[부동산전문변호사] 수용 환매권의 의의와 법적 성질
Ⅰ. 수용 환매권의 의의
환매권이란 공용수용의 목적물인 토지가 공익사업에 불필요하게 되었거나 현실적으로 수용의 전제가 된 공익사업에 공용되지 아니하는 경우에 피수용자가 일정한 요건 하에 토지를 다시 매수하여 소유권을 회복할 수 있는 권리입니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 합니다)은 수용 목적물인 토지가 공익사업의 폐지, 변경 기타 사유로 불필요하게 되거나 수용 후 장기간 공익사업에 현실적으로 이용되지 않은 경우에 수용 당시 토지소유자 또는 포괄승계인이 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 원소유권을 다시 취득할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다.
Ⅱ. 환매권의 이론적 근거
1. 공평의 원칙
대법원은 1995. 2. 10. 선고 94다31310 판결에서, “환매권을 인정하고 있는 입법이유는 토지의 원소유자가 사업시행자로부터 토지의 대가로 정당한 손실보상을 받았다고 하더라도 원래 자신의 자발적인 의사에 기하여 토지의 소유권을 상실하는 것이 아니어서 토지를 더 이상 당해 공공사업에 이용할 필요가 없게 된 때, 즉 공익상의 필요가 소멸한 때에는 원소유자의 의사에 따라 토지의 소유권을 회복시켜 주는 것이 공평의 원칙에 부합한다는 데에 있으므로 기업자가 소정의 절차에 따라 취득한 토지가 일정한 기간 내에 취득목적사업인 공공사업의 폐지, 변경의 사유로 그 공공사업에 이용될 필요가 없어졌다고 볼 만한 객관적 사정이 발생하여야 하고 기업자의 주관적인 의사와는 관계없이 환매권자가 토지를 환매할 수 있다”고 판시하였습니다.
2. 공적부담의 최소성의 원칙
대법원은 1993. 5. 27. 선고 92다34667 판결에서, “공적인 부담의 최소한의 요청과 비자발적으로 소유권을 상실한 원소유자를 보호할 필요성 및 공평의 원칙이라는 환매권을 규정한 입법이유에 비추어 공익목적에 필요 없게 된 토지가 있을 때에는 일단 먼저 원소유자에게 그 사실을 알려주어 환매할 것인지 여부를 최고하도록 하고, 그러한 기회를 부여한 후에도 환매의 의사가 없을 때에 비로소 원소유자 아닌 자에게 전매할 가능성을 가지도록 한다는 것으로서 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것”이라고 판시하였습니다.
3. 재산권 보장
헌법재판소는 1995. 10. 26. 선고 95헌바22 결정에서, “공용수용의 요건을 갖추어 수용절차가 종료되었다고 하더라도 그 후에 수용의 목적인 공공사업이 수행되지 아니하거나 또는 수용된 재산권이 당해 공공사업에 필요 없게 되었다고 한다면 수용의 헌법상 정당성과 공공필요에 의한 재산권취득의 근거가 장래를 향하여 소멸한다고 보아야 한다. 따라서 수용된 토지가 공공사업에 필요 없게 되었을 경우에 피수용자가 그 토지의 소유권을 회복할 수 있는 권리 즉 환매권은 헌법상의 재산권 보장으로부터 도출되는 것으로서 헌법이 보장하는 재산권의 내용에 포함되는 권리라고 보는 것이 상당하다”고 판시하였습니다.
Ⅲ. 환매권의 법적 성질
1. 사권으로서의 환매권
환매권이 사권으로서의 성질을 가지고 있는지, 공권으로서의 성질을 가지고 있는지의 여부에 관하여 학설의 대립이 존재합니다. 통설과 판례의 태도는 환매권을 사법적인 성격을 가지는 사권으로 보고 환매권에 관한 소송을 민사소송으로 다루고 있습니다.
대법원은 1989. 12. 12. 선고 89다카9675 판결에서, “환매의 성질은 사법상의 매매와 같고 공법상의 역수용 또는 역징발과 같이 볼 것이 아니므로 징발재산 매수시에 국가가 매수대금을 선이행하게 되어 있다고 하여 환매대금도 선이행되어야 한다는 논리는 성립하지 않는다”고 판단하였습니다.
2. 형성권으로서의 환매권
환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자는 사업시행자에게 수령한 보상금의 상당금액을 지급하고 환매의 의사표시를 함으로써 환매권을 행사합니다. 즉, 환매권은 사업시행자의 의사와 무관하게 환매권자의 일방적인 의사표시로 행사되는 형성권입니다.
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