서울 중랑구 부동산 개발호재
'중랑구'라고 하면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 한번쯤 들어보았던 중랑천이 생각나는 분들도 계실테지만, 사실 중랑구쪽은 부동산 관련 뉴스에서 큰 관심을 받지 못했던 지역이기도 한데요. 아마도 그 지역의 랜드마크로 불리우는, 대단지 아파트가 상대적으로 많지 않기 때문이 아닐까 합니다. 서민적인 동네라는 이미지가 강한 지역이기도 하구요.
하지만 아파트가 아닌 신축빌라로만 접근한다면 이야기가 달라집니다. 서울내 다른 지역구들에 비해 신축빌라 만족도가 특히 높은 지역이 바로 중랑구이기 때문인데요. 서울 동북권에 새롭게 오픈하는 신축빌라 현장들이 여러곳 있지만, 집 자체에 대한 만족도나 가성비를 두루 고려해 봤을때 상당히 높게 평가받는 지역이기도 합니다.
오늘은 이처럼 상대적으로 관심 밖에 머물러있는 중랑구에 대한 세가지 포인트를 소개해드릴텐데요. 가장 먼저 소개해드릴 포인트는, 바로 중랑구의 지리적 입지입니다.
서울 지도를 크게 펼쳐 25개구를 5개 구역으로 나누었을 때, 중랑구는 경기권에서 가장 가까운 동북권에 해당합니다. 경기도 구리와 남양주, 의정부 등 경기 외곽과 서울 도심을 연결하는 위치로, 경기권에서는 구리와 가장 인접해 있는데요.
중랑구와 바로 인접해있는 노원구와 동대문구, 성동구 지역들이 현재 '투기지역'으로 묶여있는데 반해, 중랑구는 아직 투기지역으로 묶여있지 않은 청정구역이기도 합니다.
상봉역 근처는 대형 편의시설들이 아주 잘 갖춰져 있는데요. 이른바 트리플 마트라고 불리는 홈플러스와 엔터식스, 코스트코를 주축으로 크고 작은 상권들이 형성되어 있습니다. 여기에 우림시장과 동원시장, 태릉시장, 도깨비시장 등 재래시장도 다양하게 분포되어 편의시설면에서는 손색없는 환경을 자랑합니다.
교통면을 살펴보자면, 중랑구는 6호선과 7호선, 경의중앙선, 경춘선 등 크게 4개의 지하철 노선이 지나는데요. 이러한 영향으로, 중랑구는 서울 강남 지역으로의 직주근접성이 훌륭합니다. 강남을 지나는 7호선이 관통하는 지역이라는 점은 중랑구의 가장 큰 장점이기도 한데요. 7호선 태릉입구역에서 청담역까지는 환승없이 23분만에 이동 가능하고, 사가정역에서 청담역까지는 무려 14분만에 환승없이 직통으로 이동이 가능합니다. 자차를 이용해 동부간선도로를 탈 경우, 30~40분 가량이 소요되는 거리입니다.
중랑구의 경우, 엄밀히 말해 학군에 있어서는 뚜렷한 장점이 없는 것이 사실입니다. 인접한 광진구, 노원구와 비교해봤을때도 학군은 조금 아쉽다는 느낌을 받게 되는데요. 대원외고를 중심으로 양질의 학군을 갖추고 있는 광진구, 이른바 '중계동 학원가'로 대표되는 노원구의 학군에 반해 중랑구는 이름난 명문고는 찾기 어렵죠. 대신 다양한 특성화 고등학교가 널리 분포되어 있습니다. 따라서, 만약 학군을 중요하게 생각하신다면 중랑구의 편리한 지하철 노선을 이용해 광진구 등의 인접한 지역들로 통학하는 편을 추천해드리고 싶습니다. 물론 이는 가장 민감한 고등학교 학군에 대한 이야기일 뿐, 초등학교와 중학교는 안정적으로 잘 갖춰져 있으므로 염려치 않으셔도 괜찮습니다.
뭐니뭐니해도 중랑구의 가장 큰 매력은 바로 7호선이 관통하는 지역이라는 점인데요. 수많은 회사들이 밀집된 강남 지역으로의 직주근접성이 훌륭합니다. 태릉입구역에서 청담역까지는 23분 거리로, 환승없이 직통으로 이동 가능합니다. 사가정역에서 청담역까지는 14분만에 환승없이 직통으로 이동 가능하구요. 자차를 이용하신다면, 동부간선도로를 통해 30~40분 정도가 소요됩니다.
