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계정을 잊어버리셨나요?

by 정동근 변호사 May 21. 2024

[부동산전문변호사] 전세사기의 유형

1. 무갭투자

무갭투자란 본인의 돈을 들이지 않고서 전세가가 매매가와 별 차이 없는 집을 매입하는 행위를 말합니다.

주요 사례 – 빌라의 신 사기

서울을 포함한 수도권에서 빌라 1,277채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸리게 한 사기입니다. 이후 실시되는 공매는 그 원인이 세금 체납이므로, 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀립니다.

2. 갭투자 사기

매매 가격보다 수천만원 높게 전세 계약을 체결한 후, 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 팔아버리고 도망가는 사기 수법을 말합니다.

① 전세 가격과 매매 가격이 비슷한 신축빌라에서 주로 일어나는 사기 수법으로 신축빌라를 계약할 때에는 주변 매매 시세 확인을 필요로 합니다. ② 계약시 반드시 전세보증보험 가입을 요청해보는 것이 좋습니다. 문제가 있는 집이라면 전세보증보험 자체에 가입을 할 수 없으므로, 안전하게 계약을 작성할 수 있습니다. ③ 계약서에 ‘전세기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 이를 위반시 계약 해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상함’ 조항을 추가해두는 것이 좋습니다.

3. 신탁등기

건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사의 명의로 등기하는 걸 말합니다. 흔히 땅 주인이 개발 지식은 없고 돈까지 부족할 때 활용하는 방식입니다. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 신탁회사로 이전되기에 집주인은 마음대로 전세계약을 맺을 수 없습니다.

주요 사례 - 신림동 신탁등기 사기

고시촌에서 신탁등기의 맹점을 이용해 실질적 소유권이 없으면서도 빌라 전세 계약을 체결해 30여 명에게 20억여원의 피해를 입힌 사기입니다.

4. 깡통전세

통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

전세 사기는 집값 하락기에 두드러집니다. 집값이 오르면 갭 투자로 차익을 벌 수 있지만, 집값이 떨어지면 보증금보다 매매가격이 낮아져 깡통전세로 전락할 수 있습니다.

주요 사례 - 세 모녀 사기

빌라 497채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 피해자 136명의 보증금 298억원을 소위 ‘먹튀’한 사기입니다. 이 사건의 피해자는 서울 화곡동 등에 집중돼 있습니다.

5. 임대차계약의 대항력 발생시점을 악용한 근저당권설정

피해자가 전입신고를 하기 전, 해당 주택을 담보로 대출을 받고 근저당권을 설정하는 수법으로, 임차인이 이사한 날 바로 전입신고를 해도 효력이 다음 날 발생한다는 허점을 악용한 전세사기 수법입니다. 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 임대하고 보증금 9억7000만원을 챙긴 사기 사례가 있습니다.

6. 임대목적물에 설정된 담보물권 말소의무 불이행

임대인이 임차인에게 보증금으로 선순위 담보권을 말소하거나 채권 최고액을 시가의 30% 등 일정금액으로 감액하겠다고 말한 후, 실제로는 이행하지 않은 유형의 전세사기입니다.

임대인은 본인의 자금은 극히 일부만 투입하고 은행대출을 껴서 건물의 보유분을 늘려왔으며, 임차인들에게 받은 보증금을 대출 이자, 원금 소액 변제, 다른 건물의 매입, 사업 경비, 생활비 등으로 사용했습니다.

7. 임대주택에 중복계약 체결

임대인이 시세보다 20~30% 이상 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약 후 계약금이나 전세 보증금을 전부 타에 유용하는 사기 수법입니다. 전세사기를 예방하고자 임차인이 등기부등본을 떼어도 그곳에는 확정일자 여부나 기존 임차인 유무가 나오지 않아 중복계약여부를 확인하기 어렵습니다. 또한 중복계약의 경우 공인중개사와 임대인이 같이 사기 치는 것을 계획하거나 자격을 사칭하여 사기를 치는 경우가 매우 많은 수법입니다.

8. 공인중개사 내지는 건물관리인의 이중계약

임차인이 임대인을 직접 만나서 계약하는 게 아니라 공인중개사(건물관리인)와 계약한 경우에 발생하는 전세사기 유형입니다. 임대인이 못 온다는 이유로 공인중개사(건물관리인)가 대리 계약을 하는 것인데요. 공인중개사(건물관리인)는 임대인과 월세계약을 하고, 임차인과 전세 계약을 해서 전세보증금을 공인중개사가 중간에서 가로채는 것입니다.

다른 지역에서 투자 목적으로 원룸이나 오피스텔을 구매한 후 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우에 종종 발생합니다.