방콕 한 달 살기에 대한 이야기 2편 - 부동산

해외 부동산에 대한 저의 관심은 정말 진지합니다. 그래서 방콕에 올 때마다 알아본 것이 부동산이었습니다. 그리고 이번에 완전히 결론을 내렸습니다. 제가 내린 판단이 잘못된 것일 수도 있지만 그래도 크게 후회가 될 결론은 아닌 것 같습니다.

우선 태국의 주거 형태를 구분하는데 있어서 콘도와 무반이라는 것만 알고 있으면 될 것 같습니다. 다른 형태의 것들도 있지만 외국인이 우리의 입장에서는 콘도와 무반만 일단 알면 됩니다.

콘도는 우리가 흔히 태국에서 볼 수 있는 높은 건물에 있는 주거 공간이라고 보면 됩니다. 우리나라로 치면 그냥 오피스텔이라고 생각하면 좋을 것 같습니다.

무반은 타운하우스 개념으로 우리나라로 치면 주택이라고 보면 됩니다. 그런데 그런 주택들이 몰려있는 약간 미국 드라마에서 볼 수 있는 그런 타운하우스를 형성하는 주택이라고 보면 됩니다.

일단 2024년 8월을 기준으로 태국에서 외국인이 부동산을 구입하는데에는 제한이 있습니다. 

콘도의 경우에는 분양을 할 때 외국인 쿼터가 있습니다. 다시 말해서 건설사에서 건물을 지어서 100개를 분양을 한다고 하면 49%라는 외국인 쿼터가 있어서, 최대 49채만 외국인에게 팔 수 있습니다. 나머지 51채는 태국인에게 판매를 해야 합니다.

물론 태국인이 해당 콘도를 많이 사려고 한다면 외국인에게는 덜 팔아도 됩니다. 하지만 외국인이 많이 사겠다고 나서도 49% 이상은 팔 수 없습니다.

외국인이 산 콘도를 나중에 태국인에게 팔 수는 있습니다. 하지만 태국인이 산 콘도를 외국인에게 팔 때에 49%를 넘기게 되면 그건 팔 수 없습니다. 이렇게 태국에는 49%라는 외국인 쿼터제가 있습니다. 

토지의 경우에는 외국인이 토지를 소유할 수 없습니다. 따라서 무반처럼 주택의 형태의 주거 공간은 토지를 보유하고 있습니다. 따라서 외국인은 무반이라는 형태의 주택은 살 수 없습니다. 그래서 태국인 여자친구나 배우자가 있다면 이들의 이름으로 살 수 있지만 순전히 외국인 이름으로 살 수는 없습니다.

따라서 태국 부동산을 이야기할 때에는 대부분이 그냥 "콘도"를 이야기한다고 보면 됩니다. 

제가 이해가 쉽게 콘도를 우리나라 오피스텔이라고 이야기를 했습니다. 우리나라 오피스텔에도 방이 굉장히 많고, 주거 목적으로 하는 큰 오피스텔도 있고, 직장인들이 사는 원룸이나 원베드룸, 투베드룸 등이 있듯이 태국의 콘도도 마찬가지입니다.

다만 같은 층이라고 하더라도 모든 방들이 각각의 가격을 따로 가지고 있습니다. 그리고 외국인에게 파는 가격과 태국인에게 파는 가격이 다릅니다. 작으면 5% 정도 나기도 하지만 심한 경우에는 15% 차이가 나기도 합니다. 이 부분을 일단 반드시 기억을 하셔야 합니다.

제가 우리나라에서도 오피스텔을 사는 것을 추천드리지 않는 이유 중에 하나가 오피스텔은 시간이 지나도 가격이 많이 안 오른다는 것입니다. 오히려 더 싸지기도 합니다. 그 이유는 내가 산 오피스텔 옆에 다른 오피스텔이 생기기 쉽기 때문입니다.

내가 오피스텔을 산 지 3년이 된 시점에 바로 옆에 다른 오피스텔이 입주를 한다면, 세입자의 입장에서 3년 된 오피스텔에 살고 싶으신가요 아니면 새로운 오피스텔에 살고 싶으신가요? 당연히 새로운 오피스텔이 인기를 끌면서 오래된 오피스텔은 임대도 안 되기 시작하고 그로 인해서 매매가가 떨어지기도 합니다. 

태국의 오피스텔이 딱 그렇습니다. 방콕의 경우에도 빈 땅이 너무 많습니다. 우리나라와는 달리 산보다는 평지가 많은 태국 그리고 방콕에는 시내 중심가에도 아직까지 비어있는 땅들이 많이 있습니다. 

따라서 내가 산 콘도 옆에 다른 콘도가 몇 년 뒤에 생길 확률도 높습니다. 그러면 내가 산 콘도의 가격은 떨어질 수 있습니다. 임대에 대한 인기도 떨어져서 임대료도 떨어질 수 있습니다. 그런데 외국인이라는 이유로 외국인 가격으로 현지인보다 10~15%를 비싸게 샀는데, 인기가 떨어진 콘도를 소유한 태국 현지인이 자신이 산 가격보다 싸게 콘도를 내놓는다면 가뜩이나 외국인 가격으로 비싸게 샀으니 더 큰 가격 손실을 볼 수도 있습니다. 

