[부동산전문변호사] 전세사기 관련 판례
1. 선순위 담보권자의 채무를 변제하지 않고 임차인의 보증금을 임대인의 추가 대출에 유용하여 사기죄로 공소제기된 사안
- 수원지방법원 2021. 4. 14. 선고 2020노7105 판결
가. 사실관계 및 공소사실
피고인은 2015. 10.경 위 장소에서 사실은 선순위 담보권자의 채무를 변제하기 위해 저리의 대환대출을 받는 것이 아니라 피해자의 대항력 있는 임차권(임대차보증금 1억 3,000만 원)을 상실시켜 이 사건 아파트의 담보가치를 상승시킨 후 기존 대출 외 추가 대출을 받을 심산임에도 이를 숨긴 채 피해자에게 "기존 대출금을 변제하기 위해 금리가 낮은 곳에서 다시 대출을 받으려고 하니 잠시 주민등록주소를 이전해 달라."라고 거짓말하여 이에 속은 피해자로 하여금 같은 달 8. 이 사건 아파트로부터 다른 곳으로 주민등록주소를 이전하게 하여 이 사건 아파트에서 피해자의 대항력 있는 임차권을 말소시킴으로서 이 사건 아파트의 담보가치를 상승시켜 2015. 10. 12.경 아내 U을 채무자로 하여 E 명의의 채권최고액 243,600,000원의 근저당권을 새로 설정하고, 다음날 위 근저당권 설정과 함께 대출받은 돈으로 기존 대출금을 변제하여 기존에 설정되어 있던 채권최고액 204,000,000원의 S 명의 근저당권을 말소하였으며, 피해자는 2015. 10. 20.경 이 사건 아파트에 재차 주민등록을 하였다. 이로써 피고인은 피해자를 기망하여 39,600,000원 상당의 재산상 이익을 취득하였다.
나. 판결내용 및 검토
원심에서 판단한 당초의 사실관계에서 피해금액의 오류가 있는바, 이를 재판부가 바로 잡은 부분은 있으나, 정정된 금액에 해당하는 만큼 피고인이 공소사실과 같은 행위를 하였다는 사실관계는 인정한다. 따라서 피고인의 양형부당을 이유로 한 항소를 받아들였으나 사기죄 자체는 인정된 사례
2. 신탁등기를 경료한 신탁자가 전세계약을 체결하였으나 보증금을 반환하지 못한 이유로 사기로 공소제기 된 사안
- 의정부지방법원 2021. 5. 12. 선고 2020고단1433, 2020고단3878 판결
가. 사실관계 및 공소사실
피고인은 남양주시 C에 있는 ‘주식회사 D’를 실질적으로 운영하는 사람이다. 피고인은 2018. 12. 3.경 ‘E은행’으로부터 45억 원을 대출받으면서 대전 중구 F아파트 G호 등에 대하여 주식회사 H을 수탁자로 하는 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료하였고, 대출금 채무가 15억 9,000만 원이 남아 있는 상태에서, 위 회사의 자금난에 시달리게 되었다.
피고인은 ‘K 공인 중개업소 사무실’에서, I로 하여금 피해자들에게 “전세계약을 체결하면 잔금 납부 후 2-3일이면 신탁회사와 소유권 이전 문제가 마무리되고 적어도 5월 말경까지는 소유권 이전 문제가 마무리 된다”라고 말하게 하여 마치 위 F아파트 G호의 신탁을 단기간에 해제하고, 주식회사 D 명의로 소유권이전등기를 경료하여 전세보증금이 문제없이 반환될 수 있을 듯한 태도를 보여 피해자들과 주식회사 D의 명의상 대표인 피고인의 부인 L 사이에 위 F아파트 G호에 대하여 전세보증금 1억 4,000만 원의 부동산전세계약서를 체결하게 하였다.
