구분지상권의 취득과 등기
1. 구분지상권의 취득
가. 개요
구분지상권은 타인 토지의 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해서, 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 취득하는 지상권의 일종입니다. 따라서 민법 제289조의2에 관한 규정은 보통의 지상권에 관한 규정 중 「토지의 상하 어느 범위를 특정」한다는 내용만 다를 뿐, 나머지는 모두 지상권에 관한 규정을 준용하도록 되어 있으므로 구분지상권의 취득도 보통의 지상권과 마찬가지로 ① 토지 이용자와 토지소유자 사이의 합의 또는 양도 등 법률행위로써 취득하는 방법, ② 상속, 판결 등 법률의 규정에 의하여 취득하는 방법, ③ 20년간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 지상권을 행사함으로써 시효취득하는 방법, ④ 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물 중 어느 한 쪽이 경매로 인하여 소유자가 달라진 경우에, 토지상의 건물 기타 공작물에 대하여 법정구분지상권을 취득하는 방법 등이 있습니다.
한편, 그 설정등기에 있어서도 토지의 1필 또는 1필의 일부에 대하여 ‘어느 구분층’을 특정하여 해당 층을 토지의〔지표면적 ○○㎡ 수직범위의 상 또는 하 ○○미터에서 ○○미터까지〕라는 형식으로 등기부에 표시하면 되는데, 이것을 보통의 지상권설정등기와 비교하면 구분지상권은 건물 기타 공작물을 소유하기 위해서만 설정하는 것이므로 수목의 소유를 목적으로 할 수 없다는 점과 보통의 지상권이 「토지의 상하 범위」라는 다소 포괄적인 내용인데 반하여, 구분지상권은 보다 구체적이고 명확한 범위로 한정된다는 점에 차이가 있습니다.
나. 구분지상권의 취득방법
1) 법률행위에 의한 취득
구분지상권의 취득 원인으로서 가장 일반적인 것이 법률행위에 의한 취득입니다. 이는 토지의 어느 구분 층을 이용하고자 하는 자와 토지 소유자 사이에 구분지상권의 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기로서 이루어지게 됩니다.
그 밖에도 법률행위로 인한 취득원인으로서는 구분지상권의 양도와 임대 등을 들 수 있는데, 보통의 지상권이 토지소유자의 승낙없이 자유롭게 양도하 거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 권리의 임대가 가능한 것처럼 당사자 사이의 합의로 그 권리를 양수받는 자는 구분지상권을 승계취득 할 수 있게 됩니다.
다만, 법률행위로 인한 구분지상권을 취득하려는 경우에 민법 제289조의2 제2항의 규정에 의하여 제3자가 토지를 ‘사용ㆍ수익할 권리’를 가진 때에는 그 권리자 및 ‘그 권리를 목적으로 하는 권리’를 가진 자 전원의 승낙이 있어야 구분지상권을 설정할 수 있다는 점이 문제가 됩니다.
민법 제289조의2(구분지상권)
① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.
이것은 구분지상권도 물권이기 때문에 이미 배타성이 있는 용익물권이 존재하는 경우에 양당사자 사이에 충돌이 발생할 수 있으므로, 같은 공간에 대한 권리의 분쟁 을 사전에 조정하고자하는 취지입니다. 여기에서 「사용ㆍ수익할 권리」라 함은 지상권, 지역권, 전세권 등과 같은 물권 또는 대항력 있는 임차권을 뜻하며, 「그 권리를 목적으로 하는 권리」라 함은 지상권ㆍ전세권을 목적으로 하는 저당권 등을 말하는데, 여기에 대항력이 없는 권리가 존재한다면 그 권리자의 승낙은 필요로 하지 않습니다.
그러나 이미 어떤 구분지상권이 설정되어 있는 토지에 또 하나의 구분지상권을 추가로 설정하려고 할 경우에는, 어느 구분 층이 전체로서 또는 부분적으로 중복되어 있다면 이때는 이미 존재하는 구분지상권자의 승낙을 받아야 합니다.
2) 법률행위에 의하지 않은 취득
구분지상권의 취득은 앞에서도 언급하였듯이 법률행위에 의한 구분지상권 설정계약으로 취득하는 것이 보통이지만 법률행위에 의하지 않고도 민법 제 187조에 의하여, ① 구분지상권자가 사망한 경우에 그 재산상의 지위를 승계 하는 상속인이 그 권리를 취득하는 경우, ② 국가 등이 필요에 따라 구분지상 권이 설정된 시설 등을 공용으로 수용하는 경우, ③ 구분지상권에 관하여 다툼이 있을 때 승소판결에 의하여 구분지상권을 취득하는 경우, ④ 구분지상권이 채무불이행 등으로 강제집행이 되어 매수인이 매각결정에 의하여 대금을 완납한 경우 등 보통의 지상권이 법률의 규정에 의하여 지상권을 취득 하듯이 구분지상권도 법률의 규정에 의하여 취득하는 것이 가능하며, 이때는 부동산 물권변동의 일반적인 원칙에 따라 등기 없이도 구분지상권이 성립하게 됩니다.
이 밖에도 자주점유로 타인 소유의 토지 아래에 터널이나 지하시설 물을 만들어 장기간 사용함으로써 그 범위가 객관적으로 명확하게 된 경우에는 법률의 규정에 의한 점유취득시효가 적용 가능하지만, 이 경우에는 법률의 규정에 의한 취득임에도 불구하고 등기를 하여야 제3자에게 대항할 수 있습니다.
