[부동산전문변호사] 주택특별공급제도
Ⅰ. 주택 특별공급 제도의 개념 및 성격
1. 주택 특별공급 제도의 개념
공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급, ③ 특별공급이 있는데, 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초 주택 구입자와 같이 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 1회에 한하여 별도로 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.
2. 주택 특별공급제도의 성격
특별공급은 일반공급과 달리 특별공급 대상자 사이에 고른 주택을 공급받을 수 있도록 특별공급의 횟수를 1세대에 평생 1회를 원칙으로 당첨이 제한됩니다. 1세대 내 1인만 신청 가능하며 신청자 및 그 세대원(부부포함)이 각각 신청하는 등 중복하여 당첨될 경우 모두 부적격 당첨으로 당첨이 취소되며, 입주자 저축 효력이 상실되어 재사용이 불가합니다. 다만 1인이 특별공급과 일반공급이 중복 당첨시에는 특별공급만 당첨으로 인정하며 특별공급 당첨자 중 과거 다른 주택에 특별공급 당첨된 사실이 있는 경우에는 당첨이 취소됩니다. 한편 특별공급은 별도의 예비당첨자를 선정하지 않으며, 특별공급 신청 미달 시 잔여 물량은 일반공급으로 전환됩니다.
Ⅱ. 생애최초 주택 특별공급
1. 공급대상
생애최초 주택 특별공급제도는 기존 주택청약제도가 입주자저축 가입기간이 길거나 무주택기간이 긴 자에게 사회 진출 후에도 상당기간 무주택 상태에 머물러 주거불안 및 근로의욕 저하를 방지하기 위하여 사회에 진출한 젊은 세대들이 쉽게 주택을 구입할 수 있도록 주택마련 기회를 확대하려는 목적으로 도입되었습니다.
2. 신청자격
생애최초 주택 특별공급은 입주자모집공고일 현재 생애 최초로 주택을 구입하려는 자로서 ① 주택공급에 관한 규칙 제27조 제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상, ② 입주자모집공고일 현재 혼인중이거나 미혼인 자녀가 있을 것, ③ 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 통산하여 5년이상 소득세를 납부하였을 것, ④ 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하일 것의 각 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 공급합니다.
주택 공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) ① 사업주체는 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 25퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2020. 9. 29., 2021. 2. 2.>
1. 제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
2. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자[과거 1년 내에 소득세(「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 납부한 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다]로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
4. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득[4명 이상인 세대는 가구원수(주택공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함한다)별 가구당 월평균 소득을 말한다. 이하 이 조에서 같다]의 130퍼센트 이하인 자
Ⅲ. 관련 판례
1. 주민등록표상 주택에 당첨된 자의 세대에 속하는 자가 실질적으로 주거 및 생계를 달리하는 특별한 사정이 있다면 동법 제23조의 재당첨 제한에 해당하지 아니한다는 사례
하급심은 “주택공급에 관한 규칙 제2조 제8호 본문은 ‘세대주’라 함은 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존.비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다고 규정하여 ‘세대별 주민등록표’를 명시하고 있는 점에 비추어보면, 주택공급에 관한 규칙 제2조 제8호 소정의 ‘세대원’은 일응 세대별 주민등록표상의 세대원을 뜻한다고 할 것이나, 분양가 상한제 주택에 당첨된 자의 세대에 속하는 자에 대하여 일정 기간 동안 다른 분양주택의 입주자 및 입주예약자로 선정을 금지하는 취지는, 이미 주택에 당첨된 자에 대하여 5년 동안 다른 주택에 청약할 기회를 봉쇄함으로써 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고, 그 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 부여하여 주택공급에 있어서의 사회.경제적 정의를 실현하려는 데 있다 할 것이므로, 세대별 주민등록표상의 같은 세대의 세대원이 분양가상한제 주택에 당첨되었다고 하더라도, 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 그 주택을 당첨받아 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 위 세대주를 분양가 상한제 주택에 당첨된 자의 세대에 속하는 자에 해당하지 않는다고 보아야 할 것이다.”(수원지방법원 2010. 9. 14 선고 2010가합4328 판결)라고 판시하여 주민등록표상 주택에 당첨된 자의 세대에 속하는 자가 실질적으로 주거 및 생계를 달리하는 특별한 사정이 있다면 동법 제23조의 재당첨 제한에 해당하지 아니한다고 판단하였습니다.
