[부동산전문변호사] 상호명의신탁의 성립요건
구분소유적 공유관계가 성립되기 위해서는 ① 당사자 사이에 구분소유에 관한 합의, ② 공유로 하는 등기 ③ 토지나 건물의 구분소유 부분이 특정되어야 합니다.
1. 구분소유에 관한 합의
대법원은 “토지의 경우에는 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 하고,”라고(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결),“건물의 경우에는 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상 및 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하여야 한다.”라고 각 판시하며(대법원 2001. 6. 15. 선고 2000마2633 결정). 토지와 건물 모두 구분소유에 대한 합의가 필요하다고 보고 있습니다.
대법원은 “공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.”라고 판시하며(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결), 구분소유적 공유관계 성립에는 반드시 구분소유의 약정해야 함을 밝히고 있습니다.
또한 공유자들 사이에 공유지분 확인서가 작성된 경우, 구분소유적 공유관계 설정에 대한 약정이 없다고 보았습니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결).
대법원은 “구분소유적 공유관계의 성립에 있어 1필지의 토지의 일부에 관한 특정 매매와 그에 대한 등기로서 공유지분이전등기를 마친 사실이 있으면 통상 각 구분소유 부분에 대한 상호명의신탁의 합의가 존재하는 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에도 그 토지의 위치와 면적을 특정하여 매수함으로써 이를 구분소유한다고 하는 기본적 사실관계에 관해서는 서로 의사의 합치가 있어야만 한다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결).
2. 구분소유 약정 외에 상호명의신탁약정이 반드시 있어야 할 것인지 여부
가. 구별 실익
구분소유적 공유관계가 성립하기 위한 요건으로서 당사자들의 상호명의신탁의사가 필요한지에 대한 논의의 실익은 사실상 특정부분이 여러 차례에 걸쳐 전전 양도된 경우와 같이 최후의 매수인과 등기부상의 공유자 사이에 명시적이거나 묵시적인 상호명의신탁약정이 없는 경우에도 과연 상호명의신탁적 구분소유관계를 인정할 수 있을 것인지에 대한 것입니다.
나. 학설의 대립
1) 필요하다는 견해
상호명의신탁도 명의신탁관계의 일종이므로, 일반적인 명의신탁관계와 마찬가지로 당사자 상호간의 명의신탁약정이 있어야 한다고 봅니다. 다만 이러한 상호명의신탁 약정은 명시적일 것을 요하지 아니하므로 묵시적인 약정도 유효하다고 보고 있습니다.
2) 상호명의신탁관계의 설정이 의제된다는 견해
구분소유적 공유관계는 실질적 소유관계와 등기가 불일치하는 경우 이를 해결하는 방안으로서 강구된 것이므로 이러한 불일치가 발생하면 그러한 사실만으로 상호명의신탁관계의 설정이 의제된다고 봅니다. 이 견해에 따르면 당사자 상호 간 명의신탁약정이 없어도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있습니다. 즉 부동산의 특정부분에 대한 구분소유 약정이 있고 그 특정부분에 대한 공시로서 공유지분등기가 경료된 경우라면 비록 당사자 사이에 상호명의신탁에 관한 약정이 없었더라도 상호명의신탁적 구분소유관계가 성립할 수 있다는 것입니다.
다. 대법원의 판시 내용 및 이에 대한 해석
대법원은 "토지소유자가 토지 일부를 매도하였으나 이전등기만은 매수인의 청구가 있으면 분할해 주기로 하여 매도인에게 그대로 등기를 두어 신탁한 채 전전양도되고 소유자가 나머지 토지를 다시 타인에게 매도하여 그것도 전전양도되면서 토지 전체에 대하여 이전등기를 받은 사람이 자기가 매수치 않은 부분을 분할해 주기로 승낙한 경우에는 등기명의인과 일부 토지를 매수한 최후의 사람 간에는 명의신탁관계가 성립한다."라고 판시하고 있는바(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카2273 판결),
대법원이 의제설의 입장을 수용하고 있는 것으로 볼 수도 있겠지만, 명의신탁약정이 묵시적인 경우뿐만 아니라 추단되는 합의가 있는 경우에도 존재하는 것으로 볼 수 있으므로 필요설의 입장을 좀 더 완화된 형태로 수용하고 있는 것으로 볼 여지도 있어 보입니다.
3. 토지나 건물의 구분소유 부분의 특정
가. 대법원은 “ 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하지만, 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다.”라고 판시하며(대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결), 구분소유적 공유관계가 인정되기 위해서는 구분소유 부분에 대한 특정이 필요하다는 점을 밝히고 있습니다.
나. 특정의 정도에 대한 학설의 견해
1) 토지의 경우
토지 부분을 구분짓는 객관적인 표지의 필요 여부에 관하여 구체적으로 검토한 판례 및 학설은 없습니다. 따라서 이와 유사한 사례인 토지의 일부에 대한 점유취득시효에 관한 판례를 살펴볼 필요가 있을 것입니다.
대법원은 “1필의 토지 일부에 대한 시효취득을 인정하기 위하여는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속하여 존재할 것을 요한다.”라고 판시하였습니다(대법원 1997. 3. 11. 선고 96다37428 판결). 여기서 객관적 징표가 무엇인지에 대하여 나무의 식재, 분묘의 설치, 수호, 경계표시와 같은 것을 예로 들고 있거나, 담이나 목책을 둘러치는 것, 도랑을 파는 것,나무를 식재하거나 기타 경계의 표지를 설치하는 것 등을 예로 들고 있습니다.
이러한 예는 특정부분에 대한 점유 내지 배타적 권리의 귀속을 나타내는 객관적 징표의 예에 불과한 것이므로 어떤 것이든 1필지의 토지의 특정부분을 공유자 중 1인이 배타적으로 사용한다는 것을 표시하는 것이면 족한 것일 것이다.
2) 건물의 경우
건물의 구분소유권 성립요건으로서의 “구조상 독립성”이란 일반적으로 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 차단된 경우를 말하는데, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다는 것이 판례의 입장입니다. 이러한 구분소유권 성립요건으로서 구조상 독립성의 기준을 구분소유적 공유관계에 그대로 원용해도 무방할 것입니다.
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