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Jun 05. 2020
부동산투자 브런치 산책/8-2
*30대가 알아야 할 부동산 지식 (C) - 재개발투자
앞편에서 본 가재울 4구역 재개발 옆, 진행중인 이웃 가재울 7구역 재개발투자로 접목해서 봅니다.
재개발빌라 투자의 이해를 돕는 차원이기도 하지만 상암, 시청, 공덕, 여의도 지역에 직장을 둔 이들이라면 집중해서 살펴봐야할 투자지역입니다.
가재울 7구역 정보를 찾아봅니다.
먼저, 서울시 재정비촉진지구 현황입니다.
면적은 건너뛰고.....
가구수가 1,350세대입니다. 임대가구수는 일단 생략!
가재울 9구역중 7구역이 가장 늦습니다만 , 나머지 구역이 완성되어 생긴 편의시설들을 함께 누릴 수 있다는
장점을 가지고 있습니다. 즉, 늦었지만 늦은 것이 아니라 다른 구역 사람들이 겪은 불편함을 겪지 않고 아파트
거주의 편리함을 누린다는 것입니다.
지도로 가재울 7구역을 살펴봅니다.
6호선 증산역을 도보로 10분거리에서 이용할 수 있습니다.
본인이 살지 않고 임대를 놓는 경우, 이 지역에 세입자들이 지속적으로 유입될 수 있느냐라는 점도
투자의 중요한 포인트입니다. 시청, 광화문, 공덕, 홍대, 상암, 마곡에 직장이 있는 사람이라면 거주가능한
지역입니다.
그럼 재개발정비사업 상황도 볼까요.
조합설립인가를 신청했으니 특별한 하자가 없는 한 6개월안에 조합인가는 납니다. 조합설립 인가가 나면 어떤 건설사랑 아파트를 지을지 선정하고 심의하고 사업시행인가 내고 그 사이에 조합원들끼리 니가 맞네 내가 맞네 싸우고, 소송하고, 그러다 화해하고.....
하튼 조합설립 인가가 난다는건 7부 능선은 넘었다는 이야기입니다.
바로 이웃이던 가재울 5구역이 어떤 가격으로 형성되었는지 아래 표를 보시죠.
래미안....
25층....
조합원 분양가 3억5천4백, 4억8천9백....
일반 분양가 4억6천5백, 6억2천3백....
현재 거래가 8억7천....., 11억5천......
조합원은 아파트를 분양받아 5억~6억정도의 투자수익 발생!
일반 분양자는 4억~5억 정도의 차익 발생!
이정도가 일반적이나 최근 2020년도 상황은 그 이상의 수익이 나고 있지요.
이글을 읽는 분들은 이 아파트가 지어 지기까지의 인고의 시간은 안보이고 아마도 양도차익만 머리속에 맴돌겁니다. 투자라는 세계가 그렇지만 투입은 적게하고 수익은 많이 얻고 싶은 심정은 누구나 같지요! ^^
그럼 가재울 7구역 예상 분양가도 알아봐야 겠습니다.
조합원 분양가와 일반분양가 차이는 이렇습니다.
조합원이 가진 토지 위에 아파트를 짓는다는 것, 그리고 그 조합원들의 시간이 투여된다는 것, 마지막으로
조합과 건설사는 일반분양 신청자들의 차익만큼으로 건설을 진행한다는 것입니다.
*Tip) 재개발 조합원의 장점
1) 낮은 가격으로 아파트를 분양받는다.
2) 무상제공 옵션(빌트인 가전제품과 베란다확장등)을 받는다.
3) 로얄층을 우선 배정 받는다.
4) 일반 분양자들보다 20%의 차익을 먼저 얻는다,
5) 중도금 무이자 혜택도 받을 수 있다.
2020년 4월 가재울 7구역 지분 9.9평 빌라가 5억원에 거래되었습니다. 공동주택가격 1억6천7백만원인
빌라가 프리미엄만 3억3천3백만원이 붙어 거래가 된겁니다.
그런 정보는 어찌 알 수 있냐고 묻고 싶을겁니다.
이 세곳을 가면 지번과 도로주소명으로 모든 정보를 알 수 있습니다.
1)국토교통부 실거래가 조회 사이트
https://rt.molit.go.kr/new/gis/srh.do?menuGubun=A&gubunCode=LAND
2)토지이용규제정보서비스 사이트
http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp
3)국토교통부 공동주택가격 열람 사이트
http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm
위 지번의 주소지가 재개발구역이 맞는지도 찾아봅니다.
1)3종 일반주거지역 : 층수 제한 없이 주택을 지을 수 있으며 아파트는 3종이 되어야 건설이 가능합니다.
추가설명) 1종주거지역은 4층이하, 2종 주거지역은 7층이하만 건축할 수 있음.
사족 : 이명박은 서울시장과 대통령을 하면서 종상향(1,2종 주거지역을 3종으로 바꿔주는 건축행정행위)을
통해 양재동과 합정동 일대 땅값을 열배 이상 상승시킴. 소문으로는 그 일대 땅이 모두 이명박친인척
소유였다는.........
2)재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법> : 재개발지구라는 의미!
그럼 가재울 7구역 매물이 있는지 네이버에 물어봅니다.
국토부 실거래가랑 큰 차이없는 매물이 2건 올라와 있습니다.
부동산에 전화해서 실제로 살아있는 물건인지 알아보고 방문해서 이런저런 브리핑을 들어보면
더욱 실감나는 부동산생활을 체험하게 됩니다.
"재개발 빌라, 지분 9평, 공주가 1억7천, 프리미엄 3억, 초투(실투) 3억5천만원"
부동산중개 사무실 앞에 이런 글귀가 있다면 무슨 의미일지 먼저 알아야 상담이 됩니다.
1)지분 9평 : 집은 땅이 있어야 합니다. 단독주택이 아닌 공동주택은 모두 지분으로 땅을 소유하게 되는데
이건 등기부등본에 보면 나와 있습니다. 지분이 클수록 재산가치가 높습니다.
2)공주가 : 공동주택가격의 약자이며 정부나 지자체에서 세금을 책정하는 기준입니다. 실거래가보다는 항상
낮습니다. 공주가는 나중에 조합원 감정가를 평가하는 기준이기도 하니 중요한 수치입니다.
3)프리미엄 : 위에서 보셨지만 조합원은 청약추첨이라는 과정없이 아파트를 분양받을 수 있는 은수저를 가진
사람이니 프리미엄이 생깁니다. 그리고 일반분양가보다 낮은 가격에 대한 프리미엄도 더해집니다.
4)초투, 실투 : 초기투자금, 실투자금을 의미합니다. 매가는 공주가+프리미엄=4억7천만원! 근데 이 집에 전세
1억2천만원으로 사는 세입자가 있으니 이 금액만큼 뺀 금액 3억5천만원만 매도자에게 주면 거래가 된다는 의미입니다.
서울 북서쪽 서대문구 재개발 빌라는 평당 약 5천만원에 가격이 형성되어 있으니 지분이 낮은 빌라(5~6평)를
찾아보면 초기투자금을 확 낮추어 진입할 수 있겠지요....
다음 시간에는 초기투자금이 서울보다 낮은 경기도 재개발 지역을 찾아 헤메볼 참입니다.
투비컨티뉴드!
