서울시 구로구 개발호재
많은 분들이 구로구라는 지명을 들으면 가장 먼저 공장지대를 떠올리실만큼, 구로구는 서울의 대표적인 공업 단지입니다. 오늘은 이처럼 공업지역이라는 이미지가 강한 구로구의 세가지 포인트를 소개해 드리려 하는데요. 가장 먼저 구로구의 지리적 입지부터 살펴보겠습니다.
구로구 지역은 서울 서남권의 가장 끝쪽에 위치하고 있습니다. 자연히 경기 지역과의 접경 지역에 자리하고 있는데요. 서울 내 접경 지역으로는 양천구와 금천구를 들 수 있고, 경기권으로는 부천시와 광명시가 맞닿아 있습니다.
구로구의 지도를 조금 더 확대시켜 보겠습니다. 구로구의 법정동은 10개, 행정동은 2019년 현재를 기준으로 15개로 나뉘어 지는데요. 크게 수궁동과 오류동, 개봉동, 고척동, 신도림동, 구로동, 가리봉동으로 나누어 볼 수 있습니다.
앞서 말씀드렸듯 구로구의 가장 큰 이미지는 공업지역, 혹은 준공업지역이 거의 대부분일것이라는 인식인데요. 하지만 의외로 구로구는 학군이 잘 갖춰진 지역 중 하나입니다. 초등학교는 26개, 중학교 12개, 고등학교 16개로 다양한 학군들이 자리잡고 있어서, 초중고 어디든 편하게 통학이 가능한 지역이에요. 특히 궁동에 자리한 세종과학고등학교의 경우 2015년부터 2017년까지 서울대 합격생만 무려 44명을 배출할만큼 대표적인 명문학군으로 손꼽힙니다.
왠지 황량한 공업단지로 가득할것 같은 이미지와는 달리, 의외로 구로구는 풍부한 녹지 공간을 갖추고 있습니다. 수궁동의 경우 매봉산과 잣절공원을 품고 있고, 개봉동에는 개웅산 공원이 자리하고 있어요. 부천 시민들도 자주 이용하는 항동 푸른수목원과 저수지, 천왕산도 모두 구로구가 품고있는 녹지 공간입니다. 여기에 고척동의 계남근린공원까지, 곳곳에 다양한 녹지공간이 조성되어 주민분들이라면 아마 한번쯤 이용해 보셨으리라 생각되네요.
구로구는 1호선과 2호선, 7호선까지 총 3개의 지하철 노선이 지나갑니다. 이 중 온수역을 기점으로 구로구와 부천시의 경계가 나뉘어 지는데요. 이러한 이유로 온수역부터 오류동 개봉역까지 이어지는 지역에 신축빌라들이 많이 분포되어 있는 것을 확인해볼 수 있습니다. 최근에는 천왕역 부근으로도 신축빌라들이 새롭게 오픈하고 있는 추세이구요.
교통의 메카로 불리는 신도림역의 경우, 매매가가 워낙 높아서 신축빌라는 많지 않아요. 여기서 잠깐의 팁, 신도림동과 도림동을 헷갈려하시는 분들이 많은데요. 신도림동은 구로구에 속해있고, 도림동은 영등포구에 속한 지역이랍니다. 미리 참고해두시면 좋겠네요.
구로구는 인천 숭의동을 시작으로 영등포구 여의도동까지 이어지는 경인로가 가로지르고 있는데요. 여기에 방이동에서 김포공항 입구까지 연결되는 남부순환도로, 영등포구-구로-금천구를 잇는 서부간선도로가 갖춰져 있습니다. 서울 어느 지역으로든 이동이 편리한 환경이라 할 수 있겠네요.
구로구의 주목할만한 호재로는 '가리봉동 도시재생사업'을 들 수 있습니다. 2015년부터 2022년까지 진행중인 사업으로, 총 사업비만 139억원에 달하는 서울시의 대규모 인프라 확충 사업인데요. 이처럼 막대한 예산을 투입해야할만큼, 가리봉동은 상당 부분 슬럼화 되어가고 있는것이 사실이었습니다. 실제로 가리봉동 신축 현장 답사를 다니다보면 적색 계열의 간판들을 수시로 만나게 되는 것은 물론, 도로 역시 어수선하고 좁은 언덕길이 많아 차량 진입이 어려운 지역들을 심심치 않게 볼 수 있었는데요. 이처럼 부족했던 기반시설을 정비하고, 앵커시설 확충과 주거환경 개선을 목적으로 도시재생사업이 진행중입니다.