그러나 사실 피고인은 위 회사의 자금사정이 좋지 아니하여 피해자들로부터 전세보증금을 받아 회사 운영자금을 사용하여야 할 상황이었고, 채권자나 신탁회사로부터 동의를 받은 사실도 없고, 그 채무금을 변제할 수도 없어 2019. 5. 말경까지 위 주식회사 D 명의로 소유권이전등기를 경료할 수도 없어 피해자들의 전세보증금을 반환할 수 있는 의사나 능력이 없었다.
피고인은 이에 속은 피해자들로부터 합계 1억 4,000만 원을 교부받았다. 이로써 피고인은 피해자들을 기망하여 재물을 교부받았다.
나. 판결내용 및 검토
① 피고인이 위 특약사항을 이행하지 못하였다는 사실만으로 피해자 B를 기망하였다고 단정할 수 없는 점
② 이 사건 G호 임대차계약체결 당시의 중개대상물 확인․설명서에도 물건의 권리사항 부분에 ‘상기 아파트는 주식회사 Q에서 H 주식회사로 위탁하였으며 현재 수탁자인 H으로 소유권이전되어 있는바, 임차인은 충분히 설명을 들었으며 계약자 쌍방이 협의하여 2019년 5월 30일까지 위탁자인 주식회사 Q로 명의를 이전함을 조건으로 계약함’이라고 기재되어 있는 점
③ 피고인이 이 사건 G호에 관한 H 주식회사의 신탁등기를 말소할 의사나 능력 없이 이 사건 G호 임대차계약을 체결한 것으로 단정할 수 없는점
등을 이유로 후단의 무죄가 선고된 사안
3. 각종 전세사기 수법이 결합된 종합 전세사기 범죄
- 대구지방법원 2019. 12. 12. 선고 2019고단4166 판결
가. 사실관계 및 공소사실
1) 임대인이 선순위 담보권자의 채무를 변제하지 않고 임차인의 보증금을 임대인의 추가 대출에 유용한 사실
피고인은 2014. 8. 7.경 천안시 두정동에 있는 ○○공인중개사 사무실에서, 피해자1에게 “임대차 보증금을 추가로 3,000만원 더 지급해 주면 그 돈으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 채권최고액을 2억 1,500만원에서 1억 8,500만원으로 감액하여 등기해주겠다”라고 말하였다. 그러나 사실 피고인은 피해자로부터 추가로 보증금을 받더라도 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 채권최고액을 감액하여 등기를 할 의사가 없었고, 개인적 용도로 사용할 생각이었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 추가 보증금 명목으로 3,000만원을 송금 받아 편취하였다.
2) 임대인이 속칭 ‘깡통주택’을 최초 임대 또는 임대 연장하면서 임대인에게 이후 보증금반환의 의사나 자력이 없었던 사실
피고인은 2018. 8. 31.경 피해자2 에게 “E 다가구주택의 선순위 보증금이 현재 2억 5,000만원에 불과하고, 계약 기간 종료 후 보증금 반환에 아무런 문제가 없다”고 말하고 피해자와 보증금을 5,000만원, 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였다.
피고인은 2018. 12. 20.경 피해자3 “보증금을 500만원 더 주면 계약을 연장해 주겠다”고 말하고 계약 기간 종료 후 증액된 금액을 포함하여 보증금을 정상적으로 반환할 것 같은 태도를 보이며 피해자와 보증금을 5,500만원, 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였다.
그러나 사실 피고인이 2017. 11.경 18억 5,000만원에 매입한 E 다가구주택은 채권최고액을 9억 6,000만원으로 한 근저당권이 설정되어 있는 상황에서 이미 선순위 보증금이 12억원에 달하는 등 근저당채무와 보증금 채무의 합계가 위 주택의 매입 가격을 넘어서고 있고 매입 후 특별히 건물 가액이 상승하지도 않아서 다가구주택 자체만으로는 피해자의 보증금 반환을 담보하기가 어려웠고, 앞서 본 것과 같이 계약 기간 종료 후 다른 임차인이 입주하여 그로부터 보증금을 받는다고 하더라도 피해자의 보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 각 피해자로부터 임대차보증금을 교부받아 편취하였다.
