금감원 전세 대출 규제! 전세 대출의 종말?!
[경린이의 경제 공부] 금융감독원 | 전세 | 갭투자
안녕하세요!
최근 뉴스에서 은행들이 줄줄이 “대출 규제를 강화”하고 있다는 이야기 혹시 들으셨나요? 이제 은행에서 대출받기가 빡세 진다는 의미인데요! 은행들은 집을 한 채 이상 갖고 있으면 더 이상 대출이 불가하다고 발표하였습니다. 오늘은 금감원의 초강수 한 마디로 인해 벌어진, 은행들의 전세 대출 규제 정책에 대해서 알아보겠습니다. 금감원은 왜 은행들에게 대출을 해주지 말라고 압박하고 있는지, 금감원과 은행 간의 보이지 않는 눈치 싸움! 함께 공부해 보시죠!
부동산 용어가 조금 어려울 수도 있지만, 제가 최대한 풀어서 설명해 보겠습니다! 전체적인 맥락만 파악하셔도 앞으로 뉴스 읽기가 편하실 거라 생각해요! 천천히 따라오세요~!
[오너가 없는 시중 은행]
우선 본격적인 이야기에 들어가기 앞서, 은행의 지배구조를 함께 살펴볼까요?
삼성의 이재용, SK의 최태원, 신세계의 정용진 등등 보통 기업들엔 확실한 ‘오너(대표)’가 존재합니다. 그렇기 때문에 아무리 대표가 회사 경영을 잘하지 못하더라도, 기업 주주들이 함부로 대표를 바꿀 수 없습니다. 주주의 의견보단 오너의 힘이 강해서 대부분 오너 중심으로 회사가 돌아가게 되죠.
반면 은행의 경우는 어떨까요? 은행에는 확실한 ‘오너(대표)’가 없습니다. 과거 IMF 시절, 은행이 다 망해갈 때쯤, 외국 자본이 한국은행들에 대거 들어왔습니다. 그렇기 때문에 은행은 오너중심이 아닌, 투자자 중심으로 돌아가게 됩니다. 대표적인 4대 금융 신한, 국민, 하나, 우리은행에 외국인 투자금이 평균 60% 이상을 차지합니다. 더욱이 외국인 투자자 비중이 계속해서 늘어가고 있죠. 외국인 주주들의 힘이 강해, 주주총회를 통해 은행의 은행장을 선출하게 됩니다. 이 말은 주주들에 의해 은행의 주인이 바뀔 수 있다는 것을 의미합니다.
[시중 은행 주인 = 외국인 투자자]
24년 기준, 외국인 투자자 비중은 국민은행 약 76%, 하나은행 약 70%, 신한은행 약 60%, 우리은행 약 42%를 차지합니다. 은행의 실질 주인은 월급쟁이 은행장이 아닌, 외국인 투자자라는 것을 알 수 있습니다.
[주주친화적 기업 은행의 고배당 잔치]
은행장이 외국인 투자자들에게 잘리지 않기 위해선 어떻게 해야 할까요? 투자자들에게 잘 보여야 되겠죠? 은행은 대표적 주주친화적 기업입니다. 그렇기 때문에 ‘고배당 잔치’ 즉, 은행의 순이익을 최대한 많이 주주들에게 나눠주고 있죠. 이것을 “배당금”이라고 합니다. 은행이 배당을 많이 해주기 때문에, 외국인 투자자 비중 또한 나날이 늘어가고 있습니다. 그래서 은행의 고배당 잔치를 두고, 외국인 주머니 채우기가 아니냐는 우려의 목소리도 나옵니다. 그도 그럴 것이, 4대 시중 은행이 최근 5년 간 총 13조 원을 배당하였는데, 그중 외국인에게만 8조 원이 돌아갔다고 해요. 은행은 공공성을 띈 나라의 굉장히 중요한 기관임에도 불구하고 결코 외국 주주들의 입김을 무시할 수 없습니다. 수익을 최대한 많이 내고, 주주들에게 배당을 많이 해주는 것이 은행의 중요한 목표인 것이죠.
배당금이란?
