[부동산전문변호사] 수용 환매권의 행사
수용 환매권과 환매목적물, 환매금액,
1. 환매목적물
가. 토지의 전부 또는 일부
환매의 목적물은 공익사업에 필요 없게 된 부분의 토지 또는 이용하지 아니한 토지입니다. 이용하지 아니한 토지의 경우 전부가 이용되지 아니하여야 하므로 취득 토지 전부가 환매의 대상이 됩니다. 필요 없게 된 부분의 토지는 수용한 토지의 일부만이 공익사업에 불필요하게 된 경우에도 불필요하게 된 부분의 토지에 대하여 환매권을 행사할 수 있습니다.
다만 수용한 토지 전부가 불필요하게 된 경우 전부에 대하여만 환매권을 행사할 수 있는지, 환매목적물 토지를 분할하여 일부에 대해서도 환매권 행사를 인정할 수 있는지의 여부에 대해서는 견해가 대립하고 있습니다.
그리고 환매의 목적물은 토지소유권에 한정되고, 그 이외의 권리 및 물건은 환매의 대상이 되지 않습니다. 그러므로 토지의 정착물, 토석, 입목은 환매의 대상이 아닙니다.
나. 잔여지
공익사업법 제91조 제3항에 의하면 토지의 일부가 공익사업에 매수 또는 수용됨으로 인한 잔여지는 잔여지가 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우에 환매할 수 있습니다.
잔여지의 매수 또는 수용은 잔여지가 사업시행자에게는 필요하지 않았던 토지임에도 불구하고 토지소유자의 편익을 위하여 인정하였던 것이므로 잔여지만의 환매는 인정하지 않고, 잔여지에 접한 토지가 필요 없게 된 경우에 잔여지에 대해서도 환매를 청구할 수 있도록 하여 환매권자의 이익을 도모한 것입니다.
또한 잔여지에 접한 토지가 필요 없게 된 경우에만 잔여지를 환매할 수 있으므로 잔여지에 접한 토지가 사업에 이용되지 아니한 경우에는 잔여지가 환매의 목적물이 될 수 없습니다.
2. 환매금액
가. 지급받은 보상금에 상당한 금액
환매권자가 사업시행자에게 지불하여야 하는 환매금액은 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액입니다. 잔여지 보상의 경우 환매권의 행사에 의해 환매대상토지의 소유권을 회복하면 잔여지의 손실도 해소되기 때문에 잔여지 보상금도 환매대금에 포함될 수 있습니다. 하지만 보상금에 상당한 금액에 법정이자를 가산하고 있지는 않습니다.
대법원은 1994. 5. 24. 선고 93누17225 판결에서, “보상금의 상당금액이라 함은 협의취득 당시 토지소유자가 사업시행자로부터 지급받은 보상금을 의미하며 환매권 행사 당시까지의 법정이자를 가산한 금액을 말하는 것은 아니다”라고 판단하고 있습니다.
나. 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우
1) 의미
공익사업법(토지보상법) 시행령 제48조에 의하면 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우는 환매권 행사 당시 토지의 가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가 변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말합니다.
대법원은 2000. 11. 28. 선고 99두3416 판결에서, “인근 유사토지의 지가변동률이라 함은 환매대상토지와 지리적으로 인접하고 지목과 토지의 이용 상황이 유사한 인근 유사토지의 지가변동률을 가리키는 것을 의미한다”고 판시하였습니다.
2) 환매금액 산정방법
대법원은 2000. 11. 28. 선고 99두3416 판결에서, “환매권 행사 당시의 환매대상토지의 가격, 즉 환매권 행사 당시를 기준으로 한 감정 평가금액이 협의취득 당시 사업시행자가 토지소유자에게 지급한 보상금에 환매 당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 사업시행자가 취득할 때 지급한 보상금의 상당금액이 환매가격이 되는 것이 규정에 비추어 명백하므로 환매권 행사 당시의 환매대상토지의 가격이 현저히 상승하여 위 보상금에 인근 유사토지의 지가 변동률을 곱한 금액을 초과할 때에도 마찬가지로 인근 유사토지의 지가상승분은 환매가격에 포함되어서는 아니 되는 것인 만큼 그 경우의 환매가격은 인근 유사토지의 지가변동률을 기준으로 하려면 위 보상금에다 환매대상토지의 환매 당시의 감정평가금액에서 위 보상금에 인근 유사토지의 지가 변동률을 곱한 금액을 공제한 금액을 더한 금액과 지가상승률을 곱한 금액을 뺀 금액으로 산정하여야 한다”고 판시하였습니다.
3) 환매금액의 증감 청구
환매금액의 증감 청구는 소로 하여야 합니다. 환매는 수용의 해제가 아닌 사법상의 행위이고, 환매금액 증감 청구의 소는 환매금액의 변경에 관한 소이므로 민사소송으로 제기하여야 합니다. 환매금액 증액의 소는 사업시행자가, 감액의 소는 환매권자가 각 제기하게 되며, 토지가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변동되었는지의 여부는 변동을 주장하는 자가 입증하여야 합니다.
