공유자들 사이의 약정과 승계인에 대한 효력
1. 민법상 공유관계
민법은 공동소유의 유형으로 소유자들 사이의 인적 결합관계의 정도에 따라 공유, 합유, 총유의 세 가지를 인정하고 있습니다. 공유는 물건 소유에 관해서만공동관계가 있을 뿐 그들 사이에 아무런 공동의 목적이 없고 인적 결합관계가 없어 단체로서의 성질이 없는 공동소유의 유형입니다. 공유관계는 공유하기로 하는 합의의 법률행위에 의해 성립하거나, 공동상속 등의 법률규정에 따라 성립합니다.
민법 제102조(과실의 취득)
①천연과실은 그 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속한다.
②법정과실은 수취할 권리의 존속기간일수의 비율로 취득한다.
제215조(건물의 구분소유)
①수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.
②공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.
제239조(경계표 등의 공유추정) 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자의 공유로 추정한다. 그러나 경계표, 담, 구거 등이 상린자일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그러하지 아니하다.
제254조(매장물의 소유권취득) 매장물은 법률에 정한 바에 의하여 공고한 후 1년 내에 그 소유자가 권리를 주장하지 아니하면 발견자가 그 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 토지 기타 물건으로부터 발견한 매장물은 그 토지 기타 물건의 소유자와 발견자가 절반하여 취득한다.
제830조(특유재산과 귀속불명재산)
①부부의 일방이 혼인전부터 가진 고유재산과 혼인중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다.
②부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다.
제1006조(공동상속과 재산의 공유) 상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다.
제1078조(포괄적 수증자의 권리의무) 포괄적 유증을 받은 자는 상속인과 동일한 권리의무가 있다.
공유는 기본적으로 단독소유권이지만 소유의 목적물이 하나의 물건 전체가 아니고 그 일부인 형태인 지분입니다. 지분은 공유자가 공유물에 대해서 가지는 소유의 추상적인 비율을 의미하는데, 그 지분에 기하여 각 공유자가 가지는 권리가 지분권이라고 합니다. 민법상 인정되는 공유자의 지분처분의 자유(민법 제263조)와 공유물분할청구권(민법 제268조)이 공유의 본질이 단독소유권임을 말해 줍니다.
민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
제268조(공유물의 분할청구)
① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
공유자는 각자 자신의 지분을 자유로이 처분(양도, 담보제공, 포기 등)할 수 있고 처분금지 약정은 내부적으로 채권적 효력을 가질 뿐이며 등기할 수도 없습니다.
결국 공유관계는 본질적으로 개별적인 지분소유권이 물리적으로 합체하여 하나의 물건에 대한 소유권을 형성하는 것으로서, 우리 민법 제도상 단체적인 성격이 매우 희박한 공동소유관계에 해당하는 것입니다.
2. 공유자들 사이의 약정
공유자들은 공유물의 처분, 사용･수익･관리 등 모든 법률관계에 관해 약정을 맺을 수 있습니다. 공유물을 분할하지 않는다는 분할금지의 특약을 5년 내의 기간으로 할 수도 있습니다. 따라서 공동상속인인 형제들이 부모님께서 경작하시던 토지를 5년간 분할하지 않는다는 약정은 공유자들 사이에서 유효한 효력을 가집니다. 또한 사용수익의 방식에 대한 특약을 할 수도 있으므로, 공유자 중 한 명에게 관리권한을 주고 제3자들에게 공유물을 임대하여 받은 수익을 공유지분과 달리 분배하기로 하는 약정을 할 수 있습니다. 마지막으로 관리방법에 관해 약정을 할 수도 있는데, 공유지에 밤나무를 심어 앞으로 10년간 기르기로 한다는 약정도 할 수 있습니다.
대법원은 사용･수익･관리에 관한 사항에 대한 약정은 공유자의 특정승계인에게 당연히 승계된다는 입장에 있으므로, 공유물의 처분에 관한 약정인지 아니면 공유물의 사용･수익･관리에 관한 약정인지에 관한 구별은 실무에서 상당히 중요합니다.
대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하고, 공유자 간의 공유물에 대한 사용 ․ 수익 ․ 관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다.
공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해한다고 볼 수 있는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계되는 것으로 볼 수는 없다.
참고로 민법은 공유물 자체의 처분․변경에는 공유자 전원의 동의가 필요하고(민법 제264조), 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있습니다(민법 제265조 본문).
민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
따라서 공유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 등의 처분행위(가령 공유물 위에 전세권 설정하는 것)와 건물 개축, 토지 개간 등 공유물에 대하여 물리적인 변화를 가하는 변경행위는 공유자 전원의 동의가 필요합니다.
3. 공유자들 사이의 약정과 승계인에 대한 효력
대법원은 공유자 간의 공유물에 대한 사용･수익･관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다는 입장에 있습니다(2005. 5. 12. 선고 2005다1827 판결). 하지만 그 예외사유로 특약이 지분권자로서의 사용수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해한다고 볼 수 있는 경우에는 특정승계인에게 승계되지 않는다고 판시하고 있습니다. 다만 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 있으면 특약이 승계된다고 볼 수 있다고 판시하였습니다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결).
이와 관련하여, 대법원은 공유물에 대한 사용･수익･관리에 관한 특약이 특정승계인에 대하여 승계되는 경우 그 특약을 변경할 만한 사정이 있는 경우에는 공유자의 지분의 과반수의 결정으로 기존 특약을 변경할 수 있다고 판시하였습니다.
대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다1827 판결
공유자 간의 공유물에 대한 사용수익·관리에 관한 특약은 공유자의 특정승계인에 대하여도 당연히 승계된다고 할 것이나, 민법 제265조는 "공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다."라고 규정하고 있으므로, 위와 같은 특약 후에 공유자에 변경이 있고 특약을 변경할 만한 사정이 있는 경우에는 공유자의 지분의 과반수의 결정으로 기존 특약을 변경할 수 있다.
한편, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 「공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.」라고 규정하고 있으며(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조), 부동산등기법은 공유물 분할금지의 특약을 등기사항으로 하고 있습니다(부동산등기법 제67조 제1항).
부동산등기법 제67조(소유권의 일부이전) ① 등기관이 소유권의 일부에 관한 이전등기를 할 때에는 이전되는 지분을 기록하여야 한다. 이 경우 등기원인에 「민법」 제268조 제1항 단서의 약정이 있을 때에는 그 약정에 관한 사항도 기록하여야 한다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/86
공유물분할에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-3476-7796
E-Mail: jdglaw1@hanmail.net
