구분지상권이란?
Ⅰ. 구분지상권의 의의
구분지상권이라 함은 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 타인소유 토지의 지하 또는 지상의 공간을 일정한 범위로 정하여 사용하는 권리를 의미합니다. 그러므로 구분지상권은 그 범위가 토지의 어느 층만을 객체로 한다는 점과 수목의 소유를 위해서는 설정할 수 없다는 점이 보통의 지상권과 차이가 있을 뿐, 그 성질에 있어서는 지상권과 전혀 다를 바가 없습니다.
따라서 구분지상권도 보통의 지상권과 마찬가지로 토지소유자에 대한 권리가 아니라, 타인 소유의 토지를 대상으로 하여 그 지하 또는 공중공간의 이용가치를 직접 지배하는 지상권의 일종으로서 물권에 해당합니다.
토지소유권의 범위는 우리 민법 제212조에서 ‘정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다’라고 규정하고 있으나, 종래의 타인 토지이용의 개념이 주로 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지 중 지표공간을 대상으로 하는 수평적 이용이 대부분이어서 지상권제도만으로도 크게 문제될 것이 없었습니다. 그러나 현대사회는 과학과 기술이 발달하고 인구의 도시집중화 현상이 가속화됨에 따라 토지에 대한 활용도가 늘어나면서 지중공간 또는 공중공간 의 어느 한 부분을 독립적으로 이용하기에는 기존의 지상권제도는 불완전한 측면이 있습니다.
따라서 구분지상권제도는 곧 토지 이용의 효율성에 관한 문제로서, 토지소유자의 토지이용을 전면적으로 배제하지 않고도 타인으로 하여금 지상 또는 지하의 일정한 범위를 정하여 그이용을 허용할 수 있게 하는 제도이며, 우리나라는 1984년 제5차 민법개정에서 처음으로 구분지상권제도를 도입하였습니다.
Ⅱ. 구분지상권의 법적 성질
구분지상권은 타인의 토지를 대상으로 건물 기타의 공작물을 소유하기 위하여 그 토지의 상하 일정범위를 사용할 수 있는 용익물권이며 타물권입니다.
보통의 지상권과 구분지상권의 차이점을 비교해 보면
첫째, 보통의 지상권이 토지의 상하 전체를 대상으로 하는데 반해, 구분지상권은 토지의 상하의 어느 층만을 객체로 할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다. 즉, 구분지상권의 특색은 그 객체가 토지상의 지하 또는 공중의 어느 층에 한정될 수 있다는 점입니다.
둘째, 보통의 지상권이 건물 기타 공작물이나 그 밖에 수목을 소유하기 위해서도 설정할 수 있으나, 구분지상권은 수목의 소유를 위해서는 설정하지 못합니다.
셋째, 구분지상권도 타인의 토지를 이용하는 권리라는 점에서는 보통의 지상권과 같지만, 보통의 지상권이 설정되면 토지소유권 이 미치는 범위 내에서 토지의 상하 전체가 그 대상이 되어 토지소유자의 토지 이용은 전면적으로 배제되는 것이 원칙이나, 구분지상권이 설정되는 경우에는 그 목적이 되는 특정부분을 제외한 나머지 부분은 토지소유자의 이용이 배제되지 않은 채 그대로 이용할 수 있게 된다는 점에서 차이가 있습니다.
구분지상권도 보통의 지상권과 비교를 해 보면 위의 몇 가지 경우를 제외하고는 지상권의 일종으로서 물권이며, 토지사용의 대가지급이 구분지상권의 성립요소가 아닐 뿐만 아니라 설정기간을 영구무한으로 할 수 있다는 점등에 있어서는 보통의 지상권과 본질적인 차이가 없습니다.
그러므로 지상권에 적용되는 일반적인 규정뿐만 아니라 물권적 청구권과 상린권에 관한 규정 등이 민법 제290조에 의하여 그대로 구분지상권에 준용됩니다.
Ⅲ. 건물 지붕에 태양광발전시설 설치를 위한 구분지상권
공중공간은 주로 항공기의 항로 등에 이용되는 공적 공중공간과 고층건물, 고가도로, 송전선, 송신탑, 광고탑, 이동통신의 기지국 설치 등에 활용되는 비교적 낮은 위치의 사적 공중공간으로 나뉩니다.
