[집합건물법변호사]대지공유지분권의 분할
1. 대지사용권과 구분소유권 매도청구권
1) 관련 법조항
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제7조(구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
2) 구분소유권 매도청구권의 입법취지
전유부분이 일동 건물의 일부이기 때문에 그 부분의 철거가 물리적으로 불가능하거나 철거가 가능하다고 할지라도 경제적으로 불이익이 큰 경우 그 철거를 시인하는 것이 국민경제의 입장에서 커다란 손실이 아닐 수 없습니다. 그래서 이러한 상황에 대비하여 집합건물법에서는 철거를 청구할 수 있는 권리를 가진 자에게 그 전유부분의 철거청구에 갈음하여 그 구분소유권을 시가로 매도하도록 청구할 권리를 인정하고 있습니다. 즉, 매도청구권을 인정하는 기본적 취지는 전유부분과 대지사용권이 서로 다른 사람에게 귀속되지 않도록 하여 일체성을 확보하기 위함입니다.
3) 매도청구권의 법적 성질 및 그에 따른 계약 성립 시기
일방적 의사표시에 의해 시가에 매도할 것을 청구할 수 있는 권리 즉, 형성권이기 때문에 매도청구권자의 일방적 의사표시에 의해 매매가 성립합니다. 예컨대, 집합건물에 관하여 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것입니다.
2. 대지공유지분권의 분할
1) 관련 조항
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.
2) 입법 취지
해당 조항은 집합건물 존립의 기초를 확보하고, 집합건물의 대지에 대하여 통상 공유와 같이 공유지분권에 기한 공유물 분할을 인정한다면 그 집합건물의 대지사용관계는 파탄에 이르게 되므로 집합건물의 공동생활관계의 보호를 그 목적으로 하고 있습니다.
3) 분할금지의 적용 대상인 대지 판단(법정대지, 규약대지, 간주규약대지)
가) 법정대지
법정대지 즉, 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지에 대해서는 분할금지 적용 대상이라는 점에 이견이 없는 것 같습니다.
나) 규약대지 및 간주규약대지
(1) 긍정설
규약 또는 공증증서에 의한 대지가 건물의 대지로 된 이상 분할이 금지되는 것으로 보는 것으로 이해됩니다.
(2) 부정설
집합건물법 제8조는 “공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.”라고 규정하여 건물의 대지를 분할의 금지대상으로 하고 있지 않습니다. 따라서 건물이 소재하는 대지와 규약대지 및 간주규약대지가 건물의 대지로 되지만 건물의 대지라는 것만으로 분할금지의 대상으로 되는 것은 아닙니다.
4) 분할 대상이 되는 공유지분의 대지를 분할하기 위하여, 사전 규약이나 약정이 존재하여야 하는지 여부
전유부분과 대지의 일체성의 원칙상 미리 분리처분 가능의 취지의 규약의 설정 등 조치가 필요한 것이란 견해가 있습니다. 그러나 구분소유 건물의 대지를 분할 할 수 있는가 문제는 이와 같은 규약이나 약정이 없는 경우 그 분할을 인정할 것인가 문제이며, 건물의 대지가 공유인 이상 ｢집합건물법｣상 특별 제한규정이 없는 이상 ｢민법｣의 일반원칙에 돌아가 원칙적으로 그 분할청구가 가능한 것이라 볼 것입니다.
5) 건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 해당하는지에 대한 판단 기준
가) 판례의 태도 및 정리
대법원은 “집합건물 대지의 공유자가 분할을 청구하는 부분이 ｢집합건물법｣제8조 소정의 ‘건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지’에 해당하는지 여부를 판단함에는 위 제8조의 입법취지가 우선 고려되어야 하고, 나아가 ｢동법｣상 ‘건물의 대지’에 관한 정의(같은 법 제2조 제5호, 제3조 제3항, 제4조 참조), 그리고 분할청구 부분 및 집합건물, 전체 대지와의 상호 이용관계 등이 유기적으로 함께 고려될 수 있을 것이라 하고,
한편, ‘건물의 사용’이라는 개념과 관련하여, 집합건물과 분할청구 토지 부분 및 전체 대지 등의 분할청구 당시 현황은 물론 이들의 과거 이용관계와 장래 예상되는 상호관계, 또한 대지의 분할이 이루어질 경우 집합건물의 사용자들이나 그 분할된 토지 부분 및 나머지 토지 부분 등에 미치는 영향, 그 분할이 향후 전체 대지의 이용가치 내지 경제적 가치에 미치는 효과 등도 그 판단기준이 될 수 있는 바,
이러한 점에 기초하여 볼 때 집합건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 해당하는지 여부에 관하여는 대지 전체 및 분할청구 부분의 각 위치ㆍ형상ㆍ면적 및 물리적ㆍ공간적 현황, 집합건물의 용도 및 이용형태, 분할청구 부분 및 그 지상에 설치된 시설물의 이용관계, 분할청구 부분과 전체 대지의 법률적․사실적 상호관계, 분할이 향후 전체 대지의 이용관계 및 대지 공유자들의 재산권에 미치는 영향 등을 종합하여 판단하여야 한다”라고 판시하였습니다(대판 2007.12.27., 2005다66374․66381).
판례의 태도를 종합하면, 대지의 분할은 분할청구당시 대지의 현황과 현재 또는 장래의 이용관계(건물의 사용에 필요한 범위) 및 분할 후 잔존 토지에 미치는 이용가치 및 경제적영향 등이 분할의 기준이 되는 것입니다.
나) 분할 후 잔존 토지에 미치는 이용가치 및 경제적 영향을 분할방법 판단의 기준이 아니라 분할 여부 판단의 기준으로 본 판례에 대한 비판
분할 후 공유토지의 장래 사용가치나 경제적 가치의 감소와 같은 사정은 분할방법 판단의 기준으로 될 뿐, 공유물 분할 여부 판단의 기준으로 할 것은 아닙니다.
본래 공유물은 공유자 1인의 청구로 당연히 분할의 법률관계가 생기고, 다만 분할방법에 합의가 이루어지지 아니하면 그 분할방법을 재판상 청구하는 것이지만 집합건물은 특성상 그 분할의 청구를 ｢집합건물법｣제8조에서 제한하고 있는바 그 여부의 판단은 불가피하게 재판상 청구를 전제로 하고 그 분할 방법 또한 재판으로 정해집니다.
집합건물법 제8조는 오로지 그 건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지인가의 여부, 즉 분할 대상의 토지와 건물의 현재 또는 장래 상호관계 및 이용관계만을 명문 기준으로 제시하였습니다.
판례가 들고 있는 그 분할로 건물 또는 잔존 대지의 현재 또는 장래의 사용가치나 경제적 가치의 감소는 단지 현물분할이냐 대금분할이냐의 판단의 기준으로 삼아야 할 것입니다. 따라서 분할 후 전체 대지의 이용가치나 경제적 가치에 미치는 영향은 ｢집합건물법｣제8조의 적용 기준으로 할 것은 아닙니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/355
집합건물 대지사용권 및 집합건물법에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
