아포스티유 및 재외국민, 외국인의 부동산등기신청
1. 동일인 증명서
가. 동일인증명서란 이름이 다른 두 사람이 같은 사람임을 증명하기 위해 작성되는 문서로서 주로 한국이름과 외국이름 두가지의 이름으로 기재하며 동일인물임을 증명합니다. 동일인증명서를 작성할 경우 성명(한국명, 외국명), 생년월일, 전화번호, 신청인 성명, 주소, 본적, 외국내 주소 등의 항목을 기재해야 하며 개재내용은 사실과 틀림이 없어야 합니다.
나. 보통은 부동산의 상속 매매 증여 등과 관련하여 많이 사용하며 기타 다른 법률행위, 행정행위 등에 사용되고 등기소에 제출하게 됩니다.
2. 국적변경 외국인의 대한민국 내에서 법률행위를 위한 요청 서류
가. 개요
소유권이전등기등 목적물의 권리관계 이전 시에는 ① 동일인증명서 뿐만 아니라 ② 거주사실증명서 ③ 서명인증서 ④ [대리인을 통해 진행하는 경우 위임장] 등이 필요합니다. 위 각 서류를 발급받는데 있어 후술할 아포스티유 체약국 여부에 따라 그 절차가 상이합니다.
나. 아포스티유 체약국에 따른 분류
가) 아포스티유란
한 국가에서 발행한 문서가 다른 국가에서 사용되는 사례가 급격히 증가하고 있는 가운데, 이처럼 한 국가의 문서가 다른 국가에서 인정받기 위해서는 문서의 국외사용을 위한 확인(Legalization)을 받아야만 하는데, 이러한 확인 절차 또는 그에 대한 국제 협약을 아포스티유라고 합니다.
나) 아포스티유 체약국 현황(https://0404.go.kr에서 확인 가능)
다) 아포스티유 비체약국(캐나다)
문서접수국 해외공관원(영사)이 문서발행국 문서를 ‘영사확인’하는 경우, 문서발행국 공문서 신뢰성 여부를 신속하게 확인하기 힘들고 확인에 장시간이 소요되는 불편이 있어 공관 소재국의 외교부 영사확인 등을 먼저 이행하도록 요구하고 있으며, 민원인 또한 시간·비용 면에서 이중의 불편을 감수하고 있습니다.
3. 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규(개정 2020. 6. 10. 등기예규 제1686호)를 중심으로 검토한 외국인의 부동산 거래시 법률 검토 사항
가. 제3조 (외국 공문서에 대한 확인)
제3조 (외국 공문서에 대한 확인) ① 첨부정보가 외국에서 발행된 공문서(외국 공증인이 공증한 문서를 포함한다. 이하 같다)인 경우에는 규칙 제46조 제9항에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 확인을 받아 등기소에 제공하여야 한다.
1. 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」(이하 ‘협약’이라 한다)을 체결한 국가(한 국가 내의 특수한 지역을 포함한다, 이하 같다. 체약국의 예: 미국, 일본, 호주, 러시아, 홍콩)에서 발행한 공문서의 경우에는 해당 국가의 아포스티유(Apostille) 발행 권한기관(예: 외교부, 국무부, 법원, 교육청 등 국가마다 상이함)에서 발행한 아포스티유 확인
2. 협약을 체결하지 않은 국가(예: 캐나다, 중국, 싱가포르, 대만, 베트남)에서 발행한 공문서의 경우에는 「재외공관 공증법」제30조제1항 본문에 따라 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인
② 등기관은 협약가입국 현황(www.0404.go.kr)을 참조하여 제1항에 따른 확인이 없는 경우에는 보정을 명하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 첨부정보가 외국의 외교·영사기관이 작성 또는 공증한 문서인 경우(예: 주한 미국대사관에서 공증받은 문서)
2. 대한민국과 수교를 맺지 않고 또한 위 협약에도 가입하지 않은 국가(예: 쿠바, 시리아)에서 발행된 공문서인 경우
3. 신분증 원본
제46조 ⑨ 첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 "외국 공문서 등"이라 한다)인 경우에는 「재외공관 공증법」 제30조제1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다. 다만, 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 아니한 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2017.5.25>
외국 공문서 및 외국 공증인이 공증한 문서(동일인 증명서 등)은 아포스티유 체약여하에 따라 각 확인 절차가 다릅니다. 각 절차를 통해 확인된 공문서 또는 외국 공증인이 공증한 문서를 등기소에 제공해야 합니다.