회사가 1년 동안 사업을 열심히 해서 매출 5천 억을 만들었습니다. 거기서 인건비, 기업운영비, 세금 등등 사업을 운영하는 데 들어가는 모든 비용을 빼고 나니 순이익 100억이 남았습니다. 이 100억은 완전히 회사 껀데요! 회사가 이 순수익을 활용하는 방법은 두 가지 있습니다. 첫 번째 회사에 투자해 준 주주들과 뿜빠이한다(=배당금), 두 번째 회사에 고스란히 쌓아둔다(=이익잉여금). 한국 기업들은 보통 순수익을 주주들에게 나눠주기보다는, 회사의 비상금으로 남겨 놓는 경우가 많습니다. 그러나 은행의 경우 회사 순수익을 최대한 많이 주주들에게 나눠주고 있습니다.
은행의 지배구조를 살펴봤다면 이제 다시 본론으로 돌아가봅시다!
[금감원 대출 규제 완화 지시]
2022년 코로나가 끝난 후 미국이 인플레이션(물가)을 잡기 위해 금리를 올리게 되면서, 한국 역시 금리를 따라 올리게 되었습니다. 그로 인해 부동산 호황기를 걷다가, 금리가 오름(=대출 이자 비싸짐)과 동시에 사람들이 더 이상 집을 구매하지 않게 되면서, 갑작스럽게 부동산이 폭락하게 됩니다. 그로 인해 은행에서 대출받아 건물을 지어 올리던 건설업계에 큰 위기가 닥쳤습니다. 건설업체가 은행에서 거금을 빌려 집을 지어놨는데, 집이 분양이 안되면 어떻게 될까요? 은행에 돈을 못 갚는 건설업체도, 건설업체에 돈을 못 받는 은행도 모두 부도 위기에 처하게 됩니다. 부동산이 무너지면 나라 경기 침체에도 큰 영향을 끼치기 때문에, 금감원(=금융감독원)은 2023년, 부동산 파산을 막기 위해, 은행의 대출 정책을 완화시켰습니다. 건설업체가 지은 집이 분양이 잘 되어야 부동산이 무너지지 않기 때문에, 최대한 대출 규제를 완화시켜서 사람들이 집을 분양받게끔 만든 것이죠.
이에 은행들은 대출 한도를 늘려서, 사람들이 대출을 더 많이 받을 수 있도록 하였습니다. 그러면 은행에서 1억까지 빌릴 수 있던 사람이, 1억 3천까지 돈을 더 빌릴 수 있게 된 것이죠. 대출을 더 많이 해줄수록, 은행은 수익을 많이 낼 수 있기 때문에, 대출 규제 완화에 적극 동참하였습니다.
[2024, 다시 돌아온 부동산 투자(갭투자) 열풍]
부동산 시장이 한껏 침체되어 한동안 부동산 투자 열풍이 잠잠하였는데요, 24년 5월, 부동산 열풍이 다시 돌아왔습니다. 슬슬 집값이 올라갈 것이라는 소문이 돌게 된 것이죠. 더불어 한동안 풀어주었던 대출 규제를, 24년 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 적용하여 다시금 빡쎄게 할 것이라는 금감원의 발표가 더해지면서, “지금이 기회다”라고 생각한 투자자들이 늘어나게 됩니다. 그렇게 24년 5월부터 ‘영혼까지 끌어모아 집을 사는 영끌족’들로 인해 부동산 대출이 폭발적으로 증가하게 됩니다. 그중 “전세 끼고 집을 사는 갭투자”가 성행하게 됩니다.
[갭투자란?]
갭투자란 “전세를 끼고 집을 사는 투자“를 말합니다. 예를 들어, 제가 돈 2억을 갖고 있습니다. 그런데 제가 6억짜리 집을 구매하고 싶은 거예요! 6억짜리 집이 무조건 집값이 오를 것 같아서 꼭 사고 싶습니다. 근데 4억이 부족하죠? 원래대로라면 사지 못하지만, 6억짜리 집을 2억에 살 수 있는 방법이 있습니다. 바로 “전세 세입자가 껴 있는 집을 사거나” 혹은 ”새로운 전세 세입자를 구하면 “ 됩니다. 아직 좀 헷갈리는데요!
