주택 구입 시 내가 이용 가능한 담보대출 상품은?
신축빌라의 리얼한 속살 파헤치기
오늘은 주택 구입을 원하시는 많은 분들이 책으로는 알 수 없는 신축빌라 구입 시 이용 가능한 담보대출에 대해 알아보도록 할게요.
많은 분들이 자신이 가진 실입주금에 따라 가능한 주택담보대출 은행권과 상품이 정해진다는 걸 아시면 놀라시는데요. 엄연한 현실입니다.
뉴스에서 많이 보신 최저금리상품의 디딤돌 대출로 신축빌라를 구입할 수 있냐는 질문을 정말 많이 하시는데요. 신축빌라도 디딤돌대출이 가능은 합니다. 단, 실입주금이 분양가격의 최소 70%는 있어야 가능합니다.
이제 분양가 대비 실입주금으로 가능한 금융권과 대략적인 금리를 말씀드릴게요.
분양가 1억을 기준으로, 1금융권으로 대출을 받고자 한다면, 5,000만 원의 실입주금이 있어야 가능합니다. 1금융권의 경우 3% 초반대의 금리로 대출이 가능한데, 개인의 신용도에 따라 대출금리는 달라집니다.
1금융권의 경우 방공제를 전체 금융권에서 하고 있는데, 서울은 3,200만 원, 수도권 과밀억제권 2,700만 원, 광역시 2,000만 원, 기타지역의 경우 1,500만 원을 하게 됩니다.
방공제는 쉽게 말해, 대출받은 집이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인을 우선 보호하기 위해 낙찰금에서 가장 우선해서 임차인의 보증금(소액임대차보호금액)을 변제해주는 개념입니다.
은행입장에서는 자신이 선순위 저당권자임에도 소액임차인이 자신보다 먼저 낙찰금을 찾아가게 될 것을 대비해 최우선변제액만큼을 담보대출에서 빼고 대출을 실행해주고 있습니다. 1금융권의 담보대비 60% 정도의 대출금에서 방공제를 하게 되면 실제 대출금액은 확 줄게 됩니다.
분양가 1억을 기준으로, 2금융권(지역농협, 수협, 신협, 새마을금고)은 4,000만 원(40%) 정도의 실입주금이 있어야 가능합니다. 금리는 3.5%~3.8% 정도 평균 나오고 있습니다.
분양가 1억을 기준으로, “신탁대출”의 경우 2,000만 원으로 입주가 가능합니다. 신탁대출의 경우 방공제를 하지 않기 때문에 주택담보대출이 가장 많이 나옵니다. 실입주금이 부족하신 분들은 대부분 신탁대출을 통해 내 집 마련을 하고 있는데, 대출금리는 4%초반~4%후반까지 나오고 있습니다.
신탁대출의 경우 일반대출과 다른 점은 소유권자는 분명 계약자이지만, 등기부등본에 신탁회사명의로 올라간다는 점입니다. 소유권 행사에는 전혀 지장이 없고, 단 임차인을 들이는 행위만 안 됩니다. 은행은 신탁회사를 믿고 방공제를 하지 않고, 대출금액도 최대로 해주는 것이기 때문입니다.
현실적으로 실입주금이 부족하신 분은 “신탁대출”을 통한 대출을 통해 내 집 마련을 하시거나, 1금융권+신용대출을 통해 내 집 마련을 하고 있습니다(위의 대출가능금액은 지역별로 차이가 있을 수 있고, 현장별로 다를 수도 있습니다. 참고용으로만 봐주세요).
두 가지 방법 중에 자신에게 더 유리한 방법으로 진행을 하게 되고, 이런 업무자체는 현장의
전담 법무사를 통해 모두 진행하게 됩니다.
