부동산 분양 가격은 어떻게 결정될까요?
신축빌라 가격의 비밀
해마다 신축빌라의 분양 가격은 조금씩 오르고 있다. 신축빌라의 가격을 구성하고 있는 세 가지 요소라고 할 수 있는 ‘땅값+건축비+건축주 적정이윤’을 통해 신축빌라 가격의 비밀을 알아보도록 하자.
◎ 땅값
바로 옆에 붙어 있는 땅이라고 해도 그 가치는 천차만별인 것이 바로 ‘땅’이다. 도로에 인접한 땅과 길이 없는 맹지에 가까운 땅의 가격은 큰 차이가 날 수밖에 없다.
땅의 가치 차이는 땅의 ‘용도’에 따라 커진다. 인천 부평의 경우 역세권 땅의 토지대장을 발급받아 보면 대게 상업 지역으로 돼 있다.
반면 인천 서구 경서동 땅의 토지대장을 발급받아 보면 주거 지역으로 돼 있는 것을 확인할 수 있다. 상업 지역의 땅은 주거 지역의 땅 가격에 비해 당연히 비싸다.
똑같은 땅이라고 하더라도 1제곱미터당 땅 값은 몇 배나 차이가 나는 경우도 있다. 상업 지역은 땅 값이 비싼 만큼 층고 제한이 자유롭고 건폐율과 용적률이 주거 지역에 비해 크기 때문에 같은 면적이라도 더 높이 지을 수 있다.
같은 지역이라고 해도 네모반듯한 땅인지 아니면 모난 땅인지, 진입로가 제대로 나오는 땅인지, 남향이 막히지는 않았는지, 주변에 혐오시설은 없는지 등 다양한 요소에 따라 땅 값은 달라진다.
◎ 건축비
신축빌라는 자재 하나하나에 따라 건축비의 차이가 발생한다. 엘리베이터와 지하주차장, 주차타워, 바닥 자재, LED조명, 1등급 보일러, 브랜드 싱크대, 이중페어 유리, 산호석 아트월, 고급 몰딩 자재, 대리석 계단, 대리석 외벽, 고급 단열재, 층간소음 차음재 등 자재에 따라 건축비가 달라진다.
기본적으로 신축빌라의 건축비는 3.3제곱미터(1평)당 300만 원~350만 원을 평균으로 잡는다. 하지만 평균 공사비는 위에서 말한 자재나 시설에 따라 달라질 수 있다.
◎ 건축주 적정이윤
건축주는 땅을 매입한 뒤 건물을 세우게 된다. 대부분 건축주도 100% 자신의 돈으로 건축하는 경우보다는 은행 융자를 통해 건축을 하게 되는데, 이때 발생하는 금융비용과 투자 자금에 대한 기회비용 등을 건축주가 부담하게 된다. 이에 대한 보상으로 건축을 통한 적정이윤을 얻고 건축을 지속하게 된다.
건축주의 적정이윤은 평균 한 세대당 1,000만 원에서 2,000만 원 정도라고 본다. 위에서 말했듯이 1,000만 원이 크다고 생각할 수 있지만 10억 이상을 건축에 투자해서 여러 위험을 감수하면서 얻는 이윤치고는 그렇게 높지 않다.
위에서 말한 건축비, 땅값, 건축주의 적정이윤 등은 모두 객관적인 수치로 정형화할 수 없는 부분이 많다. 어디까지나 참고용이며 위와 같은 구조로 건축비가 책정된다고 보면 된다.
이를 토대로 직접 계산을 해보면 신축빌라 가격에 거품이 있는지, 아니면 가성비 높은 가격으로 분양되고 있는지 파악하는 데 도움이 될 것이다.
