[집합건물법변호사] 집합건물의 증축과 대지사용권의 변동
1. 대법원의 입장(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결)
1) 사실관계
A회사는 X토지 위에 4층 Y건물을 신축하고 2008. 6. 27. 보존등기를 마쳤으며 구분건물로 등록하고 2008. 7. 2. 각 전유부분과 대지권등기를 마쳤습니다. A회사는 Y건물을 5층부터 10층을 증축하고 2009. 3. 23. 각 전유부분에 관하여 보존등기를 마쳤습니다. 그런데 Y건물의 1층부터 10층까지 각 구분건물에 관하여 임의경매개시결정이 내려졌으며 Y건물의 103호는 원고에게, 502호와 901호 등은 피고에게 소유권이 이전되었습니다. 원고는 피고를 상대로 하여 대지권 없이 전유부분을 소유함으로써 법률상 원인 없이 대지사용으로 인한 이득을 얻었다고 주장하면서 부당이득반환을 청구하였습니다.
2) 원심의 판단
원심은 집합건물의 건축자가 자기 소유의 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의의 보존등기를 마친 경우 건축자의 대지소유권은 대지사용권에 해당하며, 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과의 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로, 구분건물의 대지권등기가 없더라도 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다고 판시하면서, 원고의 청구를 기각하였습니다.
3) 대법원의 판단
대법원은 A회사의 대지소유권은 Y건물의 5층부터 10층까지의 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 볼 수 없다고 하면서 원심판결을 파기하였습니다.
즉 대법원은 집합건물이 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 보존등기를 마칠 경우에는 건축자의 대지소유권은 구분소유자가 대지사용권에 해당하므로, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 무효라는 것을 전제로 하여, 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되므로 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다고 보았습니다. 결국 증축된 전유부분의 구분소유권은 대지사용권 없는 상태로 존재하다가 피고에게 이전되었다고 파악하였습니다.
2. 학설의 대립
1) 증축된 전유부분을 위한 대지사용권이 성립된다는 견해
대법원이 전유부분과 대지사용권을 주물과 종물의 관계로 보는 점에 착안하여 주물의 물권변동에 따른 종물의 물권변동은 민법 제187조에 의한 물권변동에 해당하므로 증축된 전유부분을 위하여 기존 대지사용권에 대한 변경등기가 마쳐지지 않는 경우에도 전유부분의 면적비율로 산정한 지분만큼 기존 전유부분의 대지사용권에서 증축된 전유부분의 대지사용권으로 당연히 이전된다고 볼 여지가 있습니다. ① 증축된 전유부분(이하 “증축부분”)의 소유자가 종전 건물에 있던 전유부분(이하 “기존부분”)의 소유자와 동일하면 소유자의 의사 또는 이익에 반하지 않고 ② 기존부분의 소유자와 증축부분의 소유자가 다르더라도 집합건물을 증축할 때에는 기존 구분소유자 전원의 동의가 필요하므로(2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결) 보상이 이루어져 기존 구분소유자의 이익을 침해하지 않게 됩니다.
2) 증축된 전유부분에 대한 대지사용권을 부여하는 것이 분리처분의 금지에 위반된다는 견해
1설은 증축할 당시 대지소유자의 의사에 따라 대지사용권의 내용이 결정되므로 민법 제186조에 의한 물권변동에 해당하며, 증축된 전유부분을 위한 대지사용권을 등기한 바 없으므로 대지사용권이 성립하지 않는다고 봅니다. 즉 대지에 대한 소유권이 이미 종전 전유부분을 위한 대지사용권이 된 경우에는 공유지분이 아니라 임차권 등 용익권을 대지사용권으로 설정할 여지가 있다고 봅니다.
2설은 하나의 공유지분 또는 준공유지분이 1인이 소유한 수개의 전유부분에 관한 대지소유권으로 인정된다고 봅니다. 즉 수분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 집합건물법 제12조에 규정된 비율에 따른다는 점(제21조 제1항) 및 민법상 공유의 성격을 근거로 하여 1인이 수개의 전유부분을 소유할 경우에는 하나의 공유지분 또는 준공유지분으로 대지사용권이 존재하는 것에 불과하다고 봅니다.
다. 검토
1) 1인이 수개의 전유부분을 소유하는 경우 대지사용권의 특징
1인이 수개의 전유부분을 소유하는 경우 각각 전유부분에 대응하는 공유지분을 가진 것인지 아니면 하나의 (준)공유지분으로 대지사용권이 존재하는 것에 불과하여 하나의 (준)공유지분이 1인이 소유한 수개의 전유부분에 관한 대지사용권으로 인정되는 것인지 문제됩니다.
