공유물분할의 방법
1. 공유물분할의 방법
공유는 수인이 지분에 의하여 하나의 물건을 공동소유하는 소유형태(민법 제262조)로서, 공유자들은 상호간에 아무런 인적 결합관계가 없기 때문에 각자가 독자적으로 목적물을 지배할 수 있습니다.
공유자 중 1 인이라도 공유관계의 지속을 더 이상 원하지 않는 경우에는 원칙적으로 언제든지 공유물을 분할하여 각자의 단독소유로 전환할 수 있고(민법 제268조 제1항 본문), 이러한 공유물분할의 자유는 지분처분의 자유와 함께 공유를 합유(合有)나 총유(總有)와 구별케 하는 가장 특징적인 요소입니다.
민법은 공유물분할의 방법으로 협의분할을 원칙으로 하고, 협의가 불성립한 때에 재판상 분할을 인정하고 있습니다(민법 제269조 제1항). 협의분할의 경우 구체적인 분할방법에 관하여 민법에 아무런 규정이 없으므로, 계약자유의 원칙에 따라 공유자들은 자유롭게 구체적 분할방법을 정할 수 있습니다.
민법 제269조(분할의 방법)
① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
공유물분할의 방법은
① 물리적으로 1개의 공유물을 수개로 분할하는 방법(개별분할)
② 수개의 공유물 중 일부를 한 공유자의 소유로 하고 나머지를 다른 공유자의 소유로 하는 방법(일괄분할)
③ 위 ① 또는 ②의 방법을 실행하면서 각 공유자가 취득하는 것이 그 지분비율에 대응하지 않는 경우 조정금을 지급하여 보정하는 방법(부분적 가액보상에 의한 분할)
④ 공유물 전부를 한 공유자의 소유로 하고 다른 공유자에 대하여는 그 지분가치에 상응한 대가를 지급하는 방법(전면적 가액보상에 의한 분할)
⑤ 공유물을 매각하여 그 대금을 지분비율에 따라 분배하는 방법(대금분할)
⑥ 수개의 공유물 중 일부에 대하여만 분할하고 나머지에 관하여는 공유관계를 존속시키는 방법(일부분할)
⑦ 기타 위와 같은 방법들을 서로 혼용하는 방법
이 있습니다.
2. 공유물분할방법에 대한 대법원의 태도
대법원은 초기에는 재판상 공유물분할방법은 민법 제269조 제2항에 따라 본래 각개의 공유물에 관한 분할절차로서의 현물분할을 원칙으로 하고, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가액이 현저히 감소될 염려가 있는 때에는 경매에 의한 대금분할이 허용된다는 입장에 있었습니다.
다만 현물분할의 구체적인 방법에 관하여, 법원은 이를 재량으로 정할 수 있으나 공유물의 위치·면적·사용가치·이용상황·주위환경 등을 고려하여 공평하게 정하여야 하고, 이 경우 공유자의 지분비율에 따라 합리적으로 분할하여야 할 것이며, 이는 결국 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하여야 한다고 판시하였습니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다6746 판결 등).
그러다가 “공유물인 토지를 분할함에 있어서 공유자들이 가진 각 공유지분 비율에 따라 이를 분할함이 마땅하나 동 공유물의 토지에 각기 건물을 소유하고 그 토지를 사실상 각 분할점유하고 있어 그 점유부분에 따라 분할함에 다툼이 없다는 점을 감안하여 현물분할 하였음은 공유물인 토지의 위치·지적·이용상황·환경 등을 종합고려한 합리적 분할방법이라 할 수 있다”고 판시하여, 소위 일괄분할에 의한 분할방법을 허용하였습니다(대법원 1976. 5. 25. 선고 76다77 판결).
그 후 대법원은 “현물분할이 가능하고, 또 그 필요도 있으며 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려도 없고, 다만 각 공유자가 취득하는 현물의 가격과 지분의 가액에 과부족이 생기지 않도록 하는 합리적인 현물분할 방법이 없고 그렇다고 하여 경매를 명하여 대금분할을 하는 것은 더욱 불합리한 경우와 같은 특별한 사정이 있을 때에는 공유지분의 가액 이상의 현물을 취득하는 공유자는 그 초과부분의 대가를 지급하여 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 형태로서 허용된다”고 판시하여, 부분적 가액보상에 의한 분할방법을 허용하였습니다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2001다46464 판결 등).
또한 대법원은 “여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유자로 남는 방법도 허용될 수 있다”고 판시하여, 일부분할의 방법도 명시적으로 인정하였습니다(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결).
3. 전면적 가액보상 방식의 공유물분할
대금분할에서는 법원의 재량에 좌우됨이 없이 기계적으로 지분비율에 따라 분할할 수 있어 형식적 공평성이 유지된다는 장점은 있지만 , 통상적으로 시가보다 상당히 저액으로 환가되기 때문에 결국 모든 공유자에게 불이익한 결과가 되고, 또한 기존의 공유물의 이용상황이 전혀 고려되지 않는 단점이 있습니다.
전면적 가액보상은 이를 극복할 수 있는 유용하고 경제적인 수단이 될 수 있습니다.
현물분할의 방법을 반드시 공유자 상호간의 유형적 분할만을 의미하는 것은 아니므로, 공유물분할을 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것에 무게중심을 둔다면 전면적 가액보상 방식에 의한 현물분할도 가능하다고 보아야 합니다.
대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결
여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한방법으로 허용되고, 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1 인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다고 할 것이다.
전면적 가액보상의 방법에 의한 분할이 허용되기 위한 요건으로서 ‘특별한 사정’이 인정되어야 합니다.
‘특별한 사정’의 인정요소로서, ① 공유관계의 발생원인, ② 공유지분의 비율, ③ 분할된 경우의 경제적 가치, ④ 분할방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되어야 합니다.
또한 ⑤ 공유자의 지분이 적정하고 합리적으로 평가되고, ⑥ 상대방 공유자가 그 대금을 지급할 능력이 있어, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자간의 실질적인 공평을 해치지 않아야 합니다.
4. 전면적 가액보상에 의한 공유물분할판결과 등기문제
공유물분할판결은 형성판결로서 민법 제187조가 적용되므로, 현물분할방법에 의한 공유물분할의 판결이 확정되면 등기하지 않아도 분할된 부분에 대하여 공유자는 단독소유권 또는 공동지분을 취득하게 됩니다. 다만 공유자는 분할된 부분을 제3자에게 처분하기 위해서 분할등기를 마쳐야 합니다.
공유물분할청구의 소는 공유자 사이의 기존의 공유관계를 폐기하고 각자의 단독소유권을 취득하게 하는 형성의 소로서 공유자 사이의 권리관계를 정하는 창설적 판결을 구하는 소송입니다(대법원 69. 12. 29. 선고 68다2425 판결).
하지만 전면적 가액보상을 명하는 공유물분할판결에서는 공유자 전원이 각자의 단독소유권을 취득하지 않으며, 가액보상만을 받아야 하는 공유자에게는 공유물에 관한 단독소유권이 전혀 발생하지 않게 됩니다. 가액보상을 받아야 하는 공유자는 단독소유권을 취득하는 공유자(들)에 대한 보상채권만을 취득하게 되는 문제점이 있습니다.
이러한 문제점을 해결하기 위하여 법원이 “A가 B에게 금 ○○원을 지급함과 동시에 갑 부동산을 A의 소유로 한다” 동시이행의 판결을 해야 한다는 견해도 있습니다.
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