[집합건물법변호사] 집합건물 증축과 대지사용권의 변동
구분소유자의 동의 하에 수직증축된 부분에 관한 대지사용권 등기 방법
구분소유자의 동의 하에 수직 증축된 부분에 관하여 대지사용권이 인정되는지 및 그 대지사용권을 등기할 수 있는지 여부에 대해 알아보겠습니다.
1. 집합건물의 등기기록
1) 대지권등기와 분리처분금지
대지권등기는 토지에 대한 권리관계를 건물의 등기기록에 일원화하여 공시하는 방법으로 ‘토지의 등기사항을 건물의 등기기록에 같이 공시한다’를 내용으로 하는 건물의 표시등기(표제부)입니다. 따라서 대지권등기를 하여야 대지권이 성립하는 것도 아니며 대지권등기에 의하여 권리변동이 일어나지도 않습니다. 처분의 일체성을 공시하고 등기기록을 간이하게 하기 위하여 고안된 등기절차상 기술적 수단에 불과합니다.
2) 대지권등기의 내용
부동산등기법 제40조
③ 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”(垈地權)이라 한다]이 있는 경우에는 등기관은 제2항에 따라 기록하여야 할 사항 외에 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다.
④ 등기관이 제3항에 따라 대지권등기를 하였을 경우에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.
부동산등기규칙 제90조
① 제89조에 따라 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 한 경우로서 그 토지 등기기록에 소유권보존등기나 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 경우 등기관은 그 건물의 등기기록 중 전유부분 표제부에 토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻을 기록하여야 한다. 다만, 그 등기가 소유권 이외의 대지권의 등기인 경우 또는 제92조 제2항에 따라 말소하여야 하는 저당권의 등기인 경우에는 그러하지 아니하다.
3) 대지권등기의 효과
부동산등기법 제61조
① 대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다. 다만, 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기가 되어 있을 때에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기의 순서는 접수번호에 따른다.
③ 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만에 관한 소유권이전등기 또는 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다.
④ 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다.
⑤ 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우에는 제4항을 준용한다.
대지권등기는 등기절차상 분리처분 금지의 취지를 공시하는 역할을 하게 됩니다. 그러나 분리처분이 금지된다고 하더라도 토지 또는 건물 어느 일방만에 대한 일체의 처분이 금지되는 건 아닙니다. 성질상 양자를 일체로 취급할 수 없는 경우(예컨대 토지만에 대한 임차권의 설정)에는 분리처분이 가능합니다.
2. 증축한 대지권 없는 구분건물의 소유권보존등기 가부
부동산등기규칙 제43조
① 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.
1. 다음 각 목의 구분에 따른 부동산의 표시에 관한 사항
다. 구분건물 : 1동의 건물의 표시로서 소재지번ㆍ건물명칭 및 번호ㆍ구조ㆍ종류ㆍ면적, 전유부분의 건물의 표시로서 건물번호ㆍ구조ㆍ면적, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시. 다만, 1동의 건물의 구조ㆍ종류ㆍ면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우로 한정한다.
부동산등기법 제46조
① 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다.
이미 각 구분건물이 소유권보존등기 및 대지권등기가 경료된 지상 3층의 집합건물에 대하여 4층 1세대를 증축한 경우 집합건축물대장상 구분건물로 등재하였다면 증축한 구분건물에 대한 대지권이 없는 때에도 건축물대장에 의한 구분건물의 소유권보존등기와 함께 이미 등기되어 있는 구분건물의 표시변경(1동 건물의 표시변경)등기를 신청할 수 있습니다(등기선례 제7-156호).
1동의 건물에 속하는 구분건물 중 대지권 없는 건물에 관하여는 대지권의 표시 없이 대지권 있는 건물과 일괄하여 소유권보존등기신청을 할 수 있습니다(등기선례 제2-223호).