수개의 전유부분을 가진 구분소유자가 그 전유부분의 일부를 처분할 경우 그 일부의 전유부분과 일체적으로 대지사용권의 비율을 새롭게 나누어야 하는데(집합건물법 제21조 제1항), 1인이 소유한 수개의 전유부분에 관한 대지사용권은 하나의 (준)공유지분으로 인정되기 때문입니다. 구분소유자가 대지사용권의 비율을 저의적으로 처분할 수 있으므로 그와 같은 처분행위를 제한하여야 할 필요성 또한 있습니다.
또한 민법상 공유의 법적 성질에 관하여 1개의 소유권의 분량적 분할로서 이해하는 것이 일반적이며, 어느 공유자가 다른 공유자의 지분을 전부 매수하는 경우 수개의 공유지분을 가진 소유자가 되는 것이 아니라 하나의 소유권을 가진 소유자로 되는 것이라면 다른 공유자의 지분을 일부 매수하는 경우에도 수개의 공유지분을 가진 소유자가 되는 것이 아닌 1개의 공유지분을 가진 소유자가 되는 것이라고 보아야 합니다. 따라서 수개의 전유부분을 가질 경우 대지사용권이 있고 없는 부분으로 나누어 소유한다는 해석은 타당하지 않습니다.
2) 분리처분의 금지
임의경매개시결정으로 인하여 전유부분에 대한 소유자가 변경될 경우에는 처분에 해당하지만, ‘분리’하여 처분한 것인지 여부에 관하여 다툼의 여지가 있습니다. ‘분리’하여 처분이라 함은 전유부분만 처분하는 것, 대지사용권만 처분하는 것, 전유부분과 대지사용권을 각 다른 사람에게 처분하는 것으로 이해할 수 있습니다. 판례는 기존 전유부분 처분 없이 대지사용권만 처분하는 것으로 판단한 바 있습니다. 그러나 전유부분을 새롭게 만들어 처분한 것까지 포함하여야 합니다. 즉 건물은 입체적인 공간의 개념으로 이해하여야 하고 새로운 공간을 창출하는 것은 얼마든지 가능하므로 전유부분을 만들어 처분하는 것은 전체 건물의 소유권관계의 변동이라는 측면 및 구분소유권의 대상이 새롭게 생긴다는 측면에서 전유부분을 새롭게 만들어 처분하는 것 또한 전유부분의 처분에 해당합니다. 이와 같이 해석하면 증축으로 인하여 새로운 전유부분이 생성될 경우 당연히 그에 따르는 대지사용권이 수반되어야 하는 것이며 별도의 규약은 필요하지 않습니다.
3) 판례에 대한 평석
집합건물법이 전유부분과 대지사용권의 일체성을 인정하려는 이유는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지하고 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하기 위함입니다. 따라서 일반적으로 증축된 부분에 대한 대지사용권은 기존 부분에 대한 대지사용권의 분리ㆍ이전을 통하여 확보된 필요가 있습니다.
다만 A회사는 기존 부분과 증축 부분의 모든 구분건물에 대한 구분소유자이면서 동시에 그 부지의 대지권자라는 특수한 사정이 존재하며 A회사가 자신이 소유한 건물 전체 중에서 기존 부분에 대하여만 대지사용권을 가지고 증축 부분에 대하여는 대지사용권을 가지지 못하는 어색한 결론이 도출됩니다. 즉 일체성을 강조함에 따라 오히려 대지사용권 없는 새로운 구분소유권이 발생함으로써 집합건물법의 취지에 반하게 됩니다.
즉 이미 등기가 마쳐진 대지사용권은 기존 부분을 위한 것이므로 증축된 부분에 대한 대지사용권은 기존 부분에 대한 대지사용권의 분리ㆍ이전을 통하여 확보될 필요가 있으며, 특히 기존 부분과 증축 부분의 모든 구분건물에 대한 구분소유자가 그 부지에 대한 대지권자이면 새로운 구분소유권에 대하여 대지사용권을 인정하는 것이 집합건물법의 취지와 소유자의 의사에 부합한다고 할 것입니다. 또한 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권 및 대지사용권의 범위와 내용에 변동을 일으키는 경우 구분소유자 전원의 동의가 필요하여 당사자의 이해관계가 조정될 여지 또한 있어 구분소유건물이 1인에게 속할 경우에는 대지소유권이 새로운 전유부분을 위한 대지사용권을 ‘추정’된다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합됩니다.
3. 결론
집합건물이 증축될 경우 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 것으로서 민법 제264조에 따라 공유물의 처분ㆍ변경을 위한 구분소유자 전원의 동의가 필요하며, 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권은 증축된 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 볼 수 없습니다.
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