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May 28. 2020
부동산투자 브런치산책/8-1
*30대가 알아야할 부동산 지식(C) -재개발투자
두달여간 브런치에 글을 올리지 못했습니다. 깊이는 없고 재주가 많아 여기저기 벌이는 일로 짬을 내기 힘든
시간이었습니다. 글을 쓴다는 것이 참 이런저런 핑계로 꾸준함을 유지하기 힘들지요^^
30대가 알면 좋을 부동산 지식 마지막편입니다.
빌라로 아파트를 장만할 수 있는 재개발 투자입니다.
아파트를 매수하는 방법중에 가장 수익이 큰 투자이면서 가장 오래걸리는 방법이기도 합니다.
최근 부동산카페에는 이런 별다줄이 생겨났습니다.
"청.무.피.사!"
이게 무슨 말일지 저도 처음에는 알수 없었지요! ^^
글의 마무리쯤에 알려드리지요!
재개발이라는 절차가 워낙 복잡해서이기도 하지만 조합원, 조합장, 시당국, 정부정책등이
맞물리고 변수가 많아 시간이 오래 걸릴 수밖에 없는 투자상품입니다. 하지만 조합원이 되면 우선적으로 좋은 위치에 분양을 받을 수 있고, 시행사에서는 조합원세대에 빌트인 가전제품을 특별무상 공급하는 혜택도 주어지니 아파트청약 당첨이란 작은 바늘구멍을 벗어나는 대안이지요.
본격적으로 재개발구역 사업절차를 들여다 볼까요?
재개발 시작은 지자체의 허가로 중간은 조합장의 능력과 조합원의 결집, 마지막 일반분양은 부동산시장 상황으로 좌우됩니다. 그 많은 아파트중 하나 분양받기 참 어렵습니다. ㅜㅜ
사업절차만 해도 입주까지 11가지의 절차가 기다리고 있지요.
개인적으로는 2)정비구역지정때 매수하고 기다리면 가장 큰 수익이 난다고 봅니다. 가장 먼저 투자한 시기이며 몸에 사리가 몇개 생기는 인내의 시간입니다. ^^ 다음으로 4)조합설립인가가 나면 중간수익+안전성(비교적)이 확보되는 투자시기입니다. 마지막으로 6)사업시행인가만 나면 특별한 위험없이 5~6년안에 아파트에 입주할 수 있는 안전한 투자시기입니다.
재개발 투자를 하려면 먼저, 정비구역지정된 곳이 어느지역인지 알아야 하겠습니다. 정비구역 지정이 되어야
재개발을 위한 시작이 가능하기 때문에 지정고시 확인은 필수입니다.
서울을 기준으로 보겠습니다.
서울시 도시계획포털 사이트에 가면 정비구역을 상세히 알수 있습니다.
http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/index.do
화살표를 클릭하면 서울시 지역별로 도시정비 구역을 볼 수 있습니다. 그중 가재울재정비촉진지구를 볼까요? 가재울지역은 서대문구 일대를 아우루는 지역으로 상암과 공덕, 광화문, 시청에 직장을 둔 이들에게는 접근성이 좋은 곳입니다. 이미 아파트가 들어선 곳도 있고 진행중인 곳이 있지만 좋은예로 보겠습니다.
아래 화살표를 클릭해서 고시내용을 보면 무슨동 몇번지 일원이라는 구체적인 사항들이 나옵니다.
그 내용을 참조해서 인터넷지도로 대충 감을 잡고 현장으로 가서 조사를 하는 단계를 거치면 됩니다.
거시적인 내용입니다. 남가좌동, 북가좌동 일대에 2024년까지 1,079,140제곱미터(327,012평)규모의 아파트 단지가 생긴다는 의미입니다. 기준년도는 지정이 된 시점이고 목표년도는 완성되는 시점입니다. 20년이상을 목표로 삼았다는 점! 인내가 필요하겠지요! ^^
참고) 뉴타운은 MB정권때 쓴 재개발용어인데 함께 사용하는 부동산용어니 재개발=뉴타운 맞습니다.
꼭 확인해야 할 상세 내용입니다.
가재울재정비 촉진지구는 지역을 세분화해서 8개 지역으로 나누어 놓았습니다. 면적과 분양가구수가 가장 많은 지역이 대장주(랜드마크)가 됩니다. 그러니 이지역을 1순위로 잡아야 합니다.
가재울 4 재정비 촉진지구는 서대문구 남가좌동 155번지 일대이고 4,300세대 대규모 단지입니다. 보통 3,000세대가 넘으면 대규모단지라고들 합니다. 면적을 봤으면 건폐율과 용적율도 봐야합니다.
가재울은 8개 구역 모두 건폐율 50% (면적대비 건축할 수 있는 공간, 100평에 50평 집을 짓는다면 50%)이니 용적율(위로 얼마나 높이 지을 수 있느냐)과 높이계획이 중요한 포인트입니다. 3, 4구역이 용적율은 낮지만 최대 35층까지 지을 수 있으니 고층아파트로 보입니다.
위 몇가지 사항을 종합해보면 가재울 재정비촉진지구는 4구역을 투자하는 것이 가장 좋은 선택임을 알 수 있습니다. 그럼 4구역이 어떤 곳인지 지도로 보겠습니다.
경의선 가좌역을 도보로 이용가능하고 홍대입구역에서 2호선과 공항철도를 환승할 수 있는 지역입니다.
이미 가재울 4구역은 입주가 되어 랜드마크가 되었지요!
2007년 9월 사업시행인가가 났지만 조합장 문제, 조합원 추가분담금문제, 시행사와의 문제등으로 8년이 지난 2015년 10월에서야 입주를 한 구역입니다. 재개발 조합원이라는 신분이 사리를 만들 수밖에 없는 것임을 느낄 수 있는 시간입니다. ^^
2015년 입주 당시 조합원 분양가가 25평기준 평균 370,000,000원 정도였습니다. 사업시행인가 당시 조합원은 2,200여명이었는데 이러저런 사정으로 현금청산(아파트를 받는 대신 감정가 현금으로 매도) 한분들이 많아 실제 조합원분양을 신청인원은 1,857명이었습니다. 나머지 세대는 임대와 일반분양!
2010년 철거현장과 완공후 모습을 비교해 봅니다.
이제는 DMC파크뷰자이 1단지라고 불리는 아파트! 2020년 현재 매매가격을 볼까요?
10억을 향해 우상향 하고 달려가는 중입니다. 조합원 분양으로 입주하신 분은 시세차익만 6억입니다.
인고의 세월을 보상하고 남는 금액이지요.
신혼부부들이 아파트 청약을 넣으면서 혹시나 하는 마음으로 당첨을 기다리지만 늘 결과는 절망감을
안겨줍니다. 앞서서 언급했었지만 청약가점에서 이미 불가능한 상황이지요.
결혼 10년차 아이가 둘이라고 해도 청약가점 50점 넘기 어렵습니다.
그래서 "청무피사"로 돌아서는 이들이 많아졌습니다.
청약은 무슨! 피(프리미엄) 주고 사!
재개발 빌라 투자의 핵심 빠른 판단과 기다림! ^^
다음 시간에는 재개발 지구지정이 시작되는 곳을 찾아 재개발 빌라를 어떤 방식으로 매수하고
보유하고 조합원자격을 취득하는지 알아보겠습니다.
