[집합건물법변호사] 집합건물 전유부분과 대지사용권 관계
대지권등기, 매도청구권
1. 전유부분과 대지사용권의 관계
가) 전유부분과 대지사용권의 관계에 대한 대법원의 입장
대법원은 전유부분과 대지사용권은 주물과 종물의 관계에 있다고 봅니다. 즉 ① 민법 제100조 제2항의 종물과 주물의 관계에 관한 법리는 물건 상호간의 관계뿐 아니라 권리 상호간에도 적용되고, 위 규정에서의 처분은 처분행위에 의한 권리변동뿐 아니라 주물의 권리관계가 압류와 같은 공법상의 처분 등에 의하여 생긴 경우에도 적용되어야 하는 점, ② 저당권의 효력이 종물에 대하여 미친다는 민법 제358조 본문 규정은 같은 법 제100조 제2항과 이론적 기초를 같이하는 점, ③ 집합건물법 제20조 제1항, 제2항에 의하면 구분건물의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 점 등에 비추어 볼 때, 구분건물의 전유부분에 대한 보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권까지 미친다고 판시하였습니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).
나) 분리처분의 금지
1) 의의 및 처분의 범위
집합건물법에 의하면 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고(집합건물법 제20조 제1항), 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고(집합건물법 제20조 제2항, 제4항), 분리처분의 금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항할 수 없습니다(집합건물법 제20조 제3항).
집합건물법에 의하여 금지되는 ‘처분’에는 법률행위에 의하지 아니한 물권변동을 제외하고 의사표시에 의한 법률행위로서 권리변동을 직접 목적으로 하는 법률행위만 해당합니다. 또한 가압류 및 압류는 강제경매 또는 강제관리를 개시할 수 있는 절차로서 필연적으로 전유부분과 토지의 분리처분의 결과를 낳기 때문에 처분에 해당합니다.
2) 효력
전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없습니다. 또한 분리처분의 금지로써 대항할 수 없는 선의의 제3자는 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모르고 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미합니다.
3) 집합건물법 제20조 제1항과 제2항의 해석론
집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
1설은 제1항은 종속적 일체불가분성을 나타낸 원칙규정이고 제2항 본문은 주의적 의미만 가진다고 봅니다. 그러나 2설은 제2항이 일체불가분성을 선언한 원칙규정이고 제1항은 무용한 규정이라고 봅니다. 3설은 제20조 제2항 단서는 제2항 본문 뿐만 아니라 제1항에도 적용된다고 봅니다.
대법원은 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되면 대지사용권에까지 미치고 이때 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결), 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 경우 종속적 일체불가분성이 배제되므로 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 않는다고 판시하였습니다(대법원 1997. 6. 10. 선고 97마814 판결).
2. 대지권 등기
대지권 등기제도는 전유부분과 일체로서 처분되는 토지의 권리범위를 건물 등기사항증명서의 전유부분에 기재하여 그 등기의 효력을 토지에도 미치게 함으로써 그 이후로는 양자가 법률적 운명을 같이 하도록 하기 위하여 구분건물에만 인정되는 독특한 제도입니다.
종래의 토지등기기록은 그대로 존치하되, 집합건물의 등기기록은 각 구분건물마다 두는 대신, 1동의 집합건물에는 1등기기록을 사용하여 1동의 건물 전체에 대한 표제부(“공통표제부”)에는 1동 건물 전체의 표시등기 및 대지권의 목적인 토지의 지번 및 면적의 표시등기를 하는 한편, 각 구분건물마다 별도의 표제부 및 갑구와 을구를 두어 구분건물의 표시 및 권리관계 사항을 등기합니다. 그리고 각 구분건물의 표제부에는 전유부분만 등기하여 규약상 공용부분을 제외한 공용부분은 공통표제부에만 등기하고 표제부 중 대지권의 표시란에 대지권의 목적인 토지에 대하여 당해 구분소유자가 가진 대지권 종류 및 비율을 등기합니다.
3. 대지사용권과 관련된 제반 쟁점
가. 집합건물의 대지사용권 및 구분소유권 매도청구권
집합건물법 제7조(구분소유권 매도청구권)
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
대법원은 집합건물의 건축자가 대지를 매수하고 아직 이전등기를 경료받지 않더라도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축할 때 또는 아파트 등 대규모 집합건물에서 전유부분에 대한 이전등기만이 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고 대지지분에 대한 이전등기는 지체될 때 매매계약의 이행으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리가 있어 점유ㆍ사용권은 단순한 점유권과 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법에 따라 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 봅니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결, 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결).
