[부동산전문변호사] 수용 환매권 행사 요건과 환매권자
1. 법률의 규정
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>
1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날
2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일
② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.
③ 제74조 제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.
④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.
2. 환매권 행사의 요건
가. 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 되었을 때
1) 의의
공익사업법 제91조 제1항에 의하면 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 10년 이내에 사업의 폐지, 변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우에는 환매권을 행사할 수 있습니다.
2) 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일
협의취득이란 토지소유자와 사업시행자 사이의 의사의 합치에 의한 토지의 취득을 말하고, 수용이란 토지소유자의 의사에 의하지 아니하고 강제적으로 토지를 취득하는 것을 의미합니다. 협의취득은 강제적 토지취득방법인 수용절차에서의 사업인정 이후 협의절차에서 합의가 된 경우가 포함됩니다. 협의취득일은 토지소유권의 이전등기가 행해진 날이며, 수용개시일은 토지의 소유권을 취득하는 날인 사업인정일입니다.
3) 사업의 폐지, 변경
사업의 폐지, 변경이란 사업을 아예 하지 않거나 다른 공공사업이 행해지는 것입니다. 다만 동일한 사업의 사업계획이 당초와 달라지는 것에 불과한 경우는 공공사업의 변경이라고 볼 수 없습니다.
그러나 도시계획사업으로 공원조성사업이 시행된 토지에 대하여 택지개발사업실시계획의 승인이 있었고, 위 토지가 택지개발계획에 의하여 공원의 부지가 아닌 주택건설용지로 변경되었다면 위 토지에 관한 공원조성사업은 택지개발사업의 실시계획승인에 따라 폐지 또는 변경된 것입니다.
4) 필요 없게 된 경우
필요 없게 되었을 때라고 함은 단지 사업에 이용되지 아니하는 경우가 아니라 사업을 위하여 사용할 필요 자체가 없게 된 경우를 의미합니다. 따라서 수용 당시에 이미 사업에 사용할 필요가 없게 된 경우와 수용 후 필요가 없게 된 경우 모두 필요 없게 되었을 때에 포함됩니다. 필요가 없게 되었는지의 여부는 객관적으로 판단되어야 하고, 사업시행자의 매각의사나 주관적인 의도를 표준으로 하는 것은 아닙니다.
대법원은 1997. 11. 11. 선고 97다36835 판결에서, “사업의 폐지, 변경 기타의 사유로 인하여 수용한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때라 함은 기업자의 주관적인 의사와는 관계없이 수용의 목적이 된 구체적인 특정의 공익사업이 폐지되거나 변경되는 사유로 인하여 토지가 더 이상 그 공익사업에 이용될 필요가 없어졌다고 볼 만한 객관적인 사정이 발생한 경우를 말하는 것인바, 수용된 토지가 필요 없게 되었는지 여부는 사업의 목적과 내용, 수용의 경위와 범위, 토지와 사업과의 관계, 용도의 제반 사정에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다”고 판시하고 있습니다.
5) 관련 사례
가) 도로 개설 전 택지개발지구로의 편입
도로 개설을 위해서 토지를 취득하였으나 도로 개설이 되지 않고 있던 중 택지개발지구로 편입되었다면 택지개발지구로의 편입으로 목적사업인 도로 개설이 되지 않을 것임이 확정된 것이므로 실시계획이 승인되었을 때 사업의 폐지가 확정되었다고 봅니다.
나) 도로개설 후 택지개발지구로의 편입
이미 도로개설이 이루어진 상태에서 택지개발지구로 편입된 경우에는 기존도로로 사용되고 있음에도 불구하고 승인고시일을 기준으로 환매권이 발생한다고 보면 환매권자들이 환매권을 행사함으로써 도로가 폐쇄됩니다. 따라서 위 경우에는 승인고시일에 환매권이 발생하는 것으로 인정되지 않습니다.
나. 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 아니 한 때
1) 의의
공익사업법 제91조 제2항에 의하면 취득일로부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 아니 한 때에는 환매권을 행사할 수 있습니다.
