[집합건물법변호사] 집합건물의 증축을 위한 결의요건
1. 대법원의 입장(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결)
1) 사실관계 및 원심의 판단
제일평화는 상가 운영의 활성화를 위하여 2008. 12. 15.경 구분소유자회의를 개최하여 상가 옥상에 3개 층의 판매시설 1,126.46㎡를 증축하고 1층부터 3층까지의 계단실을 특별피난계단으로 수선하기로 하는 안건을 상정하고 위 증축 및 대수선에 동의하는 구분소유자의 서명ㆍ날인을 받아 증ㆍ개축 연명부를 작성하였습니다. 구분소유자 중 83.3%, 전유지분 중 85.76%이 증축 및 대수선에 동의한 것으로 나타났습니다. 서울특별시 중구청장은 2012. 3. 8. 증축 및 대수선은 공용부분의 변경에 해당하고 구분소유자 및 의결권 4/5 이상의 동의로써 서면결의가 이루어졌다고 판단하여 각 신청을 허가하였습니다.
원심은 증축 및 대수선이 공용부분의 변경에 해당하는 것을 전제로 그에 대한 구분소유자의 서면결의서인 증ㆍ개축 연명부로 대지사용권의 증명에 갈음할 수 있다고 보아 건축허가신청에 기한 증축 및 대수선 허가처분은 적법하다고 판단하였습니다.
2) 대법원의 판단
가) 증축 허가처분에 관하여
대법원은 증축에 의하여 상가 옥상에 신설되는 3개 층의 판매시설은 완공 시점의 구조와 객관적 용도에 비추어 구분소유자의 공용에 제공된다고 할 수 없으므로 전유부분에 해당하며, 집합건물 구조의 변경에 수반되는 전유부분의 신설로 말미암아 기존 구분소유자의 기존 전유부분에 대한 대지사용권에 영향을 미치고 신설된 전유부분에 대한 지분권이 신설되는 등 구분소유자의 권리에 변동을 야기하므로, 증축은 공용부분의 변경을 넘는 것으로서 공용부분의 변경에 관한 관리단 집회의 결의만으로는 부족하고 민법 제264조에 따라 구분소유자 전원의 동의 및 대지사용권자 전원의 승낙이 있어야 한다고 판시하였습니다.
그 근거로는 집합건물법 제15조 제1항은 집합건물 중 공용부분의 변경에 관하여 민법상 공유물와 달리 관리단 집회의 결의에 의하도록 정하고 있으며 결의에 관한 서류로써 대지사용권 등의 증명 서류를 갈음하도록 규정한 취지가, 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 용도 및 형상 등 단순한 변경에 관하여 구분소유자 전원의 동의 또는 대지사용권자 전원의 승낙이 없더라도 관리단 집회의 결의에 따르도록 함으로써 집합건물의 공요부분에 관하여 합리적ㆍ효율적 이용관계를 설정하기 위함이라는 점을 들면서, 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 초래하거나 구분소유자에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에 해당한다고 보았기 때문입니다.
나) 대수선 허가처분에 관하여
집합건물법
제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등)
① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.
② 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.
③ 제1항의 서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보에 관하여는 제30조를 준용한다.
증ㆍ개축 연명부는 구분소유자의 성명이 기재되고 구분소유자 중 대수선에 동의하는 구분소유자의 인영이 날인된 서면인데 연명부가 집합건물법 제15조 제1항 및 제41조 제1항에 따른 서면결의를 증명할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 원심은 집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서ㆍ결의서의 형식 및 내용 등에 관하여 아무런 제한을 두지 않았으므로 구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이른 사정이 인정되면 합의는 유효하다고 보았습니다(대법원 동지).
집합건물법 제15조 제1항은 공용부분의 변경에 관한 다수결을 규정하면서 제2항에서 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 개별적 승낙을 별도로 받도록 한 취지는 다수결에 의한 결의만으로는 정당화될 수 없는 일부 소수 구분소유자의 특별한 희생을 배려한 것입니다. 이때 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자가 지분별로 분담하는 경우 제2항에 의하여 구분소유자의 개별적인 승낙을 받아야 하는지 여부가 문제됩니다.