중랑구에서 주목할만한 호재로는 면목선 개통 소식을 꼽을 수 있는데요. 강남-강북간의 균형 발전을 위해 서울시에서 2028년가지 노선을 확충키로 했습니다. 그렇게되면 신내역 주변에도 많은 변화가 일어날 것으로 보이는데요. 상봉역만큼은 아니더라도 많은 변화가 이루어질 전망입니다.
현재 의정부에서 강남까지는 64분 정도가 소요되는데요. 동부간선도로 지하화사업이 활성화될경우, 20분대로 이동이 가능해집니다. 무려 40분이 단축되는 셈인데요. 하지만 의정부 등 경기 북부 지역에서 출발해 강남으로 접근하는 이용객들이 많을 것으로 보여, 중랑구 지역이 얻게되는 직접적인 수혜는 크지 않을것으로 보입니다. 굳이 뽑자면 매연과 소음 가득한 도로가 지하로 들어가게 되면서, 환경적으로 더욱 깨끗하고 쾌적해지겠네요.
코엑스가 상봉 7구역과 12구역 일대, 즉 지금의 상봉터미널 자리에 들어온다는 소문이 들려오는데요. 뿐만아니라 8구역쪽에도 주상복합이 들어오게 될 예정입니다. 상봉역 일대의 경우 전체적인 재개발보다는, 구역별로 주상복합이 들어옴에 따라 굵직굵직한 개발 사업이 진행될것으로 보입니다. 이 경우 상봉역 근처는 지금의 입지와는 또 다른, 중심 상업지로 거듭나게 되겠죠. 이에 따른 지가와 신축빌라 매매가 상승의 여지가 예상됩니다.
불과 2년 전만 하더라도 신축빌라들이 지금처럼 상봉동에 많이 밀집되어 있지는 않았습니다. 대부분 면목동과 묵동, 중화동 등 7호선 라인을 따라 지어졌었는데요. 2년이 지난 지금, 대부분의 신축빌라들이 상봉동에 집중되는 양상을 보이고 있습니다. 중랑구 안에서 상봉동의 상업부지와 준주거지 부지가 가장 넓기 때문인데요. 재개발은 불가능하기에, 부분적으로 가성비 좋은 고층형 신축빌라들이 많이 들어서고 있습니다. 제한적인 땅에서 최대한 많은 세대들을 확보하기 위함이겠죠.
고층형신축빌라들은 대부분 주택등기+오피스텔등기 두가지로 혼합된 용도로 지어지는 경우가 많은데요. 주거형 오피스텔의 경우 담보대출이라는 커다란 걸림돌이 있지만, 업무형 오피스텔은 대출비율이 최대 70%까지 나오기에, 조금 더 유동적으로 선택할 수 있어 수요층이 늘어나고 있는 추세입니다.
이러한 이유로, 현재 중랑구내 신축빌라 의 시세는 상봉동이 리드하고 있다고해도 과언이 아닙니다. 아마 다시 2년이 지난 뒤에는, 망원 신내 쪽으로 영역을 더욱 확장하게 되지 않을까 생각되네요.
비슷한 가격대의 동작구나 관악구쪽 신축빌라들의 경우 평지에 지어진 케이스를 찾기 어려울만큼 대부분 언덕에 위치하고 있는데요. 만면 중랑구는 대부분의 신축빌라들이 평지에 위치해 이동이 한결 수월합니다. 평지임에도 불구하고 동작구나 관악구보다 가격이 더 저렴하다는 것이 큰 매력이라 할 수 있는데요. 각종 소공원들도 밀집해있어서 집 다운 집, 살기 좋은 동네를 원하시는 분들에게 추천해드리고 싶습니다.
2년 전과 비교해봤을때, 중랑구 내 투룸 신축빌라 매매가는 3~4천만원 가량 상승했습니다. 지가는 떨어지지 않기 때문에, 앞으로도 계속해서 오를 것으로 보이는데요. 올해의 경우 3억 아래 신축빌라는 찾기가 힘들었습니다. 대형 평수의 3룸은 이제 4억 돌파를 앞두고 있어요. 하지만 그렇다고 해서 내집마련을 포기할 필요는 없습니다. 913 대책이 발표된 이후로 주택자 40%, 무주택자 50%의 대출비율이 나오지만, 실입주금액을 줄일 수 있는 방법은 다양합니다. 본인의 의지만 확고하다면 디딤돌을 비롯해 다양한 방법으로 실입주금을 최소화할 수 있는데요. 대출을 통해 실입주금을 줄일 수 있는 방법은 개인의 상황에 따라 천차만별이기때문에, 빌라 매매를 진행하기 전 전문가와 함께 충분한 상담을 받아보시기를 추천해드립니다.
