신축빌라 준공 전 계약과 선입주를 해도 될까?
안전하게 내 집 마련하기
◎ 준공 전 계약
사람들이 신축빌라를 구매하면서 가장 크게 당황하는 부분이 골조만 있는 건물에 꾸며져 있는 분양사무실을 보고 계약을 해야 하는 상황을 마주했을 때다. 준공검사가 아직 안 난 상태라서 소유권 이전도 불가능한데 이 같은 상황에서 계약을 하는 것이 안전한지에 대한 고민이 들게 된다.
현재 분양 중인 대부분의 신축빌라는 선분양을 하고 있다고 봐도 무방하다. 자금력과 홍보력이 부족한 신축빌라 현장에서 후분양을 하게 된다면 미분양으로 인한 막대한 금융비용을 감당할 수 없기 때문에 대부분의 신축빌라는 선분양을 하게 되는 것이다.
준공검사 2~3달 전에 미리 분양을 시작해서 준공검사가 끝날 때쯤에는 분양을 마무리하는 경우가 많다.
그럼 정말 신축빌라를 준공 전에 계약하는 것이 안전할까? 제대로 된 등기부등본도 없는 선분양 신축빌라를 계약하는 게 안전할까?
아래의 다섯 가지 사항만 정확히 인지하면 안전하다고 할 수 있다.
1. 등기부등본을 통해 토지의 소유권자와 계약서의 매도인이 일치하는지 확인해야 한다.
2. 계약서를 작성하고 계약금을 이체하는 경우에는 반드시 토지등기부의 소유권자의 계좌로 이체해야 한다.
3. 토지소유자가 대부분 현장에 없으므로 분양실장의 위임장과 건축주의 인감증명서를 확인하면 된다. 이 때 분양실장의 신분증과 위임장의 이름이 일치하는지도 확인해야 한다.
4. 건축주의 사업자등록증을 확인해야 한다.
5. 개인적인 팁으로 분양 계약서를 작성하고 분양실장과 계약자, 중개업자와 함께 단체사진을 찍어 남긴다면 향후 분쟁 시 유용하게 사용이 가능하다. 이 때 분양실장의 신분증도 사진으로 남겨 놓으면 더욱 좋다.
토지의 등기부등본 ‘갑구’에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있고, ‘을구’에서는 저당권을 확인할 수 있다. 땅에는 대부분 건물을 건축하는 건축비를 은행의 대출로 건축하는 경우가 많다.
하지만 너무 걱정할 것이 없는 것이 준공검사가 나고 소유권 이전을 할 때 법무사는 땅에 걸려 있는 저당권을 전부 지우고, 깨끗한 상태로 소유권을 넘겨주게 되어 있다.
토지에 대출이 잡혀 있으면 위험한 것이 아니냐며 걱정하는 사람들도 많다. 집을 살 때 은행에서 융자를 받게 되는데 은행은 자신보다 선순위에 저당이 잡혀 있으면 대출을 해주지 않는다.
은행에서 대출을 받게 되는 경우에는 당연히 땅에 잡혀 있는 대출을 상환해야만 대출을 받을 수 있다. 토지에 대출이 남아 있으면 대출이 발생하지 않으므로 안심해도 좋다.
마지막으로 준공 전 계약을 할 때 계약서상에 특약사항을 몇 가지 작성하는 것이 좋다.
준공은 몇 월 며칠까지 하며, 며칠 이상 지연될 때 계약금은 반환한다는 특약을 작성하는 것이 좋다. 이미 이사 일을 정해놓은 상황에서 무작정 이사 일을 늦출 수 없기 때문이다. 특약사항까지 체크했다면 안심하고 계약을 진행해도 좋다.
◎ 준공 전 선입주
준공 전 선입주란 말 그대로 준공(사용검사)이 나기 전에 먼저 입주를 하는 것을 말한다. 준공 전 신축빌라 계약을 했는데 사정상 입주일자가 빨라 준공 전에 입주를 해야 하는 경우가 있다.
원칙상은 아직 해당 건물을 사용해도 된다는 승인이 나지 않은 상태로 입주를 하면 안 되지만 상호 협의 하에 선입주를 받아주고 선입주를 하게 된다. 이 같은 경우는 현재 신축빌라 분양 시장에서 흔히 볼 수 있다.
그럼 선입주는 아무나, 어떤 조건도 없이 가능할까?
아니다. 선입주가 진행되려면 분양사무실에서 이에 대해 신중히 검토한다. 준공 전이라서 아직 자서도 진행되지 않아 분양사무실은 실입주금이 넉넉하고 신용도도 좋아 융자 진행에 전혀 문제가 없는 매수자만 선입주가 가능하도록 한다.
실입주금이 적고 신용이 턱걸이에 걸려 있는 사람들은 차후 융자 진행에 간혹 차질이 생기는 경우도 있어 선입주가 불가능하다. 선입주를 시켰다가 융자 진행이 안 되면 분양사무실이나 입주자 모두 난감한 상황에 처하기 때문이다.
- 선입주 장단점
융자가 실행되기 전 입주해 살고 있기 때문에 이자 부담 없이 공짜로 거주한다는 장점이 있다. 하지만 공사가 100% 완료되지 않아 다소 어수선한 분위기에 입주해야 한다는 점과 준공이 안 떨어지면 어떻게 하나 하는 불안감을 안고 가야 한다.
여기서 준공 여부는 크게 걱정하지 않아도 된다. 선입주 시기가 될 정도면 공사가 95% 이상 마무리된 단계로, 분양사무실에서 예상했던 날짜보다 조금 늦게 준공이 나는 일은 있어도 준공이 떨어지지 않는 경우는 없다고 봐도 된다.
- 선입주 주의사항
원하는 집을 계약했으나 이사 일이 촉박해 어쩔 수 없이 선입주를 해야 할 상황이라면 준공여부를 떠나 확실히 확인해야 할 부분이 있다. 바로 원하는 날짜에 선입주를 100% 할 수 있느냐는 것이다.
선입주 날짜에 맞춰 이사 준비를 해서 이사를 하려고 하는데 갑자기 분양사무실에서 ‘건축주가 선입주를 못하게 한다’, ‘이삿짐은 못 옮기고 간단한 짐만 가지고 들어와라’ 등의 말을 할 수 있기 때문이다.
따라서 선입주 부분에 대해서 확실하게 이사가 가능한지 분양사무실과 건축주의 확답을 받고 진행하는 것이 좋다. 만약 이삿짐을 센터에 보관해 놓아야 하는 경우가 생긴다면 보관료 여부도 조율해 볼 필요가 있다.
