계약갱신요구권의 존재

내게 일이 발생되야 알게되는 부동산용어

요즘 거래는 절벽이지만 전화 문의 내용 중 많은 부분은 계약갱신요구권에 관한 질문입니다.

실상은 한 집에 오랫동안 살아온 임차인이나 임대인은 계약갱신요구권이라는 제도가 있는지도 잘 모르는 분이 많습니다.

이렇게 임대인과 임차인은 계약갱신요구권의 존재를 모르고 있다가 이사를 하려고 하거나 임대인이 임대료 인상문제로 갱신계약을 거절하려면 이때부터 갱신요구권의 존재를 알게 되고 두 사람의 견해차로  관계가 좀 묘해집니다.

임차인은 임차인대로 법에 따라 자신에게 유리한 입장만을 취하려 하고 임대인도 마찬가지로 본인에게 득이 되는 부분만 챙겨 들으려 하기 때문입니다.

당사자의 주장만 피우다가 마지막에는 관계가 나빠질 때로 나빠져 이삿날 얼굴도 마주하지 않고 보증금만 오가면서 헤어지는 경우도 보았습니다.

서로 오해가 없도록 계약갱신요구권을 알아보는 것은 어떨까요? 먼저 정의부터 정리해보겠습니다.     

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<<계약갱신요구권이란 >>     

주택임대차보호법에 따라 임차인이 희망한다면 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못한다.

갱신된 임대차는 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 해당 계약의 존속기간은 2년으로 본다.  

다만 계약갱신요구권은 명확한 의사표시를 할 경우에만 해당하기 때문에, 계약을 묵시적으로 갱신했을 경우는 이에 해당하지 않는다.      

[네이버 지식백과] 임대차 계약의 묵시적 갱신 (판례와 사례로 보는 생활법률)     

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그렇다면 묵시적 갱신은 무엇일까요?    

<<묵시적 갱신이란>>     

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 (2020년 12월 10일 이후 체결된 경우 그 외는 1개월)까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경 등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말한다.     

그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차 계약을 체결한 것으로 본다. 만약 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 해당한다.      

[네이버 지식백과] 임대차 묵시적 갱신 (한경 경제용어사전), (판례와 사례로 보는 생활법률)    

그럼 실무에서는 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.     

계약갱신요구권을 행사할 때는 임대인과 임차인 간에 보증금의 5% 이내로 임대료 인상 협의가 가능합니다.

그렇다면 임대인이 5% 초과 금액인 10% 인상액을 받고 임차인은 계약갱신요구권을 사용했다면 이 계약갱신요구권은 무효일까요? 유효일까요?     

이미 사용한 계약갱신요구권은 유효합니다!!

따라서 계약갱신권을 한 번 사용한 것으로 보아 계약갱신요구권을 다시 사용할 수는 없습니다.

단지 초과한 인상금액에 대한 반환청구는 가능합니다.

결과가 생각했던 것과는 다소차이가 있을수 있습니다.

그러니 알아 둘 필요가 있는거겠죠.

계약갱신요구권사용에   도움이  되시길 바랍니다.^^