나. 제5조 (처분권한의 위임과 대리인의 등기신청)
제5조(처분권한의 위임과 대리인의 등기신청) ① 등기명의인인 재외국민이나 외국인이 국내 또는 국외에서 부동산의 처분권한을 대리인에게 수여한 경우에는 처분대상 부동산과 처분의 목적이 되는 권리 및 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 처분위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다.
② 권리의 처분권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 원인증서를 제공하여야 한다.
③ 규칙 제60조제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하는 경우에는 제1항의 처분위임장에 등기명의인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다.
④ 제3항의 경우 권리의 처분권한을 수여받은 대리인이 본인을 대리하여 등기를 신청할 때에는 등기신청서에, 자격자대리인(변호사, 법무사) 등에게 등기신청을 위임할 때에는 등기신청위임장에 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에 대리인의 인감증명은 매도용으로 발급받아 제출할 필요가 없다.
제60조 ① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장을 말한다)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다. <개정 2018.8.31>
1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명
2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명
3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명
1) 부동산 매매를 하고자하는 외국인 등이 거주 불편 등의 이유로 부동산의 처분권한을 대리인(자격자 대리인 아닌 자)에게 수여한 경우에는 등기명의인의 인감을 날인한 처분위임장과 인감증명을 등기소에 제출해야합니다.
2) 변호사, 법무사 등 자격자 대리인인 경우 등기신청위임장에 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출해야 합니다.
다. 제7조 (등기필정보가 없는 경우)
제7조 (등기필정보가 없는 경우) ① 재외국민 또는 외국인이 등기의무자로서 권리에 관한 등기를 신청할 때에 등기필정보가 없다면 법 제51조 및 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」에서 정하는 바에 따른다.
② 법 제51조 단서의 ‘공증’은 외국인의 경우에는 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증을 말하고, 재외국민의 경우에는 대한민국 공증만을 말한다.
등기예규인「외국인 및 재외국민의 국내 부동산 처분 등에 따른 등기신청절차」에서 정한 절차에 따라 국내부동산을 처분하고 등기신청을 할 경우, 등기필정보가 없을 때에는 그 처분권한 일체를 수여하는 내용의 위임장(재외국민의 경우에는 그 위임장에 인감도 찍어야 한다)에는 “등기필정보가 없다”는 등의 뜻도 기재하여 공증인의 공증(재외국민의 경우에는 재외공관의 공증도 가능)을 받고 등기필정보 대신 그 위임장을 제출하여야 합니다(등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규 제4조).
라. 제8조 (국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경등기 등)
제8조 (국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경등기 등) ① 등기명의인의 국적이 변경되어 국적을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청하는 경우에는 국적변경을 증명하는 정보(예: 시민권증서, 귀화증서, 국적취득사실증명서, 폐쇄된 기본증명서 등)를 첨부정보로서 제공하고, 신청정보의 내용 중 등기원인은 "국적변경"으로, 그 연월일은 "새로운 국적을 취득한 날"로 제공하여야 한다.
② 국적변경과 동시에 성명이 변경되어 국적변경을 증명하는 정보에 변경된 성명이 기재되어 있는 경우에는 제1항의 등기신청과 함께 성명을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있다. 이와 달리 국적을 변경한 이후에 별도의 개명절차를 통하여 성명이 변경된 경우에는 개명을 원인으로 하는 등기명의인표시변경등기를 제1항의 등기신청과 별개의 신청정보로 신청하여야 하며, 개명을 증명하는 정보(예: 기본증명서, 법원의 개명허가기록)를 첨부정보로서 제공하여야 한다.
③ 내국인으로서 등기명의인이 되었던 자가 외국국적을 취득한 후 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에 국내거소신고나 외국인등록을 하지 않아 국내거소신고번호나 외국인등록번호를 부여받은 바가 없다면 등록번호를 변경하는 등기명의인표시변경등기를 선행하여 신청할 필요가 없다.
④ 국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경에 관한 기록례는 별지 제1호와 같다.
1) 국적만 변경하는 경우와 국적과 성명이 동시에 변경된 경우 등기명의인표시변경등기의 내용이 다르므로 유의해야합니다.
2) 또한 동조 제3항의 반대해석상 내국인으로서 등기명의인이 되었던 자가 외국국적을 취득한 후 등기의무자로서 국내거소신고번호나 외국인등록번호를 부여받은 적이 있다면 등록번호를 변경하는 등기명의인표시변경등기를 선행하여 신청하여아 할 것으로 보입니다.