그렇다고 우리나라처럼 재개발이 있는 것도 아닙니다. 따라서 콘도가 오래될수록 원래 가격은 받기 더 어려울 수 있습니다. 더 큰 문제는 매매도 잘 안됩니다. 제가 아직 태국 콘도를 구입한 적이 없으니 저도 경험은 없습니다만 콘도 매매를 해 본 분들의 후기를 보면 콘도를 다시 파는데 정말 어려움을 많이 겪는 것 같습니다. 따라서 가격을 떠나 내가 산 콘도를 사 줄 사람이 없으니 돈이 묶여버리는 꼴이 될 수도 있습니다. 

다만 상징적인 곳의 비싼 콘도를 산다면 가격 방어나 가격 상승은 노려볼 수 있는 것 같습니다. 방콕에는 십억 이십억을 넘어 수 십억을 하는 콘도도 많이 있습니다. 이런 물건은 관리도 잘 되고, 주변에 또 다른 경제 콘도가 생기기가 어렵습니다. 이런 경우에는 부동산 매매에 따른 손해를 걱정할 필요는 없을 것 같습니다. 

하지만 방콕에서 부동산을 사려는 분들은 대부분 "싸다"라는 이유로 접근을 하십니다. 그렇지만 이미 방콕도 중국인들이 몰려 들어서 가격을 많이 올려놓았고, 미얀마 쿠데타 때에는 미얀마 부자들이 태국에 돈을 옮기기 위해서 부동산을 사 두면서 가격이 최근 2년간 많이 오른 것 같습니다.

부동산의 가격과 별개로 해외 부동산 구입을 고민할 때에 사람들이 전혀 생각도 안 하는 부분이 있습니다. 그건 바로 "송금"입니다.

우리나라의 경우에는 해외로 돈을 송금하는 것이 결코 쉬운 나라가 아닙니다. 정말 다양한 서류 등으로 검증을 해서 돈이 해외로 나가야 하는 것을 증명해야 하며, 이것이 증명이 되었을 때에 한국은행에서 허락을 해 줘야지만 송금이 가능합니다. 

아무리 방콕에서 좋은 콘도를 찾아서 구입을 하고 싶더라도 송금 절차를 뚫지 못하면 절대로 콘도를 구입할 수 없습니다. 이런 문제가 생기는 지점이 바로 태국인이 소유한 콘도를 구입하려는 때입니다. 

건설사가 분양하는 물건에 대해서는 건설사의 자료 등으로 한국은행에서 그나마 쉽게 송금을 허락합니다. 하지만 태국인이 소유한 집을 사면서 해당 태국인의 계좌로 송금을 하겠다고 하면 충분히 자금 세탁에 대한 의심을 한국은행을 할 수 있을 것이고, 그로 인해서 송금을 거절할 수도 있습니다.

어떤 분들은 현금으로 가져와서 사겠다는 분들도 계십니다. 하지만 어느 나라건 가장 신경을 많이 쓰는 부분이 바로 누군가의 돈세탁 입니다. 태국 또한 마찬가지 일 것입니다. 그래서 부동산 거래는 무조건 해외에서 태국 계좌로 송금을 받는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 

주재원으로 해외에 나간 적이 있거나 아니면 여러 이유로 해외에 자금이 있고, 해외에 계좌가 있다는 것이 향후 해외에서 자산을 취득하는데 얼마나 유리한지를 태국 부동산 구입을 고민하면서도 깨닫게 되었습니다. 

저의 결론은 일단 태국에서 콘도 구입은 하지 말자입니다. 1억 이하의 돈으로 콘도를 구입해서 호텔 대신에 아지트로 이용해 보자는 생각을 했었지만 1억 이하의 콘도는 이제 찾아보기 쉽지 않습니다. 그리고 그런 콘도를 구입한다고 해도 좋은 물건이 아니라서 향후에 팔기도 쉽지 않습니다. 

방콕에는 수 십억에서 수 백억의 기념비적인 콘도들도 많기 때문에 그런 것을 산다면 당연히 향후 가격 하락 없이 판매가 상대적으로 쉬울 수 있습니다. 하지만 제가 그런 물건을 찾은 것은 아니었고, 그럴 능력도 없기 때문에 방콕에서의 콘도 구입은 저의 수준에서는 맞지 않은 것 같습니다.

가끔 임대 수익이 좋다는 이야기도 있습니다. 하지만 그건 태국의 세금 시스템이 허술해서 그렇다는 의견이 지배적입니다. 그런 세금 문제는 언제라도 올바르게 바로 잡힐 수도 있고, 허술한 것을 이용한 어떻게 보면 불법적인 행위는 저의 성향과도 안 맞기 때문에 이 부분도 방콕 부동산 구입의 장점이 될 것 같지 않습니다.

해외부동산이 국내 다주택자들에게 세금적으로 유리한 면도 있지만 1~2억 짜리 콘도를 사서, 매매 금액에서 손해도 보고 그나마 팔기도 어려울 수 있다는 위험성을 생각한다면 굳이 방콕에 콘도를 살 이유는 더욱 없을 듯합니다.

일단은 제가 거의 1년간 방콕을 오고 가면서 내린 부동산에 대한 결론이었습니다. 

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