그렇다면 증축된 부분의 소유자는 대지권 내지 대지사용권에 관한 등기의 가부를 별론으로 하더라도 그 부분에 관한 소유권보존등기를 마칠 수 있을 것으로 보입니다. 표제부(1동 건물의 표시)에는 증축된 부분의 건물내역이 기재될 것으로 보입니다.
3. 대지사용권의 종류를 사용허락에 의한 임차권으로 하는 방안
대지권의 목적인 토지에 대하여 그 토지만을 목적으로 하는 임차권 설정등기가 금지되는 것은 아니며 임차권의 목적은 1필 토지의 일부라도 무방하므로, 임차권의 목적이 토지의 특정 일부라면 신청서에 임차권의 범위를 특정하여 기재하고 지적도를 첨부하여 임차권 설정등기 신청을 할 수 있으며 등기신청이 있는 경우 등기관이 당해 등기신청이 적법한 것으로 판단하여 수리하였다면 토지등기부에는 임차권 설정등기를 기재하고 건물의 표제부에는 “토지등기부에 별도등기가 있다는 취지”를 기재하게 됩니다(등기선례 제7-280호).
위와 같은 등기선례는 부동산등기법 제61조 제4항의 해석상 토지의 소유권이 대지권인 경우 대지권이라는 뜻이 등기되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련된 등기를 할 수 없으나(전유부분과 대지사용권의 분리를 방지하기 위한 취지라는 점에서 대지의 처분을 수반하는 등기를 의미한다고 해석됩니다) 임차권 설정등기는 할 수 있으며 가사 임차권 설정등기가 분리처분에 해당하더라도 성질상 양자를 일체로 취급할 수 없는 경우(토지만에 대한 임차권의 설정) 분리처분이 가능하다는 점을 반영하는 것으로 보입니다.
그렇다면 ① 증축된 건물부분에 관한 소유권보존등기와 더불어 표제부(1동의 건물의 표시)의 표시변경등기를 신청하고, ② 표제부(대지권의 목적인 토지의 표시)에는 변동이 없고, ③ 표제부(대지권의 표시)에는 임차권의 표시등기를 신청하고, ④ 토지의 등기기록에는 임차권 설정등기를 하며, ⑤ 건물의 표제부에 토지등기부에 별도등기가 있다는 취지를 기재하는 방안이 가능합니다.
4. 대지사용권의 일부를 규약에 의하여 분리처분된 것으로 하는 방안
대지권이 등기된 구분건물의 소유자는 전유부분과 분리하여 그 대지 사용권을 처분할 수 없는 것이 원칙이므로, 어느 구분소유자의 대지사용권인 공유지분권의 일부를 다른 구분소유자에게 이전하기 위하여 위 원칙의 적용을 배제하기 위한 분리처분가능규약을 첨부하여 대지권의 변경등기(말소의 의미)를 한 후 위 등기신청을 하여야 합니다.
대지사용권이 있는 구분건물에 관한 소유권보존등기신청서에는 분리 처분을 가능하게 하는 규약 또는 공정증서의 첨부가 없는 한 대지권의 표시를 하여야 합니다.
그렇다면 증축된 건물부분에 관한 소유권보존등기와 더불어 표제부(1동의 건물의 표시)의 표시변경등기를 신청하고 규약을 첨부하여 대지권의 표시를 함과 동시에 대지권의 변경등기 후 대지권의 이전등기 신청을 하여야 합니다.
구분소유자의 동의가 어떠한 형태인지에 따라 달라지겠으나 동의 하에 수직으로 증축된 부분에 관하여 ‘사용허락’이 있다면 대지사용권이 인정될 수 있어 부당이득 반환 또는 철거의 청구에 항변할 수 있으며, 증축된 부분에 관한 소유권보존등기를 마치면서 토지 임차권을 대지권으로 하여 토지에 관한 임차권 설정등기를 마치는 방안과, 분리처분의 규약을 첨부하여 대지권의 변경등기(말소의 의미) 후 이전등기를 하는 방안을 고려하여 볼 수 있습니다.
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