구로차량기지 이전 사업은 구로구와 광명시의 희비가 엇갈리는 부분입니다. 구로구 지역에는 상당한 호재로, 광명시에는 약간의 불호재로 작용할 수도 있기 때문인데요.
구로구 구로 1동에 위치한 철도기지는 그간 혐오시설로 구분되어왔습니다. 철도가 이동할때 나오는 소음이나 매연 등의 문제 때문이었는데요. 구로 1동은 실제로 아파트가 많이 분포된 주거단지이지만, 차량기지시설로 인해 다른 지역들과 본의 아니게 단절된 환경에서 지내올 수 밖에 없었습니다. 만약 차량기지가 이전한다면 상업시설과 업무시설, 뉴타운까지 기대해 볼 수 있겠네요.
서부간선도로 지하화 사업은 2021년 개통을 목표로 진행중인데요. 영등포구 양평동 성산대교 남단에서 금천구까지 이어지는 지하도로로, 지상은 대형 공원으로 꾸며질 계획입니다. 이에 기존의 차량 정체 현상이 많이 해소될 것으로 보이는데요. 지하화 사업이 개통될 경우 양평동에서 금천구까지 30분대에서 10분대까지 단축될 전망입니다.
구로구의 신축빌라 분포 현황을 알려드리겠습니다. 온수동과 궁동으로 분리되는 수궁동에는 총 7개의 현장이 분포되어 있고, 오류동에는 10개의 현장이 분포되어 있습니다. 구로구 안에서는 개봉동에 가장 많은 현장이 분포되어 있는데요. 고척동은 재작년부터 분양하던 현장이 아직도 분양을 진행중인 것을 확인할 수 있습니다. 아무래도 상대적으로 불편한 교통환경의 영향 때문이 아닐까 하네요. 반면 구로동은 상당히 뛰어난 접근성으로 신축 현장들이 많이 분포하고 있는데요. 특히 G밸리 직장인들이 거주하기 좋은 소형평수의 투룸 신축 현장들이 많습니다.
그나마 최근 들어서는 쓰리룸 신축도 조금씩 선을 보이고 있지만, 3억 중반대라는 가격에 비해 내부면적은 비교적 작게 나온 것을 확인할 수 있습니다. 가리봉동은 도시재생사업 이슈로 인해 신축빌라 현장은 잠시 주춤한 것이 사실이구요.
마지막으로 시세를 살펴보겠습니다. 전체적으로 평균가를 내기에는 지역별 분양가의 차등이 존재하는데요. 구로동과 신도림동은 뛰어난 직주접근성으로 시세가 비교적 높게 형성되어 있습니다. 투룸은 2억 후반대, 쓰리룸은 3억 중반대 가량이네요.
개봉동은 경기 광명시가 투기 지역으로 지정됨에 따라 광명시에서 개봉동으로 유입되는 인구가 부쩍 늘어났는데요. 이러한 이유로 가격 역시 올랐습니다. 투룸은 2억 후반대, 쓰리룸은 3억 중반대의 시세를 형성하고 있습니다.
이처럼 생각보다 만만치않은 구로구 내 신축빌라들의 가격이 부담스러우시다면, 오류동 부근의 신축빌라를 주목하는 것도 좋은 방법입니다. 오류동은 구로구 내 최저가 현장을 비롯해 저렴한 현장들이 많이 분포되어있어, 합리적인 가격으로 서울 안에 내집 마련을 계획하는 분들이 많이 찾는 지역이기도 합니다.
아마 이 글을 보고 계신 회원님들이 가장 궁금하신 부분은 내가 가진 예산으로 구로구 내의 신축빌라를 구매할 수 있을지에 대한 부분일텐데요. 예산은 언제나 넉넉한 경우보다 부족한 경우가 더 많기에, 내가 원하는 매물의 실입주금이 궁금하시리라 생각됩니다. 실입주금은 개개인의 신용도와 여러가지 복잡한 조건에 따라 변동 가능한 부분이기에, 전문가의 조언을 받아 최소한의 실입주금으로 내가 원하는 집을 구하시기를 추천해드립니다.