대법원은 2000. 11. 28. 선고 99두3416 판결에서, “환매기간 내에 환매의 요건이 발생하는 경우 환매대상토지의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 하락하거나 상승하였다고 하더라도 환매권자는 수령한 보상금 상당액만을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 매수의 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립된다고 보아야 한다. 이 경우 사업시행자로서는 환매가격이 환매대상토지의 취득 당시 지급한 보상금 상당액보다 증액 변경된 것을 전제로 하여 환매권자에게 그 환매가격과 위 보상금 상당액의 차액의 지급을 구할 수 있다”고 판시하였습니다.
3. 환매의 통지, 공고
가. 사업시행자의 환매사유 발생 사실 통지의무, 공고의무
사업시행자는 환매할 토지가 생긴 때에는 지체 없이 환매권자에게 통지하여야 하고, 과실 없이 환매권자를 알 수 없는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공고하여야 합니다. 따라서 사업시행자는 환매권자에 대한 환매사유 발생 사실에 대한 통지의무 내지 공고의무를 부담합니다.
나. 사업시행자의 의무불이행에 대한 불법행위책임
사업시행자가 통지의무 내지 공고의무를 제대로 이행하지 않아 환매기간이 도과하여 환매권자가 환매권을 상실하게 되거나 환매권자가 환매권을 행사하기 전에 타인에게 환매대상 토지를 양도한 경우가 문제됩니다.
대법원은 1995. 6. 30. 선고 94다13435 판결에서, “환매할 토지가 생겼을 때에는 기업자가 지체 없이 이를 원소유자에게 통지하거나 공고하도록 규정한 취지는 원소유자에게 그 사실을 알려 주어 환매할 것인지 여부를 최고하도록 함으로써 법률상 당연히 인정되는 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위한 것이라고 할 것이므로 위 규정은 단순한 선언적인 것이 아니라 기업자의 법적인 의무를 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 사업시행자가 위 각 규정에 의한 통지나 공고를 하여야 할 의무가 있는데도 불구하고 이러한 의무에 위배한 채 원소유자에게 통지나 공고를 하지 아니하여 원소유자로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 법률에 의하여 인정되는 환매권 행사가 불가능하게 되어 환매권을 상실하게 하는 손해를 가한 때에는 원소유자에 대하여 불법행위를 구성한다”고 판시하였습니다.
4. 환매권의 행사
가. 행사기간
1) 제척기간
환매권자는 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지, 변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우에는 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일로부터 10년 이내에 환매권을 행사하여야 합니다. 또한 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때에는 취득일로부터 6년 이내에 환매권을 행사하여야 합니다.
환매권을 행사할 수 있는 기간은 환매권 행사의 요건에 따라 서로 상이하게 정해져있으므로 환매권 행사의 요건이 상이한 경우에는 각 기간 내의 행사에 영향을 미치지 않고, 단기의 제척기간을 도과하였다고 하여 장기의 제척기간 내의 환매권 행사가 제한되지 않습니다.
단, 취득일로부터 5년 이내에 취득지의 전부에 대하여 이용하지도 않았지만 필요 없게 되지도 않은 경우, 취득일로부터 6년 이상 10년 이내에 취득지의 전부에 대하여 이용하지 않았고 필요 없게 된 경우, 취득일부터 10년 이상인 취득지의 전부에 대한 경우에는 환매권을 행사할 수 없습니다. 그리고 취득지의 일부의 경우에는 취득일로부터 10년 이내에 취득지의 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 이내 또는 취득일로부터 10년 이내에 환매권을 행사할 수 있습니다.
2) 사업시행자가 통지, 공고한 경우
사업시행자가 환매할 토지가 생긴 때 환매권자에게 통지 또는 공고하였다면 통지나 공고를 한 날부터 6월 이내에 환매권을 행사하여야 하며, 행사하지 않으면 환매권은 소멸합니다.
3) 환매권을 재판상 행사하는 경우
환매권자가 환매권 행사를 피고에게 환매의 의사표시를 한 소장 부본을 송달함으로써 재판상 행사하는 경우에는 소장 부본이 상대방에게 도달할 때에 환매권 행사의 효력이 발생하여 환매권자와 상대방 사이에 매매의 효력이 생기므로 제척기간 내에 상대방에게 소장 부본이 송달되어야 제척기간 내에 적법하게 환매권을 행사한 것으로 봅니다.
나. 행사 방법
환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 성립하면 환매권자가 수령한 보상금 상당의 금액을 미리 지급하고 일방적으로 환매의 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사에 관계없이 성립됩니다. 따라서 수령한 보상금의 상당금액을 미리 지급하는 것으로 충분합니다.
다. 행사의 효과
환매권 행사의 결과로 사법상 매매계약의 효력이 발생합니다. 그러나 환매권 의 행사로 소유권이 변동되는 것은 아니며, 소유권이전등기청구권이 발생하게 됩니다. 소유권이전등기청구권에 대해서는 환매권 행사의 제척기간과는 별도로 환매권을 행사한 때로부터 10년의 소멸시효 기간이 진행됩니다.
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