1세대 1주택의 비과세 요건

우리나라 소득세법은 세금을 부과하는 대상을 다양하게 열거하고 있습니다. 근로소득이나 사업소득은 당연하고, 로또 당첨금이나 슬롯머신에서 받은 당첨금품, 심지어 뇌물에 대해서까지 과세대상으로 정하고 있다는 점이 흥미롭습니다.

부동산을 양도하고 시세차익을 얻은 경우 양도소득세를 부과하고 있습니다. 토지나 상가, 주택 등이 대표적인 과세대상입니다. 그런데 주택은 다른 부동산과 다르게 의식주에 해당하는 필수 재화입니다. 따라서 일정한 요건을 갖춘 경우 양도소득세를 과세하지 않는 혜택을 주고 있습니다. 이것을 1세대 1주택 비과세라고 합니다. 

1세대 1주택 비과세 요건은 입법자의 재량이기 때문에 정책적에 따라 요건을 개정하고 있습니다. 부동산 경기가 과열되면 요건을 강화하고 반대로 부동산 경기가 침체되면 요건을 완화하는 식으로 활용하고 있습니다. 2017년 8월 2일을 시작으로 비과세 요건이 강화되어 오다가 2022년 5월부터는 비과세 요건이 완화되기 시작했습니다. 현재 1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.

① 1세대가 1주택을 보유해야 한다.

② 2년 이상 보유한 주택이어야 한다.

③ 2년 이상 거주한 주택이어야 한다.

④ 거주자여야 한다(국적 무관).

⑤ 부수토지는 일정 면적만 비과세 한다.

1세대 1주택 비과세를 판단할 때 가장 중요한 것은 바로 실질과세의 원칙입니다. 실질과세의 원칙이란 형식이나 외관이 진실이나 실질과 다른 경우 실질에 따른 다는 원칙입니다. 가령 거주요건을 충족하기 위해서 주민등록만 옮겨놓았다고 하더라도 실제 거주하지 않았다면 비과세를 받을 수 없습니다. 국세청에 전입 사실을 확인하는 시스템이 있는 것과 별개로 국세조사관들은 최고의 전문가이기 때문에 허위사실을 대부분 적발하고 있습니다.

1세대 1주택 요건중 첫 번째 요건에 가장 유의해야 합니다. 주택수를 판단할 때는 1세대를 기준으로 판단하는데, 1세대란 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족단위를 말합니다. 특히 배우자는 별거 등으로 주소가 달라도 항상 1세대입니다. 자녀의 경우 경제적 능력 없이 별거하는 경우라면 동일세대로 봅니다. 20대 자녀를 주소만 분리시키는 경우 국세청에서 대부분 실태조사를 하기 때문에 주의해야 합니다.

만약 일시적으로 2주택을 보유하거나 상속 때문에 2주택을 보유하는 등의 이유로 2주택을 보유하게 되었다면 예외에 해당하는지 살펴볼 필요가 있습니다. 이경우에는 2주택이더라도 1주택을 보유한 것으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 예외에 해당하는 대표적인 조항은 다음과 같습니다.

· 일시적 2주택

· 혼인주택

· 상속주택

· 농어촌 주택

· 장기임대주택

· 동거봉양주택

거주요건

거주요건의 경우 2017.8.3. 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택에 대해서만 적용합니다. 2017.8.2. 이전에 취득한 주택이거나, 취득시점에 조정대상지역이 아니라면 거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있습니다. 

거주자

비과세나 감면의 혜택은 거주자를 대상으로 합니다. 우리나라에 거주하지 않는 사람에게까지 혜택을 줄 필요가 없기 때문입니다. 거주자란 국적과 관계없이 우리나라에 183일 이상 거주하는 사람을 말합니다. 해외이주의 경우 예외적으로 출국일로부터 2년 이내 양도하면 비과세가 가능합니다.

부수토지

부수토지란 주택이 정착되어 있는 토지를 말합니다. 부수토지는 건물 정착면적에 지역에 따라 3배에서 10배까지만 비과세 하기 때문에 주의해야 합니다. 정착면적이란 연면적과 다르게 건물을 위에서 내려다보았을 경우 전체 건물의 그림자 면적을 의미합니다. 도시지역 중 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 이외 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 아파트나 빌라는 대지권이 작게 지어지기 때문에 문제가 되는 경우가 드뭅니다.