공중공간의 활용은 토지의 소유권을 일정한 높이에서 수평면으로 잘라내어 그 수평면보다 위에 있는 공간을 그 밑에 있는 공간이나 지표면과는 별개의 독립한 권리의 객체로 인정함으로써 현재 이용 되지 않고 있는 상부공간의 이용을 촉진하는 방법입니다.
한편, 이러한 공중권의 활용을 보호할 수 있는 제도로서 구분지상권을 들 수 있는데, 그 대표적인 적용사례로서 고압전선의 송전선로 아래의 토지소유자에게 토지를 매입하지 않으면서도 선하지 토지 소유자에게 지료를 지급할 수 있는 방법으로 많이 활용되고 있으며, 이 밖에도 옥상 층의 통신탑ㆍ광고탑 등을 설치하는 경우에 임대차보다는 널리 그 임차인을 보호하는 방법으로 구분지상권이 활용되고 있습니다.
태양광발전시설의 설치의 경우 또한 건물지붕 위의 공중공간에 대하여 구분지상권을 설정하는 방법으로 타인소유 지상의 공간을 일정한 범위로 정하여 사용할 수 있습니다.
Ⅳ. 구분지상권의 객체, 지중공간과 공중공간
1. 토지의 상하의 범위
구분지상권에 있어서 그 객체가 되는 것은 지상권과 마찬가지로 정당한 이익이 있는 범위 내에서 ‘토지의 상하’가 될 것이며, 타인 토지의 상하 범위 내에서 어느 층에 특정된다는 점이 보통의 지상권과 다를 뿐입니다. 따라서 구분지상권의 대상이 되는 층의 범위를 그 토지의 상하 어느 한계까지 인정할 것인가가 문제되는데, 그 범위는 계약자유의 원칙상 토지의 상하 수직방향을 향하여 당사자 사이에 임의로 결정하는 것이 보통이지만 그 부분이 공적 공중공간 또는 공적 지중공간을 침해하는 경우에는 일정한 제한을 받게 됩니다.
토지는 지표면 위에 연속되어 있으므로 인위적으로 지적공부 상의 도면에 선을 그어서 필지단위로 구획을 하고, 거기에 지번을 부여함으로서 하나의 독립성을 갖는 토지소유권의 객체가 됩니다. 그러나 토지소유권의 상하 범위에 관해서는 ‘정당한 이익’이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미치는 것으로 이해할 수 있지만, 그 ‘정당한 이익’이 무엇을 의미하는지 또 그 범위의 판단기준에 대해서는 구체적으로 정해진 바가 없습니다.
다만, 정당한 이익에 관한 법률적인 해석은 토지소유자의 이익이 침해를 당하였을 경우 어느 범위 내에서 손해배상청구권이 발생할 것인지가 그 기준이 됩니다.
2. 지중공간(地中空間)
가. 지중공간의 의의
지중공간은 지표면을 경계로 하여 위로는 공중공간과 대칭을 이루는 구조입니다. 이를 이용ㆍ개발의 관점에서 파악을 하면 지표면 아래에서부터 지핵까 지의 영역을 말합니다. 즉, 지중공간은 지표 및 지상공간의 이용을 수반하지 않는 지중공간만의 이용으로서 지하철, 지하주차장, 터널, 지하공동구, 지하 유류저장시설 등과 같은 시설물의 설치가 대부분인데, 이러한 시설물의 설치가 지중공간에 독립적인 이용가치로 존재한다는 점이 그 특징입니다.
그러나 지표의 상하에 걸쳐서 이루어지는 종래의 토지소유권에 관한 법률관계로는 오늘날의 지중공간에 대한 복잡한 권리관계를 해소하는 방법으로 적합하지가 않기 때문에 지중공간의 이용을 토지소유권의 범위가 미치는 한도 내에서 어느 층을 특정하여 구분지상권의 객체로 설정할 수 있도록 제도화하였는데, 그렇더라도 지중공간의 이용이 지핵을 향하여 무한대까지 미치는 것은 아니므로, 일정한 깊이를 초과하게 되면 공적제한을 받는 것은 당연한 일이라 할 것입니다.
이것은 산업의 발전에 따른 도시의 거대화 및 인구의 과밀화로 인하여 토지의 가용용지는 부족하고, 지가는 지속적으로 상승함과 동시에 토목·건축기술이 발달하면서 지중공간의 이용이 활발하게 이루어지고 이용의 형태 또한 다양해짐으로써 비롯된 문제들입니다.