3) 임대인들의 전세사기에 공모한 공인중개업자 및 중개보조원의 공인중개사법 위반
피고인들은 공모하여 2016. 10. 26.경 대구 달서구 에 있는 피고인 우○○이 운영하고, 피고인 성○○이 중개보조원으로 일하는 부동산에서 장○○ 소유의 대구 달서구 N 다가구주택 303호를 서■■에게 보증금 3,700만원에 임차하는 임대차계약을 중개하고 임대인인 장○○으로부터 한도액인 18만 5,000원을 초과하여 180만원을 중개에 관한 보수로 교부받은 것을 비롯하여, 그 시경부터 2018. 3. 18.경까지 별지 범죄일람표 1 기재와 같이 17회에 걸쳐 장○○ 소유의 대구 일원의 다가구주택 임대차를 중개하고 임대인인 장○○으로부터 각 한도액을 초과하여 중개에 관한 보수를 교부받았다.
나. 판결내용 및 검토
임차인들로부터 임대차보증금을 받더라도 이를 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 임차인들과 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 받은 것은 임대보증금을 편취하는 사기 행위이다.
법원은 임대인인 피고인의 사기범죄로 인한 피해자가 다수이고 피해액도 크다는 이유로 피고인에게 징역 3년의 실형을 선고하였다.
4. 신탁회사와 부동산처분신탁계약을 체결한 임대인이 임대차계약을 체결한 경우 보증금반환의 상대방
- 광주지방법원 목포지원 2021. 6. 23. 선고 2020가단57005 판결
가. 사실관계
D 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)는 전남 무안군 E 지상에 의무임대기간 5년 경과 후 임차인들에게 분양전환하기로 한 공공건설임대주택인 F 아파트(이하 '이 사건 F 아파트'라 한다)를 건설하여 임대사업을 영위하다가 2018. 11. 13. 피고 C 주식회사에게 이 사건 F 아파트의 소유권 및 임대사업자 지위를 포괄적으로 양도하였다.
원고는 2013. 7. 11.경 소외 회사와 사이에 이 사건 F 아파트 G호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 임차하는 계약을 체결한 다음2013. 8. 2. 전입신고를 하고 이 사건 아파트에 거주하였고, 이후 네 차례에 걸쳐 임대차계약을 갱신하여 최종적으로 2019. 6. 11. 임대차보증금 136,800,000원 차임 22,600원, 임대기간 2020. 6. 19.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.
피고 C은 2020. 5. 28. 피고 주식회사 B과 사이에 피고 B에게 이 사건 F 아파트의 처분에 관하여 신탁하는 내용의 부동산처분신탁계약을 체결하고, 2020. 6. 1. 이 사건 아파트에 관하여 피고 B을 수탁자로 한 소유권이전등기를 하면서, 이 사건 신탁계약서 등을 신탁원부로 등기하였다.
원고는 2020. 7. 17. 피고들에게 이 사건 아파트에 관한 분양신청을 포기하니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 내용증명을 발송하였다.
나. 판결내용 및 검토
부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다. 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다. 이에 따라 신탁등기가 담보 목적으로 이루어진 담보신탁이라거나 실질적으로 위탁자인 피고 C가 원고를 비롯한 아파트 임차인들에 대한 임대차계약 관련 업무를 수행하고, 피고 B은 이에 관여하지 아니하였다 하더라도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다.
피고 B이 주장하는 바와 같이 피고들 사이의 신탁원부의 내용을 들어 제3자에게 대항할 수 있다고 하더라도, 이 사건 아파트에 관한 피고 B 명의의 신탁등기가 마쳐지기 전 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마침으로써 대항력을 취득한 원고에게 대항할 수 없을 뿐 아니라, 이 사건 신탁계약서 제15조 제2항은 '임차인이 수탁자를 상대로 보증금반환을 청구하는 때에는 위탁자 및 수익자의 부담으로 즉시 반환하여야 하며, 수탁자가 반환하여야 하는 경우 수탁자 단독으로 신탁부동산을 처분하여 보증금 등을 지급할 수 있다'고 하고, 제3항은 '신탁부동산 처분 시 존재하는 임대차계약은 매수자가 임대인 지위를 면책적으로 승계하도록 하며, 임차보증금을 반환해야 하는 경우 매매대금에서 임대차보증금을 최우선 반환해야 한다'고 규정하고 있다.
