[집합건물법변호사] 집합건물 증축과 대지사용권의 변동2
구분소유자의 동의 하에 수직증축된 부분에 관하여 대지사용권 인정 여부
구분소유자의 동의 하에 수직 증축된 부분에 관하여 대지사용권이 인정되는지 및 그 대지사용권을 등기할 수 있는지 여부에 대하여 알아보겠습니다.
1. 사용허락에 의하여 증축된 부분이 전유부분에 해당하는지 여부
1) 사용허락에 의하여 증축된 부분이 기존 구분건물에 부합되는지 여부
민법 제256조 부동산의 소유자는 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.
건물이 증축된 경우 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인지 여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 합니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결).
부합은 사회통념상 하나의 물건으로 보아 특정인의 소유로 귀속시키는 것을 의미하는 바, 사용허락에 의하여 증축된 부분은 기존 구분건물에 부합되지 아니하고 거래상 독립된 소유권의 객체입니다.
2) 사용허락에 의하여 증축된 부분이 전유부분에 해당하는지 여부
집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고, 다만 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 아니한다고 보아야 합니다. 이하에서는 증축된 부분은 객관적 용도에 따라 전유부분에 해당함을 전제로 하여 서술하겠습니다.
2. 사용허락에 의하여 증축된 전유부분과 기존 대지사용권의 변경(공용부분의 변경)
집합건물법 제15조
① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
② 제1항의 경우 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.
집합건물법 제20조
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약(공정증서)으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
민법 제262조 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
1) 대법원 2013두25955 판결, 대법원 2014다236809 판결
대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결 [건축허가처분취소]
공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 가져오거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 위 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 않고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다.
대법원 2017. 5. 31. 선고, 2014다236809 판결
구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.
공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 인하여 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 가져오거나 또는 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것 등과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 이용관계의 단순한 변화를 넘어서, 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 그 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는, 공용부분의 변경에 해당하지 않으며 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요합니다.
집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 때에는, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당하므로, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없습니다. 그러므로 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없습니다.
2) 판례의 분석
대법원 2014다236809 판결은 증축부분에 대한 대지사용권이 부여되기 위하여는 기존부분에 대한 대지사용권 일부가 분리ㆍ이전되어야 증축부분의 대지사용권이 성립되는 것이며 이와 달리 증축부분에 대한 구분소유권의 성립과 동시에 자동적으로 대지사용권이 성립되지 않는다는 판결입니다. 즉 기존부분에 대한 대지사용권 일부의 ‘분리처분’을 제정된 규약 또는 관리단 결의를 통한 규약의 개정으로 정하여야 증축부분에 대한 대지사용권이 성립한다는 것입니다.
한편 2014다236809 판결과 다른 사실관계에 입각하여 기존 대지소유자가 아닌 자가 기존 대지소유자로부터 대지의 ‘사용허락’을 받아 증축한 경우에 대하여 살펴보겠습니다. 대지의 ‘사용허락’만 한 상태에서는 대지사용권은 그대로 존재하고 전유부분과 대지사용권은 분리되지 않기 때문에 ‘사용허락’은 대지사용권의 분리처분에 해당하지 않습니다.
나아가 대지사용권은 반드시 소유권일 필요가 없으며 등기되어야 하는 것도 아니므로 대지의 ‘사용허락’에 기한 권리는 대지사용권에 해당합니다. 따라서 대지권 등기를 그대로 둔 채 토지만을 목적으로 하는 임차권의 설정등기를 할 수 있습니다.
대법원 2013두25955 판결과 아울러 살피면 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립으로 인하여 구분소유자의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등의 변동이 없으므로, 공용부분의 변경에 해당하며 구분소유자 전원의 동의는 요하지 아니합니다.
사용허락에 의하여 증축된 전유부분은 공용부분의 변경에 해당하여 집합건물법 제15조 제1항에 따른 결의만 있으면 충분하며 사용허락에 의하여 그 부분의 대지사용권은 확보된 상태로 보아야 합니다.
3. 기존 대지소유자가 증축된 부분의 소유자에 대하여 부당이득 반환 또는 철거를 청구할 수 있는지 여부
대법원 2014다236809 판결에 의하면 증축으로 인하여 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 성립할 경우 기존 대지소유자의 증축된 부분의 소유자에 대한 차임 상당 부당이득 반환청구가 배척된다는 점을 전제로 하여, 원심이 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 성립하지 않았음에도 불구하고 그 청구를 배척한 판단에는 잘못이 있다고 보았는 바, ‘사용허락’에 의한 대지사용권이 부여된 사안에서 기존 대지소유자는 증축된 부분의 소유자에 대하여 부당이득 반환 또는 철거를 청구할 수 없을 것으로 판단됩니다.
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