임대주택 구입에 사용된 대출금 이자의 비용처리
뉴질랜드 회계/세무
투자목적으로 구입한 주거용 부동산에서 ‘임대수입’이 발생하면 비용으로 인정받을 수 있는 경비들은 크게 ‘임대 부동산과 세입자 관리를 위해 지출되는 관리비용’과 ‘건물의 확장이나 증축 또는 유지보수를 위해 발생하는 비용’, ‘부동산의 구입에 사용된 차입금에 대한 금융비용’으로 나눌 수 있다.
부동산 관리비용과 건물의 유지보수비와는 달리 부동산 구입을 위해 사용된 대출금 이자지출의 비용인정여부는 대부분 부동산 구입 이전에 결정되기 때문에 부동산을 구입한 이후에 이자를 경비로 처리할 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 그러므로 부동산 구입을 결정하기 전에 대출금의 이자가 비용으로 처리될 수 있도록 소유구조를 만들거나, 구입 후 이자를 세법상 경비로 처리할 수 없다는 것을 발견했다면 추가 비용을 들여 소유구조를 변경해야 한다.
만약 임대사업자가 이자비용을 지출한 뒤 자의적인 판단으로 세법상 인정 경비로 처리한다면 차후에 IRD로부터 잘못된 비용처리에 대한 추가 세금과 이자, 가산세 납부를 요청받을 수 있으므로 대출금의 비용처리에 대해서는 사업자의 임의적인 판단을 피하는 것이 좋다.
다음은 대출금 이자를 비용으로 처리하는 방법을 이해하는데 도움이 될만한 몇 가지 사례들이다.
사례 1: 직접 거주할 주택을 구입하기 위해 기존의 임대주택을 담보로 대출받는 경우
최근에 은퇴를 결정한 제임스 씨 부부는 오클랜드에 부부 명의의 임대주택을 소유하고 있다. 해당 임대주택은 구입 시 10만 불의 대출을 받았고, 주변시세를 고려했을 때 가격은 약 90만 불이며, 임대료 수입은 연 4만 불이다.
제임스 씨 부부는 종종 미션베이 바닷가의 산책로를 걸으며 은퇴 후의 삶을 설계해왔고 때마침 산책로 주변에 위치한 신축 아파트 분양공고를 본 부부는 구입을 결정하게 된다. 아파트 구입을 위해서는 60만 불의 추가 대출이 필요한 상황이며 담보로는 현재 소유하고 있는 임대주택과 구입 예정인 아파트가 동시에 사용될 예정이다.
제임스 씨 부부는 임대주택의 대출금 10만 불과 아파트 구입을 위해 대출받을 60만 불에서 발생하는 지출이자 전체를 임대수입에 대응한 비용으로 처리할 수 있을까?
사업상 발생한 경비를 세법상 인정 비용으로 처리하기 위해서는 해당 경비가 수입 혹은 수입을 발생시키기 위한 활동과 관련이 있어야 한다. 대출금 이자의 비용처리에도 이 원칙이 동일하게 적용되므로 지출이 자를 세법상 비용으로 인정받기 위해서는 대출금이 임대수입을 창출하는 주택의 구입과 직접적인 관련이 있어야 한다.
사례 1에서 제임스 씨 부부의 미션베이 아파트 구입계획은 임대수입을 발생시킬 목적이 아닌 거주가 목적이기 때문에 주택구입을 위해 추가로 필요한 60만 불의 대출금에 대한 이자는 임대주택에서 발생하는 수입의 경비로 처리할 수 없다. 임대주택이 60만 불 대출의 담보로 사용되는 사실은 임대주택 구입과 지출이자의 연관성을 증명하기에 충분하지 않다. 다만, 기존 임대주택 구입을 위해 빌린 10만 불의 대출금에서 발생하는 이자는 여전히 경비로 처리할 수 있다.
그렇다고 제임스 씨 부부가 아파트 구입에 필요한 60만 불에 대해 경비처리를 받을 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 제임스 씨 부부의 멋진 은퇴 후 삶을 실현시켜줄 미션베이 아파트 구입이 가능하면서 60만 불 대출금의 이자를 임대수입에 대응하여 비용으로 처리하기 위해서는 현재 임대주택의 소유권 변경이 필요하다. 제임스 씨 부부가 법인 혹은 가족 신탁을 설립하여 부부 소유 임대주택의 명의를 이전하고 아파트 구입에 필요한 자금을 법인 혹은 가족 신탁 앞으로 대출받아 제임스 씨에게 임대주택 구입대금 명목으로 지급하면 제임스 씨 부부는 이 자금을 아파트 구입에 사용하면 된다.