특히 지하시설물의 설치는 반영구 적이어서 지중공간의 이용이 장기적 내지 영구적으로 확대되면서 이용권의 설정과 이에 따른 보상의 문제 등 법률관계가 복잡해지게 되는데, 이는 결국 토지소유권이 미치는 범위와 관련된 법적ㆍ제도적 문제로 귀착이 될 수밖에 없습니다.
지중공간의 효력범위에 관한 학설의 대립으로 무제한설, 인력한계설, 이익한도설, 필요범위설, 통상범위설의 대립이 있습니다.
나. 지중공간 이용에 관한 규제
도시철도법 제4조의6에 의하면 “도시철도 건설자가 도시철도의 건설을 위하여 타인 토지의 지하부분을 사용하고자 할 때에는 당해 토지의 이용가치, 지하의 깊이 및 토지이용이 방해되는 정도 등을 참작하여” 보상하도록 되어 있는바, 그 보상기준은 도시철도가 대중화되어 있는 서울특별시 도시철도의 건설을 위한 지하부분토지의 사용에 따른 보상기준에 관한 조례 제8조에 의하여 16층 이상 고층건물이 최유효이용으로 예상되는 고층시가지는 40미터, 11~15층 이상 건물이 최유효이용으로 판단되는 중층시가지는 35미터, 4~10층 건물이 최유효이용으로 판단되는 저층시가지는 30미터, 농지ㆍ임지는 20미터의 지하범위 내에서 시설물 연장에 수직으로 대응하는 면적을 대통령령이 정하는 범위 내에서 보상 하도록 되어 있습니다.
따라서 이 규정에 의하면 지표면으로부터 지하방향의 최대 40미터까지가 ‘사적 지중공간’이 되며, 그 초과부분은 ‘공적 지중공간’으로 판단할 수 있습니다.
그러나 ‘공적 지중공간’도 구분지상권 설정의 대상이 되는 토지소유자의 소유권 범위 이내가 되는데 “지하철도용지로 사용하는 토지에 대하여는 그 사용의 형태, 범위 및 사용기간과 기타 토지이용에 미치는 영향 등을 고려하여 토지수용법이 규정한 수용 또는 사용절차에 따라 그 토지의 소유권을 취득하거나 그 토지의 지상 또는 지하에 대하여 사용권을 설정하여야만 이를 사용할 수 있다고 보는 것이 타당하다”라는 판례 등(대법원 1990. 4. 13 선고, 88누8296 판결; 대법원 1990. 3. 13 선고, 88누11247 판결 참조)에 의할 때 국가는 보상 등을 통하여 개인의 소유권에 일정한 제한을 가할 수 있음을 알 수 있습니다.
다. 지하 토지소유권의 범위에 관한 판례의 태도
1) 지중공간의 침해를 부정한 사례
이 사건은 부산시가 도시고속도로를 건설하면서 원고 소유의 임야 지하의 일정한 깊이를 초과하여 터널을 굴착하면서 빚어진 사건으로, 피고 부산시는 1979. 6. 4.경 부산시 남구 광안동 소재 원고 소유의 임야를 분할 한 후, 그 일부를 매입하여 도시고속도로 제2공구간의 ‘광안터널공사’를 진행하면서, 원고소유 임야의 지하에 길이 240미터, 폭 10미터, 높이 7미터의 터널공사를 하였습니다.
이에 원고가 위 터널 굴착으로 인한 소유권을 침해함으로써 피고들이 얻은 이익 상당의 반환을 구한다고 주장하는바, “임야 지하의 위 터널은 지면에서부터 18미터 내지 130미터의 지하에 설치된 것임을 인정할 수 있고, 달리 이에 어긋나는 증거가 없는바, 민법 제212조에 「토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.」고 규정되어 있고, 그 취지는 결국 그 토지의 이용을 다하게 하려고 하는 뜻이라고 봄이 상당하므로, 그 소유권은 그 토지의 상공과 지하에 무한대로 미친다고 할 수 없고, 그 토지의 이용과 관계있는 즉, 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 그 소유권의 효력이 미친다 할 것인바, 특별한 사정이 없는 한 위 인정과 같이 지면에서 18미터 내지 130미터의 지하에 터널을 축조한 것이 위 토지의 소유권을 침해하여 원고에게 손해를 입혔다고 볼 수 없다”라고 판시(대구고등법원 1981. 7. 30. 선고, 80나1308 판결) 함으로써, 그 사용의 형태와 범위 및 토지이용이 방해되는 정도 등을 참작하여 ‘이익한도설’의 입장에 따라 지중공간에 대한 사적 소유권의 범위를 부정하고 있습니다.