만약 구분소유자가 대지사용권이 없으면 대지소유자는 전유부분의 철거를 구할 수 있지만, 집합건물법에 따르면 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 구분소유자에 대하여 구분소유권의 매도를 청구할 수 있습니다(집합건물법 제7조). 또한 전유부분의 철거가 사실상 불가능하다는 등 사유만으로는 매도청구권을 부정할 수 없습니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 95다40465 판결).
한편 구분소유권의 매도청구는 그 전유부분의 면적비율에 해당하는 비율의 대지사용권을 가진 자가 청구할 수 있으며, 전유부분의 철거를 구하는 것은 대지소유자의 자유이지만 전유부분의 철거에 의하여 다른 구분소유자의 권리가 침해될 경우 철거청구가 인정되지 않으므로 그 범위에서 구분소유권 매도청구권 행사는 의무적입니다.
나. 대지에 대한 저당권 설정
나대지에 저당권이 설정되고 그 후 구분건물이 축조되는 경우 집합건물법 제7조에 따라 대지소유자는 구분소유자에게 구분소유권을 시가에 매도하도록 청구할 수 있습니다. 구분소유자 내지 그 매수인은 대지사용권을 취득하기 전 대지에 대하여 저당권이 등기된 사실을 확인할 수 있었으므로 보호의 필요성은 적습니다. 한편 구분건물이 축조 중에 있거나 축조가 완료된 후 대지권의 등기가 이루어지기 전에 대지에 대하여만 저당권이 설정된 경우 ① 저당권설정 당시 건물의 존재가 예측되고 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 축조가 진행 중일 때에는 법정지상권이 성립하여 철거를 요구할 수 없고 ② 저당권이 설정된 후에 건물을 축조하였다면 법정지상권이 성립할 수 없으므로 구분소유자에 대한 매도청구권을 행사할 수 있습니다.
다. 구분건물에 대한 저당권 또는 전세권 설정
1) 전세권 설정
전유부분의 대지권에 대하여는 전세권을 설정할 수 없으므로 대지권 있는 구분건물에 대하여 전세권을 설정할 경우 건물에 대하여만 전세권설정등기를 하게 됩니다. 문제는 구분건물이 경매에 의하여 매각될 경우 전세권자가 대지권에 대한 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는지 여부입니다.
전세권에 대하여 법률로 규정한 바가 없으며 지분상 용익권의 설정은 그 효력이 공유물 전부에 미치므로 공유자 전원에 대하여 부담을 지우는 것이 되는데 그 부담은 타당하지 않다는 부정설이 있으나, 집합건물에서 공유지분인 대지권과 전유부분은 일체로써 사용ㆍ처분되는 것이므로 전유부분에 대한 전세권의 효력은 공유지분인 대지권에도 미친다고 해석함이 전세권 설정에 관한 당사자의 의사에도 합치되어 긍정설이 타당합니다. 긍정설에 의하여야만 주택임대차보호법에 따른 우선변제권 있는 임차인이 임차주택 및 대지의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 점(집합건물법 제3조의2 제2항)과 균형에 맞는 측면이 있다고 할 것입니다.
2) 대지권 등기 전 구분건물에 대한 저당권 설정
종종 건설업자가 건물만에 관하여 수분양자 앞으로 이전등기를 마쳐준 뒤 시간이 흐른 뒤에야 대지에 관한 이전등기를 마쳐주면서 대지권 등기를 하는 경우가 있습니다. 대지권 등기가 마쳐지고 건물만에 설정된 저당권이 실행되는 경우 저당권의 효력이 대지권에 미치는지 여부가 문제됩니다.
긍정설은 집합건물법 제20조 제1항을 근거로 하여 전유부분에 대한 저당권의 효력은 대지권에도 미친다고 보는 반면, 부정설은 저당권자에게 불측의 이익을 주고 전유부분만에 저당권설정등기가 마쳐 있는 것을 믿고 전유부분과 대지권에 저당권을 취득한 제3자가 불측의 손해를 입게 된다는 점을 근거로 하여 전유부분에 대한 저당권의 효력은 대지권에 미치지 않는다고 봅니다. 절충설은 전유부분에 관하여 저당권을 설정할 당시 추후 대지권 등기가 되면 추가로 담보를 제공하기로 약정한 것과 같은 특별한 경우 전유부분과 대지사용권을 일체로 보아 대지사용권에 저당권의 효력이 미친다고 봅니다.
대법원은 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 나중에 전유부분과 대지권이 동일한 소유자의 소유에 속하게 되면 그 대지사용권에까지 미친다고 판시하면서 긍정설을 따르고 있습니다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결).
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