전세금을 보호 받으려면 어떻게 해야 할까?
전세권 설정등기와 확정일자
전세금을 보호 받는 제도로 전세권 설정등기와 확정일자를 받는 것이 있는데요. 오늘은 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점과 장단점을 살펴볼게요.
◎ 전세권 설정등기
전세금을 떼이지 않으려면 내가 몇 년 몇 월 며칠에 전세금 얼마를 주고 들어왔다는 걸 확실하게 증명할 수 있어야 하는데요. 그렇다면 가장 확실한 건 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 ‘내가 언제 이 집에 이 만큼의 돈을 주고 전세로 들어왔다’ 라고 써넣으면 됩니다. 그럼 이 집의 전세 세입자라는 걸 증명할 수가 있게 되는데, 이것을 ‘전세권 설정등기’라고 합니다.
하지만 그러려면 집주인의 동의가 있어야 합니다. 전세권자는 전세금에 대해 순위에 따라서 우선변제권을 가지고 소유자가 변경이 되더라도 전세권을 영향 받지 않습니다. 임대인이 전세금반환을 주지 않으면 임차인은 해당 부동산을 경매할 수 있는 겁니다.
▶ 전세권 설정등기 방법
전세권자와 전세권설정자가 공동으로 신청할 수 있습니다.
임대인 ⇔ 전세권설정자(등기의무자)
임차인 ⇔ 전세권자(등기권리자)
전세권 설정 시에는 존속기간이나 전대 금지 사항도 특약으로 등기할 수 있습니다. 전대는 전세권자가 또 다른 사람에게 전세를 놓는 전전세의 개념이라고 보시면 됩니다. 전대는 자주 발생하는 일이기 때문에 특약으로 꼭 등기하는 게 좋습니다.
▶ 전세권 설정등기 필요 서류
- 임대인
1. 인감증명서
2. 인감도장
3. 등기필증(등기권리증)
4. 주민등록초본(주소변경여부 확인용)
5. 신분증사본
6. 위임장(위임 시 인감도장날인)
- 임차인
1. 임대차계약서
2. 주민등록등본
3. 도장
4. 위임장
▶ 전세권 설정등기 비용
- 전세보증금*0.24%
- 직접 등기를 하시면 비용이 절약되겠지만 보통은 법무사를 통해 등기하는 경우가 대부분입니다.
- 법무사를 통한다면 위 금액에 법무사 비용이 추가됩니다.
◎ 확정일자
쉽게 풀어서 설명드리면 내가 몇 년 몇 월 며칠에 전세금 얼마를 주고 들어왔다는 걸 누군가가 증인을 서주는 것인데 그러면 내가 이 집의 세입자라는 것이 확실해지겠지요. 그렇다고 아무한테나 증인을 서달라고 할 수는 없으니 주민센터 공무원이 증인을 서주도록 하는 제도를 만들었는데 이것이 바로 ‘확정일자’입니다.
▶ 확정일자 방법
- 오프라인
신분증과 주택임대차계약서를 가지고 이사한 집 관할 주민센터에 방문하여 ‘확정일자’를 받으러 왔다고 말하면 된답니다.
- 온라인(주택임대차계약서를 스캔한 파일과 공인인증서 필요)
인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속하여 회원가입을 합니다.
그리고 확정일자를 누른 후 신청하기에 신청서 작성 및 제출을 클릭하시면 됩니다.
▶ 확정일자 시 꼭 유의해야 할 사항
확정일자를 받고 권리를 확보 받기 위해서는 꼭 전입신고와 실거주를 하셔야 합니다. 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않거나 거주(점유)를 하지 않으면 확정일자로 인한 권리의 성립이 완전히 이루어진 것이 아니니 꼭 알아두셔야 합니다.
<전세권 설정등기와 확정일자의 비교표>