마. 제12조 (외국인의 인감증명 제출)
제12조 (외국인의 인감증명 제출) ① 인감증명을 제출하여야 하는 자가 외국인인 경우에는 「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 하거나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고를 하여 「인감증명법」에 따라 신고한 인감증명을 제출하거나 본국의 관공서가 발행한 인감증명(예: 일본, 대만)을 제출하여야 한다.
② 외국인등록이나 국내거소신고를 하지 않아 「인감증명법」에 따른 인감증명을 발급받을 수 없고 또한 본국에 인감증명제도가 없는 외국인은 인감을 날인해야 하는 서면이 본인의 의사에 따라 작성되었음을 확인하는 뜻의 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증(대한민국 재외공관의 인증을 포함한다, 이하 같다)을 받음으로써 인감증명의 제출을 갈음할 수 있다. 이 경우 제9조제3항을 준용한다.
외국인이 부동산을 매도하는 경우 인감증명서 제출이 필요한바, 외국인 등록을 하거나 국내거소신고 여부에 따라 그 절차가 다릅니다.
바. 제13조 (외국인의 주소증명정보)
제13조 (외국인의 주소증명정보) ① 외국인은 주소를 증명하는 정보로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정보를 제공할 수 있다.
1. 「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 한 경우에는 외국인등록 사실증명
2. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고 사실증명
3. 본국에 주소증명제도가 있는 외국인(예: 일본, 독일, 프랑스, 대만, 스페인)은 본국 관공서에서 발행한 주소증명정보
4. 본국에 주소증명제도가 없는 외국인(예: 미국, 영국)은 본국 공증인이 주소를 공증한 서면. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로써 이를 갈음할 수 있다.
가. 주소가 기재되어 있는 신분증의 원본과 원본과 동일하다는 뜻을 기재한 사본을 함께 등기소에 제출하여 사본이 원본과 동일함을 확인받고 원본을 환부받는 방법. 이 경우 등기관은 사본에 원본 환부의 뜻을 적고 기명날인하여야 한다.
나. 주소가 기재되어 있는 신분증의 사본에 원본과 동일함을 확인하였다는 본국 또는 대한민국 공증이나 본국 관공서의 증명을 받고 이를 제출하는 방법
다. 본국의 공공기관 등에서 발행한 증명서 기타 신뢰할 만한 자료를 제출하는 방법(예: 주한미군에서 발행한 거주사실증명서, 러시아의 주택협동조합에서 발행한 주소증명서)
외국인이 주소를 증명하는 경우 외국인등록이나 국내거소신고를 했는지 여부에 따라 달라지고 본국에 주소증명제도가 있는지 여부에 따라 달라집니다.
사. 제14조 (외국인의 부동산등기용등록번호)
제14조 (외국인의 부동산등기용등록번호) 외국인의 부동산등기용등록번호는 다음 각 호의 어느 하나로 한다.
1. 「출입국 관리법」에 따라 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 부여한 외국인등록번호
2. 국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지를 관할하는 서울출입국·외국인관서의 장이 부여한 부동산등기용등록번호
3. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 외국국적동포에게 부여한 국내거소신고번호
아. 제15조 (외국인등의 토지취득허가증)
제15조 (외국인등의 토지취득허가증) ① 외국인등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역에 있는 토지(대지권 포함)를 취득하는 계약을 체결하고 그에 따른 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항 에 따른 외국인 토지취득허가증을 첨부정보로서 제공하여야 한다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제11조제1항 에 따라 제1호의 지역에 있는 토지를 취득하는 경우로 한정한다.
1. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역
2. 「문화재보호법」 제2조제2항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
3. 「자연환경보전법」 제2조제12호에 따른 생태·경관보전지역
4. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역
② 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래계약 허가증을 첨부정보로서 제공한 경우에는 제1항에 따른 토지취득허가증을 제공할 필요가 없다.
③ 취득하려는 토지가 토지취득허가의 대상이 아닌 경우에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부정보로서 제공하여야 한다.
특수 목적에 따라 비교적 국가의 개입이 높은 용도지역들의 경우, 외국인의 토지 매매 및 소유권이전등기 신청시 외국인 토지취득허가증 첨부를 추가로 요구합니다.
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동일인증명서, 아포스티유 및 재외국민, 외국인의 부동산등기신청절차에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
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