따라서 수탁자인 피고 B은 이 사건 임대차계약상 임대인 지위를 승계하였으므로, 수탁자가 보증금을 반환하여야 한다.
5. 속칭 ‘깡통전세’를 숨긴 중개사에게 세입자 보증금 40% 배상한 판결
가. 사실관계
A 씨는 2015년 8월 공인중개사 B 씨의 중개로 서울 구로구의 한 빌딩의 방을 보증금 1억 원에 2년간 임차했다. 당시 이 빌딩에는 방이 70개 있었다. A 씨가 계약할 당시 해당 빌딩에는 H사 명의의 채권최고액 총 22억2000만 원의 근저당권이 설정돼 있었다. A 씨보다 먼저 확정일자를 받은 임차인들의 임대차 보증금도 29억2810만 원이었다.
결국 빌딩은 2018년 경매에 넘어가 약 49억 원에 매각됐다. 그러나 매각대금이 근저당권자와 선순위 임차인에게 모두 배당돼 A 씨는 한 푼도 돌려받지 못했다. A 씨는 B 씨가 앞선 위험을 전혀 알리지 않았다며 손해배상 소송을 냈다. 이에 B 씨는 “임대인이 자료를 제공하지 않아 실상을 알기 어려웠다”고 반박했다.
나. 판결내용 및 검토
재판부는 중개사의 책임을 일부 인정했다. 재판부는 “보증금을 돌려받지 못할 위험성은 계약 체결 여부 결정에 매우 중요한 정보”라며 “이를 알았다면 A 씨가 계약하지 않았을 가능성이 충분하다”고 지적했다. 다만 “A 씨도 건물의 시가나 권리관계를 따지지 않고 계약했다”며 “60%의 책임이 있다”고 판단했다.이에 “공인중개사와 서울보증보험은 공동으로 원고에게 4000만 원을 지급하라”고 판결했다. 이는 A 씨가 잃은 보증금 1억 원의 40%에 해당하는 금액이다.
6. 속칭 ‘깡통전세’를 위해 조직된 사기범들에게 사기죄 실형 선고
가. 사실관계 및 공소사실
A 씨는 건축주 B, C, D 씨와 한 신축 빌라의 매매계약을 체결했다. 그러나 A 씨는 매매대금 12억7000만원을 지급할 돈이 없었다. 이에 A 씨와 건축주 B 씨 등은 빌라에 전세를 놓아 받게 될 보증금으로 매수자금에 충당하기로 하고, 다수의 임차인들로부터 9억5000만원의 보증금을 끌어 모았다. 그런데 해당 빌라에는 이미 5억원의 은행 대출담보가 설정돼 있었기 때문에 총 채무는 감정가 10억8700여만원을 넘어 건물을 매각해도 채무를 감당할 수 없는 상태가 됐다.
A 씨는 이 사실을 숨긴 채 2016년 2월부터 약 1년간 다른 9명의 피해자들과 추가 전세계약을 맺어 모두 6억500만원의 보증금을 편취한 혐의로 기소됐다.
'전세 세대가 적고 월세가 대부분이라 보증금 반환에 전혀 문제가 없다'는 식으로 거짓말을 해 피해자들을 속인 건축주 B, C, D 씨와 공인중개사 E 씨도 공범으로 함께 기소됐다.
나. 판결내용 및 검토
법원은 "계약을 체결하면서 임차인 현황 등을 제대로 고지하지 않고 보증금을 받은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다"며 "피해자들이 주거 안정을 위협받거나 재산을 상실해 정신적, 경제적 고통을 겪고 있다"고 밝혔다.
이에 재판부는 사기 혐의로 공소제기된, 빌라 임대업자 A 씨에게 징역 3년을, 공범 혐의로 기소된 건축업자 B, C, D 씨에게 징역 1~2년을, 공인중개사 E 씨에게 징역 1년을 각각 선고했다.
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