따라서 이 판례는 지하의 일정한 범위를 벗어난 토지소유권 침해의 경우에는 토지의 사적 소유권이 미치지 않으므로 구분지상권의 객체가 되지 않음을 의미하며, 지중공간 침해로 인한 손해배상청구권을 부정한 사례입니다.
2) 지중공간의 침해를 긍정한 사례
“지하철도의 건설 및 운영에 관한 법률 제7조의 규정은 지하철도 건설자로 하여금 지하철도의 공사진행에 지장이 되는 장애물의 이전 기타 공사의 시행을 위하여 일시적으로 그 토지 등을 사용할 필요가 있을 경우에 토지수용법의 규정에 의한 수용 또는 사용의 절차에 따라 그 토지 등에 대한 사용의 권원을 취득하지 않더라도 이를 사용할 수 있도록 한 취지이고, 일시적인 사용이 아니라 지하철도의 선로를 부설하여 지하철도 용지로 사용할 경우와 같이 계속적인 사용의 경우에 있어서도 예정보상금의 공탁만으로 사용할 수있는 권리를 부여한 취지는 아니므로, 지하철도 용지로 사용하는 토지에 대하여는 그 사용의 형태, 범위 및 사용기간과 기타 토지이용에 미치는 영향 등을 고려하여 토지수용법이 규정한 수용 또는 사용절차에 따라 그 토지의 소유권을 취득하거나 그 토지의 지하 또는 지상에 대하여 사용권을 설정하여 야만 이를 사용할 수 있다고 보는 것이 타당하다”(대법원 1990.3.13. 선고, 88누8296 판결; 대법원 2005. 7. 28. 선고, 2003두9312 판결; 부산지방법원2007. 6. 28. 선고, 2005가합20616 판결 참조)라고 판시하여, 도시철도법 제7조에 의한 공사 장애물의 이전 등 일시적으로 그 토지를 사용할 필요가 있을 경우에는 그 토지 등에 대한 사용의 근원을 취득하지 않더라도 이를 사용할 수 있도록 하고 있으나, 지하철도의 선로를 부설하는 등 계속적인 사용의 경우에는 그 사용의 형태, 범위 및 사용기간과 토지이용에 미치는 영향 등을 고려하여 그 토지의 소유권을 취득하거나 그 토지의 지하 또는 지상 에 대하여 사용권을 설정하여야만 이를 사용할 수 있도록 한 것이 1990년대 이후 우리나라 판례의 일관된 입장이라 할 수 있습니다.
이는 사적 소유권이 지하의 상당부분에까지 미치는 것으로 보아 ‘이익한도설’의 범위를 좀 더 넓게 해석하여 지중공간에 대한 침해를 인정한 사례입니다.
3. 공중공간(空中空間)
가. 공중공간의 의의
공중공간은 지표면을 경계로 하여 아래로는 지중공간과 대칭을 이루는 지표의 윗부분을 말하며 주로 항공기의 항로 등에 이용되는 공적 공중공간과 고층건물, 고가도로, 송전선, 송신탑, 광고탑, 이동통신의 기지국 설치 등에 활용되는 비교적 낮은 위치의 사적 공중공간으로 나눌 수 있습니다.
이러한 공중 공간을 이용할 수 있는 권리를 ‘공중권’이라고 하는데 이 고유한 권리는 우리나라의 실정법에는 존재하지 않는 것으로, 토지의 상부공간을 수평으로 구획하여 건축공학적으로 이용하는 권리이며 공간권(air space rights)이라고도 합니다. 본래 공중공간은 독립된 부동산은 아니었지만, 현대 민법은 그 범위를 3차원 공간으로 구분하여 그 중 일정부분을 토지소유권과는 구분 되는 독립된 부동산으로 취급함으로써 지표면 부분과는 별개로 임대 등을 할 수 있도록 하였습니다.
