서울시 동작구 개발호재
오늘은 제가 유년기를 보내며 남다른 애착을 가지고 있는 동네, 동작구에 대한 이야기를 해볼까 합니다. 동작구의 주목할만한 호재, 신축빌라 분포 현황과 시세를 설명해드리기에 앞서, 가장 먼저 동작구의 입지를 살펴보겠습니다.
동작구는 한강과 접해있는 지역입니다. 동쪽으로는 강남 4구, 그 중에서도 일자리가 많이 몰려있는 서초구와 강남구가 가까운데요. 이러한 이유로 서초와 강남의 배후 거주지역으로 불리기도 합니다. 동작구 내에서도 대방동과 노량진동은 한강과 맞닿아있고, 사당동 너머에는 반포와 방배동이 있습니다.
동작구의 대표적인 편의시설로는 보라매병원과 보라매공원 등을 들 수 있습니다. 예전에는 역세권 지역에 대한 문의가 많았다면, 최근 들어서는 워라벨에 대한 이슈가 커지면서 이처럼 규모가 큰 공원을 끼고 있는 숲세권 지역에 대한 관심이 늘어나고 있죠. 이밖에도 중앙대병원이 자리하고있고, 노량진 수산시장도 동작구를 대표하는 편의시설이라 할 수 있겠습니다.
동작구의 학군을 이야기 할 때 빼놓을 수 없는 학교들, 바로 동작구에 터잡은 대학교들인데요. 동작구에는 중앙대학교와 숭실대학교, 총신대학교가 자리하고 있습니다. 하지만 대학가 부근에서 신축빌라를 찾기란 어려운 일입니다. 대부분 인근의 대학생들이 거주할 수 있는 원룸 수요가 거의 대부분이기 때문인데요. 가끔 신축빌라가 오픈을 하더라도, 대학생이나 직장인 등 나홀로족들을 타겟으로한 풀옵션 소형 평수의 현장 비율이 높습니다.
동작구에는 1호선 일부 노선과 2호선, 4호선, 7호선, 9호선이 지나갑니다. 서울의 중심부에 있어서 강남 강북 어느 지역으로든 이동이 쉬운 교통의 요지인데요. 최근에는 강남권으로 환승없이 한번에 진입할 수 있는 7호선 역세권 매물에 대한 문의가 많습니다. 물론, 위치 좋은 역세권에 수요가 많은만큼 가격 역시 만만치 않죠.
대중교통이 아닌 자차를 이용한다면 올림픽대로와 상도로, 사당로라는 큰 도로를 주로 이용하게 됩니다. 개인적으로는 남태령쪽 도로를 자주 지나게 되는데, 아침 출근시간대는 물론 아주 늦은 심야 시간대를 제외하고는 언제나 정체가 심한 지역이죠. 강남으로 진입하는 도로는 지금보다 조금 더 확충될 필요가 있지 않나 생각하지만, 워낙 지가가 높은 지역이라 쉽지는 않겠습니다.
동작구의 대표적인 호재로는 종합행정타운을 들 수 있습니다. 장승배기역을 중심으로, 그간 분산되어있던 행정기능을 한군데로 모은다는 취지인데요. 다가오는 2020년 완공 예정입니다.
동작구의 재개발 지역은 크게 흑석뉴타운과 노량진뉴타운으로 나뉘어집니다. 대부분 신축 아파트들이 지어질 지역으로, 신축빌라와는 큰 관련이 없다고 생각하실 수도 있는데요. 대단지 아파트가 들어온다는것은 그 지역의 큰 호재가 됩니다. 아파트가 들어서면서 주변 환경이 개선되고, 더 깨끗해지기 때문인데요. 아파트 단지내 상가에 여러가지 편의시설들이 들어오게되면 인근의 주민들도 편리하게 이용할 수 있기에, 입지면에서 플러스 요인이 되는 것은 분명합니다.
서리풀터널의 이전 명칭은 장재터널이었습니다. 지금은 서리풀터널이라는 귀여운 명칭으로 확정이 되었는데요. 서리풀 터널을 이용할 경우, 언제나 돌아가야했던 내방역-서초역 구간이 단 15분 거리로 단축됩니다. 차들이 분산되면서 교통체증도 조금이나마 완화되겠네요.
은평구 새절역에서 서울대입구역까지 이어지는 경전철 서부선에 대한 이야기를 빼놓을 수 없죠. 기존 계획은 장승배기역에서 끝나는 노선이었지만, 서울대입구역까지 연장이 되었는데요. 대규모 일자리들이 집중된 여의도를 지나는 알짜 노선이 될 전망입니다. 아직 계획이 확정된것은 아니지만, 만약 확정된다면 개통시기는 2028년이 된다고하니 참고해보셔도 좋겠습니다.
노량진 수산시장 현대화사업은 1단계가 완료된 상태입니다. 현대화된 수산시장 바로 옆의 구 시장 부지에, 25층 규모의 상업, 오피스시설이 들어설 계획인데요. 여기에 한강 너머 여의도까지 연결되는 보행로까지 계획을 추진 중이라고 합니다. 아직 수산시장의 기존 상인들과 서울시와의 이해관계를 둘러싼 마찰이 현재진행 중인만큼, 이러한 문제들이 해결된 후 진행이 될 것으로 보입니다.
사당역 1번 출구와 2번 출구 근처의 넓은 부지에 사당역 복합환승센터가 들어서게 됩니다. 여기에 쇼핑몰이 들어올 수도 있다는 소식이 심심치않게 들려오는데요. 구태여 이러한 호재 없이도 최고의 인프라를 자랑하는 사당역의 인프라가 더욱 더 좋아질 예정입니다.
사당역 인근은 언제나 투자자들이 모여드는 지역인만큼, 아직 서울시에서 공식적으로 발표한 계획은 한정적입니다. 설령 구체적인 청사진이 나오더라도 투기 방지를 위해 미리 발표하는 일은 없을듯 하네요.
동작구에는 총 13개의 신축빌라 현장이 있습니다. 작년 대비 조금은 감소한 흐름인데요. 동작구가 투기 과열 지구로 지정되면서 수요가 주춤함에 따라 공급 역시 많이 떨어진 상황입니다. 노량진동과 흑석동, 신대방동은 아쉽게도 신축 오픈 현장을 단 하나도 찾을 수가 없구요. 하지만 이처럼 공급량이 줄어드는 현상은 비단 동작구만의 문제가 아닌 서울 전지역 25개구의 문제이기도 합니다. 개인적으로는 투기가 아닌 '내가 살 집'이 꼭 필요한 사람들을 위해, 대출 규제가 조금은 완화되어도 좋겠다는 생각을 해봅니다.
동작구의 평균시세는 투룸 기준 평균 2억 8000만, 3룸 기준 3억 6천 가량입니다. 역세권으로 가게되면, 4억을 훌쩍 넘는 현장도 더러 있습니다. 서울 지역의 담보 대출 비율을 40~50% 선으로 잡았을 때, 실입주금은 투룸 기준 1억 4000만원 가량, 쓰리룸 기준 최소 1억 8천만원 가량이 필요할것으로 보입니다.
하지만 실입주금은 부동산 신탁대출이나 후순위대출을 통해 내가 가진 예산에 맞춰 조금 더 낮출 수도 있는 부분이기에, 지금 내 상황에 가장 적합한 방법이 궁금하다면 빌라전문가와의 상담을 받아 보시는 것도 좋겠습니다.