2) 취득한 토지의 전부
가) 취득한 토지
취득한 토지는 공익사업에 관련된 취득지의 총체, 단지별 취득지, 필지별 취득지로 나눌 수 있습니다. 공익사업에 관련된 취득지의 총체별로 취득한 토지를 파악하여야 행정비용을 최소화할 수 있고, 공익사업별 환매권 성립 여부를 간명하고 객관적으로 판단할 수 있습니다.
나) 토지의 전부
토지의 전부를 이용하지 않은 경우와 일부는 이용하였지만 전부까지는 이용하지 않은 경우가 존재합니다. 사업시행자가 취득한 토지를 전부 이용하지 않은 경우에는 환매권을 행사할 수 있으나 전부 중 일부를 이용하고 일부를 이용하지 않은 경우에는 환매권을 행사할 수 없습니다.
대법원은 1992. 12. 8. 선고 92다18306 판결에서, “취득한 토지가 공공사업에 이용할 필요가 없게 된 때에는 토지 전부가 필요 없게 된 경우뿐만 아니라 토지 중의 일부가 필요 없게 된 경우에도 그 부분에 대하여 환매권을 행사할 수 있도록 규정하고 있는 것과 달리, 취득한 토지 전부가 공공사업에 이용되지 아니한 경우에 한하여 환매권을 행사할 수 있고 그 중의 일부라도 공공사업에 이용되고 있으면 나머지 부분에 대하여도 장차 공공사업이 시행될 가능성이 있는 것으로 보아 환매권의 행사를 허용하지 않는 것으로 규정함으로써 환매권 행사의 요건을 가중하고 있는 것으로 해석함이 상당하다”고 판단하였습니다.
3) 이용하지 아니한 때
대법원은 1995. 2. 10. 선고 94다31310 판결에서, “구체적으로 공사의 진행이 어느 단계에 이르러야 이용인지에 대해서는 일률적으로 결정할 수 없고, 공익사업의 내용, 취득지 방치로 인한 사회경제적 영향, 공사공정이나 취득지 전체의 면적을 객관적으로 판단하는 것이 적절하고, 필지별로 판단할 것은 아니라 할 것이다”라고 판단하였습니다.
3. 환매권자와 환매의무자
가. 환매권자
1) 토지의 소유자와 토지소유자의 포괄승계인
토지의 소유자는 환매권 성립 당시 보상금을 지급받은 등기부상 원토지소유자입니다. 포괄승계인은 자연인의 상속인 및 합병 후의 법인을 말하므로 잔여지의 특정승계인이나 환매권의 특정승계인은 환매권자가 아닙니다. 또한 환매권은 양도의 대상이 되지 못합니다. 따라서 환매권을 가지는 자로부터 환매권을 양수한 자는 사업시행자에게 환매 목적물에 대한 환매권을 행사할 수 없습니다.
대법원은 2001. 5. 29. 선고 2001다11567 판결에서, “특례법상의 환매권은 제3자에게 양도할 수 없고, 따라서 환매권의 양수인은 사업시행자로부터 직접 환매의 목적물을 환매할 수 없으며, 다만 환매권자가 사업시행자로부터 환매한 토지를 양도받을 수 있을 뿐이라고 할 것이다”라고 판시하였습니다.
2) 토지소유권 이외의 재산권자
독일은 연방건설법 제102조에서 재수용제도를 규정하고 있습니다. 그러므로 공용침해를 통해 상실된 토지상의 소유권 이외의 권리에 대한 재산권자도 재수용신청권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우리나라의 경우 토지상의 소유권 이외의 권리를 가진 자에 대하여 환매권을 행사하는 제도를 별도로 규정해두고 있지 않으므로 토지소유권 이외의 재산권자는 환매권을 행사할 수 없습니다.
나. 환매의무자
환매의무자는 공익사업에 필요한 토지를 협의 또는 수용으로 취득한 자로서 토지소유권 이전의무가 있는 자입니다. 환매권은 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 및 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있으므로 수용 목적물이 제3자에게 양도되더라도 등기가 되어 있는 경우에는 제3자가 환매권자에 대하여 권리가 있음을 주장할 수 없습니다.
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