[부동산전문변호사] 상호명의신탁의 발생원인 및 개념
1. 구분소유적 공유관계적 사실이 발생하게 된 원인
가. 역사적 배경
1910년 8월 29일 국권찬탈 이후 일제는 1912년 3월 18일 제령 제7호로 조선민사령을 공포하였고, 조선민사령상의 민법인 당시의 일본민법은 대항요건주의를 채택하고 있었습니다. 대한민국 민법은 1960년 1월 1일부터 시행되었고, 민법 제186조는 형식주의를 채택하였습니다. 부동산거래에서 의사주의에 익숙해져 있던 당시 국민으로서는 민법상 성립요건주의에 대하여 잘 알 수 없었습니다.
종래 구민법하에서 부동산 거래시 매매계약만으로 권리가 이전한다고 믿고 있었던 시민으로서는 등기보다는 계약이 중요하다고 믿었고, 토지 일부를 위치 특정하여 점유 이전받는 것만으로 만족하였고, 등기도 지분 이전등기를 하는 것으로 충분하다고 생각하였습니다. 그러한 법감정을 가지고 구분소유적 공유를 하던 공유자들은 전혀 불편함을 느낄 여유가 없었고, 그러한 상태로 계속하여 토지를 이용하려고 한 것이었습니다. 이러한 점을 법원은 고려하였고, 구분소유적 공유관계를 인정했습니다.
나. 절세 문제
토지나 건물 일부를 매수하는 경우 그 해당 부분에 대해 이전등기를 하는 방법은 해당 부동산을 독립된 구분소유로 하여 소유권이전등기를 해서 매수하는 방법과 그 일부에 해당하는 부분에 대하여 전체 지분 중 그 일부의 해당 부분을 지분으로 하는 공유지분이전등기를 해서 매수하는 방법이 있습니다. 그러나 전자의 경우보다 후자의 경우가 세제상 저렴하게 비과세될 수 있기에 구분소유적 공유의 방법을 이용하는 경우가 많습니다.
다. 법절차의 복잡성
토지 일부를 매수하고자 할 경우, 그 일부를 분할하여 독립된 필지로 분필하려고 하면 먼저 분필절차를 밟아야 합니다. 토지를 분할하고자 하는 토지소유자는 이를 시․군․구청에 신청하여야 하며(지적법 제17조), 지적측량을 거쳐야 토지 분필이 확정됩니다. 이렇듯 분필절차가 복잡하기 때문에 토지소유자로서는 지분이전등기를 하더라도 그 일부분을 특정․구분하여 소유할 수 있다고 한다면 구분소유적 공유로서 유지하려고 할 것입니다.
라. 현행 법령상 토지분할에 대한 제한을 두고 있는 경우
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 및 동 시행령 제51조 제5호, 건축법 제49조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조 및 제19조 등에 의한 분할 제한이 있습니다. 그 외에도 도시개발법 제9조 제5항, 독도 등 도서지역의 생태계보전에 관한 특별법 제8조 제1항 제3호, 산림법 제72조 제3항, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제39조의 2 제1항, 제2항, 의료법 제30조 제8항, 제주국제자유도시특별법 제27조 제3항 등에서 분할 제한을 규정하고 있습니다.
마. 요약
① 구민법상의 대항요건주의가 해방 이후 제정민법에서 성립요건주의로 바뀌었지만 이러한 민법 규정에 대한 국민의 권리의식 부족 ② 지분등기가 분필등기를 통한 단독등기보다 양도소득세 등 세금부담이 덜하다는 것 ③ 절차의 복잡성을 회피하고자 하는 심리 ④ 법 규정상 일정 면적 이하로는 분필등기가 불가능한 경우에 이를 회피하기 위한 방법으로 사용되는 점 등으로 인하여 구분소유적 공유관계적 사실관계가 많이 발생하게 되었습니다. 대법원은 이러한 현실을 인지하고, 구분소유적 공유관계를 판례 법리에 따라 인정해왔습니다. 그리고 해당 법리는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 규정되어 명문으로도 인정되게 되었습니다.
2. 구분소유적 공유관계가 물권법정주의 위반, 일물일권주의 위반에 위배되고, 그 등기가 실체관계에 부합하지 않아 효력이 없는지 여부
구분소유적 공유관계는 사실상 구분소유제도로서 민법 제185조 소정의 물권법정주의에 어긋나는 법률관계이고, 토지나 건물 일부분에 독립한 구분소유권이 사실상 성립된다는 점을 전제로 하므로 일물일권주의에 반하게 되며, 위 구분소유관계를 공시하기 위한 공유의 등기는 실체관계에 부합하지 않는 등기로서 그 유효성이 문제될 수 있습니다.