일반적으로 공중권(Air Rights)이라고 하면 지금까지는 지표를 포함한 평면적 토지이용에 한정되었던 토지소유권의 범위를 3차원공간으로 구분하여 공중공간으로까지 그 영역을 확대할 뿐만 아니라 지표면을 제외한 공중공간만으로도 소유권과는 별개의 권리인 임차권 내지 구분지상권의 객체로 할 수 있게 하는 입법기술로 발전을 하였는데, 이것은 도시생활의 복잡화 내지 인구 과밀화와 지가폭등 등이 그 원인이 되었다고 할 것입니다. 그러나 여기서도 개인의 이익이 미치는 사적 공중권과 개인의 이익이 미칠 수 없는 공적 공중권이 충돌하게 되는데 그 경계를 어떻게 구분할 것인 지가 문제됩니다.
나. 공중공간 이용에 대한 제한
공적 공중공간이란 공공의 이익을 위한 일조ㆍ조망ㆍ환경 등을 보호하기 위한 공간으로써 일정한 제한을 받게 되는데, 공중공간의 구분에 대해서도 앞의 지중공간에서 언급한 바와 같이 지표와의 접근성을 기준으로 일정부분을 나누어 생각해 볼 수 있습니다. 지표에서 공중의 방향으로 3~30m 범위에는 단층건물이나 10층 미만의 저층 건물이 축조될 수 있고, 지표와 접근이 용이한 공중공간의 높이에 해당하는 30~100m의 범위에는 고층건물이나 전망대, 통신탑 등을 설치할 수 있으며, 대기권 내의 높은 곳은 비행기의 항로가 될 수있는 공간으로 구분할 수 있습니다.
그러나 사적 소유권이 지상의 상당부분까지 미치더라도 공중공간은 지표상의 채광이나 환경에 영향을 미치는 경우가 많이 발생하기 때문에 건축물의 높이 등 그 활용에 일정한 제한을 받는 것은 당연한 일이라 할 수 있습니다.
다. 공중공간 침해에 관한 판례의 태도
원고는 피고(한국전력)를 상대로, 이 사건 피고가 전남 순천시 조례동 ○○번지 소재 원고 소유의 토지 상공에 송전선을 통과시켜 이를 점유, 사용함으로써 임료 상당의 이익을 얻음과 동시에 위 원고에게 동액 상당의 손해를 입혔다고 주장하여 그 부당이득금을 구하는 소를 제기하였습니다.
이에 대하여 본안에서는 “원고들은 별지 토지목록을 소유하였던 자들이고, 이 사건 토지의 상공에는 1992년 이전부터 피고가 소유, 관리하는 송전선 철탑이 설치되어 있거나 사용전압 15㎸ 또는 345㎸의 특별고압가공송전선이 설치되어, 피고는 원고들이 이 사건 각 토지를 소유하고 있었던 기간 동안, 이 사건 토지중 철탑이 설치되어 있는 면적에 대하여는 임료 상당의 부당이득을, 이 사건 각 송전선 사이의 면적, 이 사건 각 송전선으로부터 법정 이격거리까지의 면적 및 잔여부분만으로는 그 효용을 다하기 어렵다고 인정되는 면적에 대하여는 그 상공의 점유ㆍ사용에 따른 구분지상권에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다”라고 판시하여(서울중앙지방법원 2005. 1. 11. 선고, 2003가합45927 판결; 서울지방법원 1996. 2. 9. 선고, 95가합52029 판결; 대법원 1996. 5. 14. 선고, 94다54283 판결; 대법원 1992. 12. 24. 선고, 92다22114 판결 참조), 이 사건 원고인 선하지 토지소유자들이 한국전력을 상대로 낸 부당이득금청구 소송에서 한국전력이 공익을 목적으로 송전선을 설치하였음에도 원고 소유의 토지 상공인 공중공간에 대한 소유권 침해를 인정한 사례입니다.
따라서 공중공간도 지중공간의 경우와 마찬가지로 일시적 사용이 아닌, 계속적 사용의 경우에는 그 사용의 형태, 범위 및 사용기간과 토지이용에 미치는 영향 등을 고려하여 그 토지의 소유권을 취득하거나 그 토지의 지상에 대하여 사용권을 설정하여야만 이를 사용할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.
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