사례 2: 새로운 임대주택을 구입하기 위해 기존의 임대주택을 담보로 대출받는 경우
며칠간의 고민 끝에 사례 1의 제임스 씨 부부는 은퇴 후 수입과 생활 규모를 감안하여 미션베이 아파트 구입을 몇 년 후로 미루고 또 다른 임대주택을 구입하기로 결정하였다. 새로운 임대주택에 필요한 총자금은 80만 불이며 2016년 10월 1일부터 적용될 주택담보대출비율(LVR: Loan to Value ratio)에 따라 A은행으로부터 48만 불(60%)을 받고, 나머지 32만 불은 W은행에서 기존 임대주택을 담보로 추가 대출을 받을 계획이다.
제임스 씨 부부는 80만 불짜리 신규 임대주택을 구입하기 위해 신청할 신규 대출금 48만 불(A은행)과 기존의 임대주택 대출에 추가될 32만 불(W은행)에서 발생하는 이자지출 모두를 임대소득의 비용으로 처리할 수 있을까?
사례 2에서 A은행과 W은행을 통한 대출금 80만 불은 모두 수입을 발생시킬 임대주택의 구입에 사용될 예정이기 때문에 두 대출금에서 발생할 모든 이자를 임대수입의 비용으로 처리할 수 있다.
사례 3: 임대주택을 구입하기 위해 현금자산을 사용하는 경우
제임스 씨 부부는 한국의 부모님으로부터 증여받은 80만 불 상당의 예금자산을 갖고 있다. 제임스 씨는 원금을 뉴질랜드로 송금하는 대신 한국의 금융기관에 예치하면서 발생하는 이자수입을 개인소득세 신고 시 해외소득으로 신고해오고 있다. 세후 순소득의 관점에서 제임스 씨 부부에게는 사례 2의 임대주택(80만 불) 구입에 한국의 예금을 사용하는 것과 예금을 사용하지 않고 사례 2의 계획대로 대출을 받아 임대주택을 구입하는 방법 중 어느 쪽이 더 유리할까?
부동산 투자자들도 자산 대비 적절한 비율의 부채를 활용한다면 레버리지 효과를 이용해 자본이득을 극대화할 수 있다. 하지만 제임스 씨 부부와 같이 임대수입을 목적으로 주거용 부동산의 구입을 계획하는 경우라면 세금을 고려한 예금과 임대부동산의 실수령 소득을 감안해서 대출 여부 혹은 대출금 비율을 결정하는 것이 바람직하다. 사례 3의 두 가지 투자방법을 비교하기 위한 몇 가지 가정이다. 제임스 씨 부부가 갖고 있는 한국의 예금에서 발생하는 연간 세전이 자수 입 (원금 80만 불, 이자율 3%)은 $24,000이며 새로 구입할 임대주택에서 예상되는 연간 임대소득은 $35,000, 대출금에 적용될 이자율은 4.5%, 지방세와 보험료, 임대주택 관리비로 예상되는 총비용은 $6,000이다. 부부에게 예금이자수입과 임대수입 이외에 다른 소득이 없는 것으로 가정한다면 두 가지 상황에서 발생할 부부합산 세후 소득은 아래와 같이 계산된다.
위의 결과에 따르면 세후 순소득만을 비교했을 때 한국의 예금 80만 불로 임대주택을 구입하는 방법이 더 많은 세후 순소득을 발생시키는 것으로 계산되었다. 그러므로 예금자산이 있는 투자자라면 부동산을 구입할 때 과세소득 전체와 세금을 고려하여 가장 많은 현금유입을 발생시키는 방향으로 대출액 규모를 결정해야 한다.
사례 4: 임대주택을 구입한 뒤 2년 이내에 처분한 경우
제임스 씨 부부가 임대주택을 구입한 후 2년 이내에 재판매한 경우, 보유기간 동안 발생한 대출금 이자를 양도차익 계산 시 경비로 인정받을 수 있을까?
2015년 10월 1일 이후부터 보유기간 2년 이내에 주거용 부동산을 판매하여 발생한 양도차익은 판매시점이 해당되는 과세연도에 부동산 소유자의 과세소득으로 간주하여 소득세가 부과된다. 자본이득의 성격을 갖고 있는 부동산 양도차익을 계산할 때 인정받을 수 있는 대표적인 필요경비는 주택구입비, 구입 관련 비용(예: 변호사비와 감정평가비, 측량비), 주택 판매와 관련된 비용, 자산 성격의 지출(예: 건물 증축) 등이다.
하지만 부동산 보유기간 중에 발생한 임대수입에 대응해 인정받을 수 있는 수익적 지출은 자본이득의 발생과 직접적인 관련이 없기 때문에 양도차익 계산 시 필요경비로 인정받지 못한다. 이에 해당하는 대표적인 경비로는 보험료, 지방세, 유지보수비와 이자비용 등이 있다.
그러므로 제임스 씨 부부가 임대주택을 구입한 뒤 2년 이내에 판매하여 양도차익이 발생하면 보유기간 동안에 발생한 이자비용은 필요경비로 인정받을 수 없다.
위의 글은 일반적인 세무 정보의 전달을 목적으로 쓰여진 글입니다. 실제적인 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.
