[부동산전문변호사] 부동산 표시 광고를 규율하는 법률
1. 부동산에 대한 표시 광고를 규율하는 법률들
가. 표시광고법
나. 건축물분양법
건축물의 분양에 관한 법률
제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. <개정 2017. 10. 24.>
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. <개정 2017. 4. 18.>
건축물의 분양에 관한 법률 시행령
제7조의2(공개모집의 방법 등) ① 법 제6조제1항 후단에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물”이란 오피스텔로서 300실 이상인 건축물을 말한다.
바닥면적 3,000㎡이상인 건축물과 30실 이상의 오피스텔인 표시광고는 건축물분양법의 적용을 받게 되고, 바닥면적 3,000㎡미만인 건축물과 30실 미만의 오피스텔의 표시광고는 표시광고법의 적용을 받게 됩니다. 건축물분양법의 적용대상인 경우, 건축분양 광고에는 건축물의 위치·용도·규모 및 내진설계등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 됩니다. 즉, 부동산(건축물) 분양과 관련하여 중요한 표시·광고 사항 고시와 건축물분양법에 따라 이원적 제도로 운영되고 있습니다.
다. 공인중개사법
공인중개사법
제18조의2(중개대상물의 표시ㆍ광고) ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말한다. 이하 같다)를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20.>
② 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하는 때에는 제1항에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다. <신설 2019. 8. 20.>
③ 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다. <개정 2014. 1. 28., 2019. 8. 20.>
④ 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 8. 20.>
1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고
2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시ㆍ광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시ㆍ광고
3. 그 밖에 표시ㆍ광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시ㆍ광고
⑤ 제4항에 따른 부당한 표시ㆍ광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2019. 8. 20.>
제49조(벌칙) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2013. 6. 4., 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.>
6. 제18조제2항의 규정을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자
6의2. 제18조의2제3항을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 자
정리하자면, ① 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하는 경우 중개보조원에 관한 사항은 명시하지 못합니다. ② 인터넷을 이용하여 표시·광고하는 경우 중개대상물에 대한 중요정보를 명시하고, 중개대상물에 대한 부당한 표시·광고를 금지합니다. ③ 개업공인중개사가 표시·광고를 위반할 경우 과태료 등 벌칙을 부과합니다.
라. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
제8조(부당한 표시ㆍ광고의 제한 등)
① 등록사업자가 아닌 자는 이 법에 따른 등록사업자임을 표시ㆍ광고하거나 등록사업자로 오인될 우려가 있는 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.
② 등록사업자가 부동산개발에 관하여 표시ㆍ광고를 하는 때에는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이 법에 따라 등록한 사실과 그 밖에 소비자 보호를 위하여 필요한 사항을 표시ㆍ광고하여야 한다.
제36조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2009. 1. 7., 2020. 6. 9.>
2. 제8조제1항을 위반하여 이 법에 따른 등록사업자임을 표시ㆍ광고하거나 등록사업자로 오인될 우려가 있는 사항을 표시ㆍ광고한 자
3. 제8조제2항 또는 제20조제1항 각 호의 어느 하나를 위반하여 제22조제1항에 따른 시정조치명령을 받고 그 명령을 따르지 아니한 자
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률은 부동산 개발시장에 있어서 영세하거나 전문성이 부족한 개발업체들이 파생시키는 문제점과 부작용, 그리고 허위 과장광고에 따른 투자자의 피해를 없애고 효율적으로 개발업체들의 관리하고 제어하기 위하여 제정되었습니다.
마. 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률
정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률
제50조(영리목적의 광고성 정보 전송 제한) ① 누구든지 전자적 전송매체를 이용하여 영리목적의 광고성 정보를 전송하려면 그 수신자의 명시적인 사전 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사전 동의를 받지 아니한다. <개정 2016. 3. 22., 2020. 6. 9.>
수신자의 전화 모사 전송기기에 영리 목적의 광고성 정보를 전송하려는 자는 그 수신자의 사전 동의를 받도록 하였습니다. 이를 위반한 자는 3천만 원 이하의 과태표를 부과하도록 하였습니다. 부동산에 대한 영리 목적의 광고를 전화 등으로 한 경우에는 위 법의 적용을 받습니다.
2. 분양광고와 관련된 주요 쟁점들
가. 우리나라의 일반적인 후분양·선시공 분양계약이 체결되는 일반적 과정
우리나라의 일반적인 후분양·선시공 분양계약이 체결되는 일반적 과정은 ① 분양사업자의 아파트 분양공고 내지 분양광고, ② 아파트를 분양받으려는 자들의 분양신청, ③ 수분양자 선정 및 동․호수의 결정, ④ 분양계약 체결 순서로 진행됩니다.
나. 쟁점 개요
① 분양광고의 법적 성질이 무엇인지(청약의 유인인지 청약인지 여부) ② 분양광고의 내용이 분양계약의 내용에 편입될 수 있는지 ③ 분양광고와 다를 경우의 수분양자들에 대한 구제책(착오 취소, 사기 취소, 사정변경에 의한 해제, 손해배상책임 등이 문제됩니다.
다. 분양계약의 성질
분양계약의 법적 성질에 관한 견해대립은 다음과 같습니다.
1) 민사계약설(통설 및 판례)
이 견해는 분양계약을 기본적으로 매매계약의 성질을 가지고 있지만, 분양의 방법에 따라 그 성질을 달리한다고 봅니다. ① 선분양․후시공 방식의 경우 분양사업자는 분양광고를 통해 분양하려는 건축물을 불특정 다수인에게 분양하고 수분양자로부터 분양대금을 조달하여 건축자금 및 금융비용에 충당합니다. 따라서 선분양․후시공 방식의 경우 분양사업자는 수분양자에게 건축물을 건축하여 이행한다는 점에서 도급의 성격을 갖는 혼합계약의 성질을 가진다고 봅니다.
이에 반하여 선시공․후분양 방식의 경우 수분양자는 분양사업자로부터 완공된 아파트의 소유권을 취득하는 것이므로 매매계약의 성질을 가집니다.
2) 소비자계약설
우리나라 아파트 분양계약은 선분양․후시공 방식이 일반화되어 있어 다음과 같은 특징을 가지므로, 일반적인 민사계약과 달리 취급하여야 할 필요가 있다고 봅니다.
① 수분양자는 분양사업자가 일방적으로 제공한 분양안내책자나 견본주택 등에 의존하여 아파트 분양계약을 체결하게 되므로 수분양자는 계약체결 시점에 자주적인 의사결정에 필요한 충분한 정보를 가지고 있지 못합니다. ② 분양사업자는 분양을 원하는 불특정 다수인 중에서 일정한 요건을 갖춘 자를 선정하여 분양계약을 체결하므로 수분양자는 분양사업자와 대등한 교섭력을 가지고 있지 못합니다. ③ 분양사업자는 아파트 분양에 관한 풍부한 지식과 경험을 가지고 장래에 발생할 사정변경에 적극적으로 대응할 수 있는 반면, 수분양자는 완공된 아파트의 소유권을 이전받을 때까지 분양사업자가 제공한 정보를 신뢰할 수밖에 없는 상황적인 비대칭 관계에 놓이게 됩니다. ④ 분양사업자가 수분양자에게 이행하여야 하는 아파트는 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로서 수분양자의 소비생활을 위하여 사용되는 물품에 해당합니다.
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