원심은 ‘특별한 영향을 받는 구분소유자’는 공용부분의 변경으로 인하여 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받는 자를 의미하므로 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 해당하지 않는다고 보았습니다(대법원 동지).
2. 공용부분의 변경, 공용부분의 전유부분화, 집합건물의 증축
1) 공용부분의 변경
공용부분의 변경은 지하실 또는 옥상을 관리실 또는 기계실로 개조하는 것처럼 공용부분의 형상이나 효용을 현저히 변경하는 것을 의미합니다. 형상의 변경은 외관이나 구조를 변경하는 것이며 효용의 변경은 기능이나 용도를 변경하는 것을 의미합니다.
한편 경미한 변경은 공용부분의 변경에 관한 특별결의가 아니라 공용부분의 관리와 같은 통상결의에 의합니다. 경미한 변경은 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우를 의미합니다.
2) 공용부분의 전유부분화
공용부분을 전유부분으로 변경하는 것이 집합건물법 제15조 제1항의 공용부분의 변경에 해당하는지 여부에 대하여 공용부분의 변경으로 보는 견해가 있지만 공용부분을 전유부분으로 변경하는 것은 공용관계의 폐지(공용부분의 처분)에 해당하므로 공용부분의 변경에 해당하지 않는다고 봄이 타당합니다. 특히 공용관계를 폐지한 후 개조하는 것 또한 공용부분의 변경이 아니라고 보아야 합니다.
이에 대하여 찬동하지만 공용부분의 처분에 해당하기 때문이 아니라 구분소유권의 창설이기 때문에 집합건물법 제15조 제1항이 적용되지 아니한다고 보는 견해가 있습니다. 집합건물 중 구분소유권의 대상이 되지 않는 부분은 공유상태로 남게 되며 그 공용부분에 전유부분을 설정하는 것은 그 부분에 대한 구분소유권의 창설로 인하여 부수적으로 공유관계가 제한된다고 보는 견해입니다.
3) 집합건물의 증축에 대한 적용규정
가) 학설의 대립
1설은 집합건물법 제15조 공용부분의 변경으로 보며, 2설은 사안과 같이 건물에 옥상을 제거하고 전유부분을 만들어 분양하는 경우 공용부분의 처분으로 보며, 3설은 임대ㆍ매매 등 수익사업을 목적으로 하는 증축은 집합건물의 소유나 관리와 무관하므로 공유물의 변경에 관한 민법 제264조가 적용된다고 보고, 4설은 3설에 대하여 집합건물법의 목적은 구분소유자를 보호하고 공동생활의 이익을 조절하기 위한 법률이며 임대 등 수익사업을 목적으로 하는 증축은 이와 무관한 것으로 볼 수 없고 현실적으로 대규모 상가에서 100%의 동의를 얻어 증축한다는 것을 불가능하다고 봅니다.
나) 법원의 입장
대법원의 입장은 위 제1항에서 살펴본 바와 같습니다. 원심은 증축의 결과 새롭게 생기는 판매시설은 상가에 부합하므로, 기존 구분소유자가 전유부분의 지분 비율에 따라 이를 공유하며, 그 객관적 용도에 따라 전유부분으로 보더라도 구분소유자의 공유에 속하게 되므로, 증축으로 인하여 구분소유자의 전유부분 지분 비율은 달라지지 않는다는 점을 근거로 하여 집합건물법 제15조 소정 공용부분의 변경에 해당하는 것으로 보았습니다.
4) 증축된 부분은 공용부분으로 사용할 수 있다는 견해
일설에 의하면 증축된 부분은 구분소유건물로서 전유부분이 될 수 없지만 구분소유자 전원 및 대지사용권자 전원이 동의할 때까지 증축된 부분은 공용부분으로 활용할 수 있다고 봅니다.
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