첫 번째, “전세 세입자가 껴있는 6억짜리 집”을 구매한다고 쳐봅시다. 전세 세입자가 이미 전세금 4억을 내고 그 집에 살고 있습니다. 그럼 기존의 집주인에게 원래 6억을 주고 집을 구매해야 하지만, 저는 집주인에게 전세금 4억을 뺀, 나머지 2억만 내고 집을 구매한 후, 기존 전세자와 제가 새로운 전세를 계속 이어가면 되는 것이죠. 저는 그 집에 살지는 못하지만, 집의 소유권을 가져올 수 있게 됩니다. 두 번째 “새로운 전세 세입자를 구하는 경우”도 살펴볼까요? 이 경우엔 전세금 4억을 내고 들어올 새로운 전세 세입자를 제가 직접 구해서, 제 돈 2억과, 전세 세입자의 전세금 4억을 합쳐서 기존 집주인에게 6억을 지불하면 되는 것입니다. 그럼 저는 2억으로, 전세 끼고 6억짜리 집을 구매하게 되는 것이죠! 이때도 집의 소유권만 가져오게 됩니다.
갭투자가 위험한 이유는, 이처럼 내 돈 조금 보태서, 남의 돈(전세금)으로 집을 구매하는 투자 방식이기 때문입니다. 예를 들어, 전세자의 전세 기간이 끝나가는데, 제가 구매한 6억짜리 집이 3억으로 떨어졌다고 가정해 봅시다. 그럼 전세자는 저에게 4억을 받아서 나가야 하지만, 저는 집을 팔아도 3억밖에 건질 수 없기 때문에, 전세자에게 돈을 돌려줄 수 없는 경우가 발생하게 됩니다. 그럼 저는 제가 투자한 2억 도 고스란히 날려버리고, 전세자는 돈도 못 받고, 서로 피해를 보게 되는 것이죠. 버블 붕괴가 동시에 일어나게 된다면 이런 상황에 처하는 사람들이 수백만 명이 되기 때문에, 정부가 매우 경계하는 투자 방식입니다.
[가계부채 최고치 갱신]
갭투자, 주택담보대출이 급상승하게 되면서, 안 그래도 위기였던 가계부채에 더욱 비상이 걸렸습니다.
가계부채는 ‘개인들의 빚’을 의미합니다. 한국 가계부채가 2천조 원을 넘었습니다. 한국의 GDP, 한국이 1년 동안 생산해 내는 총액이 2천조 원인 것을 감안하면 이는 어마어마한 수치라는 것을 알 수 있습니다. 그런데 여기서 끝이 아니라 숨은 부채가 더 있는데요! 바로 전세자금 대출 1천조 원이 추가로 존재합니다. 전세 제도는 한국에만 있는 특별한 제도이기 때문에, 통상 가계부채에 포함시키지 않습니다. 만약 가계부채에 전세대출까지 포함된다면, 한국의 가계부채는 총 3천조 원이 넘는 것입니다.
가계부채가 많다는 것은 개인들의 빚이 많다는 것이죠? 빚이 많은 사람은 신뢰도가 떨어지잖아요. 국제 시장에서도 마찬가지입니다. 가계부채가 너무 많아지면 대외신용도가 떨어지게 됩니다. 또한 사람들이 버는 돈을 대부분 이자로 갚아버리기 때문에, 소비심리가 위축되어 경기가 침체될 수 있습니다. 그리고 혹시라도 부동산 버블이 한 번에 터지면 감당할 수 없는 경제 폭망이 예상됩니다. 여기서 부채가 더 늘어나게 된다면 한국 경제에 걷잡을 수 없는 큰 위기가 닥치게 될지 모르는데요! 금감원은 서둘러 은행에 대출 규제 강화를 주문하게 됩니다.
[금감원 대출 규제 강화 주문]
급하게 늘어나는 대출에 위기감을 느낀 금감원은, 이를 막기 위해 24년 5월부터 다시 대출 규제 강화할 것을 은행에 주문하기 시작했습니다. 이에 은행은 대출 금리를 지속적으로 올리는 것으로 대출 규제 강화를 실행했는데요! 금감원은 은행에 “금리를 올려서 대출을 규제하는 것”이 아니라, “대출 총량을 줄이라는 뜻“을 전달하였으나, 은행은 대출 총량을 줄이게 되면, 자신들의 수익이 줄어들기 때문에, 금리를 올리는 방법을 사용하여 대출을 제한하게 됩니다. 그렇게 은행은 7~8월, 2달 사이 대출이자를 22차례 인상하게 되는데요! 은행이 대출이자를 조금씩 계속 올렸음에도 사람들은 더 많은 대출을 받아 부동산에 투자하게 됩니다. 결국 2024년 8월 한 달 만에 가계부채가 9조 원이나 급증하게 됩니다.
