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Sep 28. 2019
서울시 강서구 집값이 두 배, 세 배 뛰는 개발호재
단기간에 집값이 널 뛰는 이유
오늘은 서울 내 신축빌라의 성지로 불리는 지역, 강서구에 대한 이야기를 들려드리려 합니다. 신축빌라를 구하거나 관심있는 분이라면 아마 가장 먼저 떠올리게 되는 지역이 바로 강서구가 아닐까 하는데요. 그만큼 강서구는 신축빌라들이 많이 집중된 지역 중 하나입니다.
가장 먼저 강서구의 지리적 입지를 살펴보겠습니다. 강서구는 서울의 서남권, 서울 중심으로부터 서쪽에 위치한 지역입니다. 9호선을 통해 상암이나 여의도, 강남구 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수하지만, 아무래도 서울 내 끝쪽에 위치하다보니 양천구와 함께 상대적으로 저평가된 지역이기도 합니다.
서울 중심부로 들어갈수록 면적대비 분양가가 높아지는 것이 당연하기에, 외곽에 위치한 강서구는 면적대비 분양가가 저렴한 양상을 보여주는데요. 아직 서울 서남권에서 1억 후반대의 투룸과 2억 중후반대의 쓰리룸을 구할 수 있는 지역이라 할 수 있겠습니다.
강서구는 총 13개의 꽤 많은 법정동으로 나뉘어집니다. 이 중에는 공항동, 오곡동 등 서울 시민분들에게도 생소한 지명들도 눈에 띄는데요. 오곡동, 공항동은 김포공항이 인접한 지역들입니다.
마곡동을 기준으로 오른쪽으로 눈을 돌려보면, 우리에게 익숙한 지명들이 등장합니다. 그 중 하나가 바로 화곡동인데요. 화곡동은 총 8개의 동으로 다시 나뉘어집니다. 흔히 '빌라들의 성지'라 불리는 지역들이죠.
실제로 강서구에 거주했던 경험을 빌려, 개인적으로 강서구 내에서 가장 추천하고 싶은 지역으로는 내발산동을 꼽을 수 있습니다. 학군과 편의시설, 교통, 녹지 등 해당 매물의 입지를 결정하는 네가지 중요한 요소들을 두루 갖추고 있기 때문인데요.
요즘 부동산 시장의 뜨거운 감자이자, 각종 주요시설들이 들어오고있는 마곡지구와 가장 근접한 신축빌라 지대이기도 합니다. 마곡지구는 빌라부지 자체가 없기에, 마곡 지구와 근접한 신축빌라 지대라는 점은 큰 장점으로 다가옵니다.
강서구 내 9호선 라인들의 경우 신축빌라시세가 워낙 높기에, 5호선 라인에서 선택할 수 있는 최적의 주거 환경을 갖춘 곳이 바로 내발산동이 아닐까 합니다.
만약 5호선이 지나가는 지역내에서 교통을 중요하게 생각하신다면, 화곡역이나 까치산역 인근의 현장들을 추천합니다. 화곡동은 면적이 넓어 무려 8개의 동으로 나뉘어지는 지역으로, 중심부로 2호선과 5호선이 관통합니다.
사실 화곡동은 언덕이 많은 지역이라는 편견이 많은데요. 봉제산 주변으로 언덕 지형들이 많은 것은 사실이지만, 최근 오픈한 신축 현장들의 입지를 살펴보면 언덕보다는 평지에 많이 분포하고 있음을 확인할 수 있습니다. 많은 분들이 우려하는 언덕 지형은 생각만큼 많지 않은 셈입니다.
김포공항과 바로 옆의 롯데몰, 강서농수산도매시장 등의 시설은 이미 많이 알려진 강서구 내 주요시설들인데요. 여기에 추가로, 작년 10월 개원한 마곡지구 내의 서울식물원도 들 수 있겠습니다.
서울식물원은 산과 공원이 많은 강서구 안에서도 가장 큰 녹지공원으로 손꼽힙니다. 요즘 부동산시장의 핫이슈인 마곡 지구, 서울 안 마지막 노른자땅인 마곡에 새로 생긴 거대한 녹지공원이라는 점에서 의미있는 공간이라 할 수 있겠네요.
강서구를 지나가는 지하철 노선으로는 5호선과 9호선을 들 수 있습니다. 9호선 라인은 급행과 일반 노선을 이용해 오피스 밀집 지역인 여의도와 강남권으로 바로 진입이 가능하기에, 그만큼 높은 시세가 형성되어 있는데요. 5호선 라인인 화곡동과 까치산역 부근의 현장들과는 평균 4,000만~5,000만원 가량의 시세 차이를 보여줍니다. 그만큼 직주접근성이 좋은 9호선 라인인데요. 그 중에서도 염창역은 급행 노선이 정차하는 역으로, 인근 다른 현장들보다 시세가 더 높습니다. 최근에는 마곡나루역에서 공항철도 환승이 가능해지면서, 강서구내의 교통 환경이 더욱 개선되어 나가는 모습이네요.
강서구는 서울과 외곽으로 나가는 올림픽대로와 공항대로 등 굵직한 대로들을 끼고 있지만, 여전히 교통체증이 심하다는 인식이 강한 지역입니다. 하지만 현재 활발하게 진행되고 있는 국회대로 지하화 사업이 완공된 후에는 이같은 교통체증이 한결 해소될 전망인데요. 보다 자세한 내용은 아래 호재 설명을 통해 이야기 해보겠습니다.
강서구의 주목할만한 호재로는 서부광역철도(원종-홍대선) 사업을 들 수 있습니다. 3기 신도시 발표를 통해 가시권으로 들어온 사업으로, 소사-대곡선 사업이 완공된 후 본격적인 착공에 들어갈 것으로 보입니다. 신월동과 강서구청쪽은 지하철역이 꼭 필요한 지역이기에 이 부근의 주민분들에게는 반가운 소식인데요. 5호선과 9호선을 연결해주는 노선인데다 홍대입구역, 3기 신도시와도 연결될 예정인만큼 이용객 역시 많을 전망입니다.
국회대로는 개인적으로도 업무상 자주 지나다니는 구간이지만, 현재 공사가 진행되고있어 더욱 정체가 심한 구간입니다. 이처럼 심각한 교통 정체 해소를 위해 지하화 공사를 진행중인데요. 매연 가득한 지금의 도로는 향후 녹지 공간인 가로공원으로 조성될 예정입니다. 향후 주거환경과 교통 편의성이 더욱 쾌적해지겠네요.
강서구 내에서 가장 많은 신축빌라들이 몰려있는 지역은 화곡동입니다. 내발산동은 주로 잔여세대만이 남아있는 양상이고, 많은 분들이 선호하시는 9호선 라인 부근으로는 안타깝게도 신축 오픈 현장이 그리 많지 않은데요. 9호선 라인을 따라 신축 오픈 현장들이 몇군데 가량 올라오고는 있지만, 면적은 그리 넓지 않습니다.
5호선 라인의 시세는 2룸 기준 2억 초중반대로, 면적이나 입지에 따라 차이가 있습니다. 면적이 넓어질 경우 3억 초반대를 넘어가기도 하네요. 비역세권으로 눈길을 돌린다면 잔여세대 중 1억 후반대의 현장도 있지만, 비역세권 현장들은 그만큼 면적이 좀 더 넓어지는 경우가 많아 2억 초반대 가량의 시세를 예상하시면 되겠습니다.