그러나 구분소유제도는 판례에 의해 정립된 관습법상의 제도로서 오랜 기간 동안 사실상 기능해왔다는 점을 고려할 때 물권법정주의에 어긋나는 것이 아니고, 구분소유관계는 토지나 건물의 특정부분을 구분소유하고자 하는 당사자들의 의사에 따른 현실적 인정 필요성 때문에 관습법적으로 인정되어 온 것으로서 공유지분등기를 통해 구분소유관계가 어느 정도 대외적으로 공시될 수 있으므로 일물일권주의에 대한 예외성이 인정될 수 있다고 할 것입니다. 또한 구분소유관계는 유효한 명의신탁약정(부동산실권리자명의등기에관한법률 제 4조, 제2조 제1호 나목의 취지)에 따라 명의수탁자들의 공유등기로 공시되는 것이므로 그 공유등기가 실체관계에 부합하지 않는 등기라고 할 수 없을 것입니다. 따라서 물권법정주의 위반, 일물일권주의 위반, 실체관계에 부합하지 않은 등기의 효력을 들어 상호명의신탁적 구분소유관계의 유효성을 부인할 필요는 없습니다.
3. 구분소유적 공유관계의 정의
가. 법적 성질에 대한 학설 대립
1) 상호명의신탁설
전체 부동산 중 위치와 면적이 특정된 부분을 구분소유의 의사로서 배타적으로 지배하는 경우에 그 특정부분에 대해서는 단독의 소유권을 취득하지만, 그 특정부분에 대하여 등기된 공유지분을 초과하는 지분에 대해서는 나머지 부분을 배타적으로 지배하는 다른 공유자에게 그 소유지분을 명의신탁하고, 동시에 다른 공유자로부터 그 특정부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 그 소유지분을 명의수탁받는 상호명의신탁관계에 있다고 보는 견해를 상호명의신탁설이라고 합니다.
2) 공유설
공유설은 상호명의신탁설의 대안으로서 주장되는 견해로서 등기부상 순수한 공유등기와 비전형적 구분소유관계의 공시로서 행해지는 공유등기가 구별되지 않고, 따라서 기본적으로 공유의 일종으로 보아야 한다는 견해입니다.
공유설에 따르면 공유자들 사이의 외부관계뿐만 아니라 내부관계에서도 공유관계가 설정되므로 각 공유자는 다른 공유자들에 대해 공유지분권자로서의 권리밖에 주장할 수 없게 됩니다. 다만, 공유자 전원의 약정(특약)에 의하여 각자 특정부분을 소유자와 전혀 똑같은 방식으로 사용․수익할 수 있도록 하며(관리방법의 약정), 장차 분할함에 있어서는 각기 그 특정부분을 나누어 가지기를 합의(분할에 관한 약정)를 한 것을 전제로 합니다.
즉, 공유설에서는 공유자 간의 법률관계와 제3자와의 법률관계를 등기부상 공시된 대로 파악하여야 한다면서 일반적 공유관계와 구별되는 특별한 사항은 공유자 간의 특약에서 연유되는 것으로 보고 있습니다.
3) 대법원의 입장(=상호명의신탁설)
대법원은 “1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, ”라고 판시하며(대법원 1990. 6. 26. 선고 88다카14366 판결), 상호명의신탁설의 입장입니다.
나. 상호명의신탁설에 따른 정의
구분소유적 공유자는 대내적 관계에서는 각 특정 부분을 단독 소유하나, 대외적 관계에서는 1필의 토지 전체를 공유하는 관계를 의미합니다.
다. 일반 공유와의 차이점
1) 일반 공유에서는 공유자 전원이 공유물 전체에 대하여 사용․수익하는 것이 보통이지만, 구분소유적 공유에서는 각 공유자는 자기의 특정매수부분을 배타적으로 사용․수익하고 나머지 부분에 대하여는 전혀 사용수익권을 갖지 않습니다.
2) 일반공유에서는 지분의 처분과 공유물의 처분은 전혀 별개이고 따라서 지분은 자유로이 처분할 수 있어도 공유물은 전원이 동의해야 처분할 수 있습니다. 구분소유적 공유에서는 지분의 이전은 항상 특정부분의 사용수익권의 이전과 같이 이루어지므로 그 특정부분 자체가 처분되는 것과 외형상 동일하게 됩니다. 이 경우 지분의 처분은 특정부분의 처분을 의미하기 때문에 특정부분 자체를 단독으로 자유롭게 처분할 수 있습니다.
3) 일반공유의 지분비율은 목적물전체의 가액에 대한 공유자지분의 가액의 비율에 의해 결정됩니다. 구분소유적 공유에서는 목적물전체의 면적에 대한 공유자 매수부분의 면적비율에 의하여 결정됩니다. 따라서 구분소유적 공유에서는 동일지분의 가액이 서로 달라서 20/100 지분의 가액이 30/100 지분가액보다 상회할 수가 있습니다. 또한 실무 관행상 지분등기시 전필지의 면적을 분모로 하고 특정 매수부분의 면적을 분자로 하여 20/100 등으로 표시하고, 2/10 등으로 약분하지는 않습니다.
4) 일반공유에서는 공유물분할의 방법에 의하여 공유관계가 해소될 수 있습니다. 구분소유적 공유관계에서는 공유설에 따르면 공유물분할의 방법에 의하고, 상호명의신탁설에 의하면 명의신탁해지에 의해서 공유관계가 해소됩니다.
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