가족 간 부동산 이전, 미리 알아야 할 세금 이야기
Bright-line rollover relief
뉴질랜드 국세청(Inland Revenue)의 QB 25/15는 브라이트라인(Bright-line) 규정 하에서 가족 간 부동산 이전 시 적용되는 롤오버 구제(Rollover Relief)에 대해 설명합니다. 이 구제 제도는 연관된 사람들 간의 부동산 이전 시 의무적으로 적용되며, 양도받는 사람이 양도인의 세무상 지위를 그대로 상속받게 됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
의무적 적용: 조건을 만족하는 연관된 사람 간 이전 시 선택적이지 않고 자동으로 적용
세무상 지위 상속: 취득일자, 비용 기준액, 사용 이력을 모두 상속
예상치 못한 세금 부담: 경제적 이득이 없어도 상속받은 속성으로 인해 세금 발생 가능
2년 내 1회 제한: 동일 부동산에 대해 2년 내 한 번만 롤오버 구제 적용 가능
이 제도는 단기적으로는 세금을 연기할 수 있지만, 궁극적으로는 양도받는 사람에게 세무 책임을 이전시키므로 신중한 검토가 필요합니다.
예상과 다른 세금 결과
제임스는 2024년 7월 3일 오클랜드의 아파트를 45만 달러에 구입했습니다. 그는 이 아파트에서 거주하며 본인의 주거지로 사용했습니다. 그런데 12월에 해외 발령을 받게 되어 시드니로 이주하게 되었고, 2024년 12월 31일 딸 제니에게 시가 60만 달러에 아파트를 팔았습니다.
제니는 이 아파트에 거주하지 않고 임대용으로 활용했습니다. 하지만 임차인 문제와 관리의 어려움으로 인해 2026년 1월 23일, 구입 가격과 동일한 60만 달러에 아파트를 매각했습니다.
언뜻 보면 아버지 제임스는 주거지 면제를 받을 수 있고, 딸 제니는 경제적 이득이 없으므로 둘 다 세금을 내지 않을 것 같습니다. 하지만 실제로는 다릅니다. 제니는 15만 달러의 이득에 대해 세금을 납부해야 할 수도 있습니다.
브라이트라인(Bright-line) 규정이란?
뉴질랜드에서는 주거용 부동산을 단기간 내에 매각할 경우 이득에 대해 소득세를 부과하는 브라이트라인 규정이 있습니다. 이는 부동산 투기를 억제하고 주택 시장을 안정화하기 위한 정책입니다. 2024년 7월 1일 이후 매각되는 부동산의 경우 2년 이내 매각 시 세금이 부과됩니다.
일반적으로 본인이 거주하는 주거지(main home)는 이 규칙에서 면제되며, 실제 경제적 이득이 없다면 세금도 없을 것이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 가족 간 이전에는 특별한 규칙이 적용됩니다.
롤오버 구제의 작동 원리
뉴질랜드 소득세법 제 CZ 39B조부터 CZ 39E조까지는 특수관계인(associated persons) 간의 부동산 이전에 대해 '롤오버 구제(rollover relief)'를 규정하고 있습니다. 이는 조건을 만족하면 의무적으로 적용되며, 당사자가 선택할 수 있는 것이 아닙니다. 제임스와 제니의 경우, 부녀지간으로 2년 이상 연관된 관계였고, 주거용 부동산의 이전이므로 롤오버 구제가 자동으로 적용됩니다. 이는 제니가 세무상 아버지의 입장을 그대로 이전받는다는 의미입니다.
세 가지 이전되는 요소
롤오버 구제가 적용되면 양도받는 사람은 세 가지 중요한 요소를 고스란히 이전받습니다.
첫째: 취득일자의 이전 - 제니의 취득일자는 자신이 실제로 구입한 2024년 12월 31일이 아니라, 아버지가 구입한 2024년 7월 3일로 간주됩니다. 따라서 2026년 1월 23일 매각 시점에서 보면 취득 후 2년 이내이므로 브라이트라인 룰이 적용됩니다.
둘째: 비용 기준액의 상속 - 제니는 60만 달러를 지불했지만, 세무상으로는 아버지의 원래 구입가인 45만 달러가 비용 기준액이 됩니다. 따라서 60만 달러에 매각했을 때 15만 달러의 이득이 있는 것으로 간주되어 이에 대해 소득세를 납부해야 합니다.
셋째: 사용 이력의 상속 - 부동산의 사용 이력도 상속됩니다. 제임스는 6개월간 주거지로 사용했고, 제니는 임대용으로 사용했습니다. 전체 보유 기간을 고려할 때 주로 임대 목적으로 사용되었으므로, 제니는 주거지 면제를 받을 수 없습니다.
한 번만 적용되는 롤오버 구제
롤오버 구제에는 중요한 제한이 있습니다. 동일한 부동산에 대해 2년 내에는 한 번만 적용할 수 있습니다. 이는 연속적인 가족 간 이전을 통해 세금을 무한정 연기하는 것을 방지하기 위함입니다.
만약 사라가 2년 이내에 이 아파트를 가족 신탁으로 이전한다면, 다른 조건들을 만족한다 하더라도 두 번째 이전에는 롤오버 구제가 적용되지 않습니다.
실무에서의 주의사항
이 사례는 가족 간 부동산 이전 시 반드시 고려해야 할 중요한 시사점을 제공합니다. 롤오버 구제는 당장의 세금 부담을 연기할 수 있지만, 본질적으로는 세무 책임을 다음 소유자에게 이전하는 것입니다.
특히 다음과 같은 상황에서는 더욱 신중해야 합니다:
부동산 가격이 상승한 상태에서의 가족 간 이전
양도받는 사람이 향후 매각을 고려하고 있는 경우
주거지 면제를 받기 어려운 상황
세무 계획의 중요성
롤오버 구제는 선택사항이 아니므로, 가족 간 부동산 이전을 계획할 때는 다음 사항들을 미리 검토해야 합니다:
이전 시점의 고려: 브라이트라인 기간이 경과한 후 이전하는 것이 유리할 수 있습니다.
사용 계획의 검토: 양도받는 사람이 주거지로 사용할 계획이라면 향후 주거지 면제를 받을 가능성을 높일 수 있습니다.
장기적 관점: 단순히 현재의 세금 절약이 아니라 장기적인 세무 영향을 고려해야 합니다.
마무리
브라이트라인 롤오버 구제는 가족 간 부동산 이전 시 적용되는 중요한 규정이므로 그 결과를 미리 파악하고 준비하는 것이 중요합니다. 적절한 계획 없이 진행하면 예상치 못한 세금을 부담할 수 있으므로, 가족 간의 부동산 이전을 계획하기 전에 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.
특히 뉴질랜드의 부동산 시장이 지속적으로 변화하고 있고, 세법도 계속 개정되고 있으므로, 최신 정보를 바탕으로 한 신중한 검토가 필요합니다. 가족을 위한다는 좋은 의도가 오히려 불필요한 세금 부담으로 이어지지 않도록, 사전에 철저한 계획을 세우시기 바랍니다.
면책조항
위의 글은 일반적인 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 법, 회계 혹은 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.
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