다만 이 사안에서는 입주자모집공고일 당시 A가 주민등록표상 당첨자 B의 세대원으로 기재되어 있었음에도 불구하고 사실은 A가 B와 실제로 주거 및 생계를 같이하고 있지 않으면서 형식적으로 원고의 주소지로 전입신고만 하였다는 사실은 믿기 어렵다고 판단하여 동법 제23조의 재당첨 제한에 해당한다고 판단하였습니다.
2. 주택법 제65조에서 금지되는 양도·양수에는 순수하게 ‘담보제공의 목적’으로 체결된 매매예약은 해당하지 않는다는 사례
수분양권을 취득한 A의 채권자 B가 수분양권에 관한 처분금지가처분결정을 받자 서울특별시 종로구청장이 A를 불법양도자로 보아 주택법 제65조에 따라 국민주택특별공급을 취소한 사안에서 하급심은 “주택법 제65조는 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하여서는 아니된다고 규정하면서 양도 또는 양수에는 매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다고 규정하고 있다. 그런데 위와 같이 양도·양수를 금지하는 법령의 취지, 저당의 경우는 양도에서 제외한다고 명시적으로 규정되어 있는 점, 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위는 그 자체로 민법상의 ‘저당권’의 대상이 될 수 없는 점, 민법 및 가등기담보 등에 관한 법률은 대물반환의 예약에 담보계약이 전제되어 있는 것으로 보고 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 주택법 제65조에서 금지되는 양도·양수에 순수하게 ‘담보제공의 목적’으로 체결된 매매예약은 해당하지 않는다고 봄이 상당하다.”라고 판시하였습니다(서울행정법원 2008. 9. 24. 선고 2008구합21409 판결).
주택법 제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ인쇄물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다. <개정 2020. 6. 9.>
1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제56조에 따른 입주자저축 증서
3. 제80조에 따른 주택상환사채
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것
3. 주택특별공급제도의 수혜자에게 분양가격 등에 관계없이 모든 주택에 관하여 특별공급을 받을 기회를 보장받을 수 있는 구체적인 권리까지 당연히 보유한다고 볼 수 없다고 본 사례
국가유공자 A가 ‘투기과열지구에서 공급되는 주택으로서 분양가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급 할 수 없다’는 내용의 주택공급에 관한 규칙 제47조의 2가 자신의 거주·이전의 자유, 행복추구권, 평등권 등을 침해한다고 주장한 사안에서 헌법재판소는 “주택특별공급제도의 성격과 내용을 고려할 때, 주택특별공급제도의 수혜자인 국가유공자가 위 제도의 존재만으로 분양가격 등에 관계없이 모든 주택에 관하여 특별공급 받을 기회를 보장받을 수 있는 구체적인 권리까지 당연히 보유한다고 볼 수는 없다. 그렇다면 심판대상조항이 사업주체로 하여금 투기과열지구에서 분양가격 9억 원을 초과하는 주택을 특별공급 대상에서 제외하도록 정하여, 국가유공자인 청구인이 위와 같은 분양가격 9억 원 초과 주택을 특별공급 받을 기회를 얻지 못한다 하여도, 이러한 청구인의 불이익은 사실적·반사적 불이익에 불과하다고 할것이다.”(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌마461 결정)라고 판시하여 심판대상조항이 청구인의 권리 또는 법적 지위에 직접적인 영향을 미치지 않는다고 보아 기본권침해가능성을 부정하였습니다.
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