3) 법정구분지상권의 취득
구분지상권은 지상권의 일종으로서 민법 제290조 제2항에 의하여 지상권에 관한 일반규정이 그대로 준용됩니다. 따라서 보통의 지상권처럼 일정한 토지의 지표에 건물이 존재하거나 또는 지하에 시설물이 존재하여 그 토지와 건축물이 동일인의 소유로 되어 있는 경우에, 특약에 의하여 토지 또는 건축물(지상건물 또는 지하상가)에 저당권이 설정되고 그 후에 저당권의 실행으로 토지 소유자 또는 건축물의 소유자가 다르게 되었을 때에는 민법 제366조에 의하여 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정구분지상권이 설정된 것으로 봅니다.
다만, 법정구분지상권이 보통의 법정지상권과 다른 점은 지상권으로 보호받는 부분이 토지의 상하 전체에 미치는 것이 아니라 일부 구분 층으로 제한을 받는다는 점에 있습니다. 예컨대 토지와 그 지하의 일정한 범위에 건설한 지하주차장이 동일인의 소유이면서 저당권의 목적이 되었다가 그 후에 저당권의 실행으로 토지와 그 지하의 주차장이 각각 소유자를 달리하게 된 때에는 토지소유자는 지하주차장 소유자에 대하여 구분지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이처럼 법정구분지상권제도는 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 권리입니다.
우리나라와 같이 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과, 토지와 그 토지상의 건물이 각각 소유자를 달리하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용ㆍ수익권이 존재하지 않게 되는 경우가 있습니다. 이러한 경우 그 건물을 위하여 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지하여 사회ㆍ경제적 이익을 도모하려는 데에 법정지상권제도의 취지가 있습니다.
따라서 법정구분지상권도 민법 제305조에 의하여 건물에 전세권을 설정한 경우, 민법 제366조에 의하여 저당권을 설정한 경우, 가등기담보 등에 관한 법률 제10조에 의하여 가등기담보를 설정한 경우 등에 의하여 성립할 수 있으나 다만, 입목의 경우에는 구분지상권의 대상이 될 수 없으므로 법정구분지상권이 성립될 수 없습니다.
또한, 법정구분지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동의 경우로서 등기하지 않아도 그 권리가 발생할 뿐만 아니라 이는 강행규정으로서 당사자의 특약에 의하여서도 그 발생을 배제할 수 없습니다. 법정구분지상권의 일반적 효력은 설정계약에 의한 구분지상권과 같으므로 존속기간 등은 특별한 규정이 없는 한 보통의 지상권에 준합니다. 지료는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 민법 제366조에 의하여 법원이 이를 결정합니다.
2. 구분지상권의 설정등기
가. 등기의 목적
구분지상권이라 함은 토지의 지하 또는 공중을 계층적으로 구분한 부분에 대하여 설정하는 지상권을 의미합니다. 따라서 타인 토지의 지하 또는 지상의 공간을 수직방향으로 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 목적으로 설정하며, 그 설정 방법은 보통의 지상권과 마찬가지로 구분지 상권을 취득하려고 하는 자와 토지 소유자 사이의 합의와 등기를 그 성립요건으로 합니다.
이러한 목적의 등기는 토지 이용자와 토지 소유자 사이의 약정으로서 지상권, 임차권 등을 설정하는 것도 가능하지만, 보통의 지상권은 어느 구분 층만을 사용하고자 하는 경우에도 토지의 상하 전체를 포함하는 과도한 제한이 따르고, 임차권은 제3자와의 법률관계에서 대항력의 문제가 발생하기 때문에 토지의 상하 어느 층을 구분하여 사용하고자 하는 경우에는 토지이용권자를 보호하고 또한, 법률관계를 명확하게 할 수 있는 「구분지상권설정」등기를 하는 것이 가장 적합한 방법이라 할 수 있습니다.
나. 등기부 기재사항
구분지상권의 객체는 해당토지의 상하 어느 구분 층이 될 것이므로, 이를 특정하기 위해서는 토지 상하의 범위를 수직으로 구분하여 이를 등기를 하여야 합니다.
여기서 토지의 ‘상하의 범위’를 어떻게 정하느냐가 문제되는데, 보통은 아래 <그림1>의 지중지상권 및 <그림2>의 공중지상권과 같이 평행하는 두 개의 수평면으로 구분하는 것이 일반적이지만, 구분지상권의 객체가 곡면ㆍ경사면으로 이루어진 경우라 하더라도 도면에 의하여 그 구분이 가능한 때와 1필의 일부에만 구분지상권을 설정하고자 하는 경우에도 별도의 도면을 첨부하여 구분지상권설정등기를 하는 것이 가능합니다.
[그림1 지중구분지상권]
[그림2 공중구분지상권]
그러나 구분지상권의 객체인 토지 위에 배타성 있는 용익물권이 존재하는 경우에는 구분지상권을 중첩되게 설정할 수는 없습니다. 왜냐하면 기존의 용익물권의 배타적 효력은 관념적으로는 그 토지의 상하에 미치고 있다고 보아야하기 때문입니다. 그렇다고 해서 용익물권이 이미 존재하는 토지의 층에는 구분지상권을 추가로 설정하게 할 수 없다면, 구분지상권제도의 효용은 크게 감소될 것입니다.
따라서 민법 제289조의2 제2항에 의하면 ‘제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있도록 하고 있으며, 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다’라고 규정하고 있다. 이러한 승낙이 없으면 비록 구분지상권설정등기가 되었더라도 그 등기는 무효입니다. 그리고 전원의 승낙이 필요하므로 단 한 사람이라도 승낙하지 않은 자가 있으면 구분지상권은 성립할 수 없게 됩니다.
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