[은행 VS 금감원 입장 차이]
앞서 이야기했듯, 은행은 공공성을 띈 기관이긴 하지만, 은행 자체의 수익이 최우선입니다. 수익을 최대한 내서 배당해 주는 것이 목적이기 때문에, 스스로 수익을 줄이는 노력은 하지 않죠. 은행 대표는 금감원이 결정하는 것이 아닌, 외국인 투자자들이 결정하는 것이니까요. 그렇기 때문에, “대출을 금지해서 총량을 줄이기”보단, 금감원에 보여주기 식으로 “대출 이자를 조금씩 올리면서” 대출 규제를 강화했습니다. 그럼에도 영끌족들에 의해 대출 이자 수익을 얻을 수 있었죠.
이를 알고 있는 금감원은, 나라가 위기든 말든 수익 챙기기 바쁜 은행에 이를 갈게 됩니다. 그러나 대놓고 “지금 가장 문제인 전세 대출 해주지 마”라고는 말하지 못하는 입장인데요! 왜냐하면 은행 뒤에 ‘외국인 투자자’가 있기 때문입니다. 직접적으로 “전세 대출 해주지 마”라고 말해 은행들이 수익 창출을 안 하게 된다면, 외국인 투자자들이 “관치금융(정부 개입)이라고 반발할 것이 분명했죠. 그러나 더 이상 가계부채가 느는 것을 두고 볼 수 없던 금감원은 은행들을 움직이게 하기 위해 초강수를 두게 됩니다.
[금감원 은행 통제 초강수]
더 이상 두고 볼 수 없던 금감원은 결국 극약처방으로, ‘관치금융(정부개입)’ 소리를 듣더라도, 더 강하게 “대출 총량을 줄일 것”을 강요하게 됩니다. 바로 ‘은행 감사‘를 통해 탈탈 털어주겠다는 의도를 내비친 것이죠. “은행아 나 감사 나간다? 내가 지금 무슨 말하는지 알지? 우리 지금 위기니까 대출 총량 좀 줄여보자! 감사받고 싶지 않으면 알아서 들 잘해 :)“라고 압박하게 됩니다. 이에 깜짝 놀란 은행들은 줄줄이 전세 대출을 막아버리고, 바로 대출 총량 규제 정책을 내놓게 됩니다. 은행 입장에선 수익을 못 내서 외국인 투자자들한테 잘리나, 감사받아서 금감원한테 잘리나 마찬가지기 때문에 당장 급한 금감원의 말을 들은 것으로 보입니다.
은행은 각자마다 다 다른 대출 규제 정책을 내놓았는데요! 그 이유는 정부가 ‘전세대출’을 직접 규제를 하면 ’ 자유시장 경제 위반‘이라고 외국인들이 반발할 것이기 때문에, 은행들마다 ‘자율적으로’ 규제 정책을 내놓게 만들어야 했기 때문이죠. 그래서 은행들마다 조금씩 다른 ‘전세 대출 규제 정책‘을 내놓고 있는데, 크게 보면 “집 한 채 갖고 있는 사람은 더 이상 대출 불가하다”, “전세 끼고 집사는 갭투자 막겠다” 이 두 가지는 공통된 규제 방식입니다.
[금감원이 바라는 변화]
이는 결국 금감원은 어떻게든 전세를 끼고 이뤄지는 부동산 갭투자를 줄이고자 하는 의도로 보이는데요! 집 값이 떨어질 것을 우려하는 많은 사람들의 반발로 인해 이 정책이 언제까지 지속될지는 알 수 없으나, 만일 장기적으로 지속된다면, 한국에만 존재하는 전세제도 자체가 사라질 수도 있을 것으로 보입니다.
