토지(B토지)로 분할되었으며 그 등기는 2필지 전부에 대하여 갑 및 그 매수인들의 지분이 모두 전사되게 되었습니다. 이후에 매수인들은 A토지 중 그들 명의로 등기되어 있는 지분을 제3자에게 매도하였습니다. 이에 갑이 매수인들 명의로 전사된 A토지의 지분권이전등기는 공지분으로서 실체관계에 부합하지 않는 무효의 등기라고 주장한 사안에서 대법원은 “토지의 각 특정부분을 구분하여 소유하면서 상호명의신탁으로 공유등기를 거친 경우에 있어서 그 토지가 분할되면 분할된 각 토지에 종전토지의 공유등기가 전사되어 상호명의신탁관계가 그대로 존속되는 것이고, 분할된 토지 중 한쪽 토지에 공유등기명의자 중 일부의 구분소유부분이 포함되어 있고 그 토지가 제3자에게 양도됨으로써 그 토지에 관한 상호명의신탁관계가 소멸되었다고 하여도, 특정인의 구분소유하에 있는 나머지 분할토지에 관한 다른 공유등기명의자 앞으로의 명의신탁관계가 당연히 소멸되는 것은 아니다”라고 판시하며 원심과 마찬가지로 원고의 주장을 배척하였습니다.
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