제2장."부동산 초보라면 반드시 알아야 할 것!"
5장. 매매계약의 주체를 결정하라.
부동산 투자에서 입지 선정이나 자금 마련 못지않게 중요한 것이 바로 ‘매매계약의 주체’를 명확히 결정하는 일이다. 많은 초보 투자자들이 계약 주체를 충분히 검토하지 않고 부동산 중개인의
말만 믿고 성급하게 계약을 체결했다가, 예상치 못한 손실을 입는 사례가 적지 않다.
특히 꼬마빌딩과 같은 상업용 부동산 매입 시, 금융기관의 실제 대출 가능 여부가 투자성패를
좌우할 수 있기 때문에, 매매계약 체결 전 아래 사항들을 철저히 점검해야 한다.
개인 명의 vs 법인 명의, 무엇이 유리할까?
개인 명의로 취득할 경우: RTI 확인이 핵심
개인 명의로 부동산을 취득할 경우, 금융기관에서 대출금 조달 시 중요한 심사 기준으로
적용하는 RTI(임대업 이자상환비율)를 반드시 확인해야 한다. RTI는 연간 임대수익을
연간 이자상환금액으로 나눈 값으로, 통상적으로 금융기관에서는 이 비율이 1.5배 이상일 것을
요구한다. RTI = 연간 임대수익 ÷ 연간 이자 상환액
즉, 매년 해당 부동산에서 발생하는 임대수익이, 금융기관에 상환해야 할 연간 이자의 1.5배 이상이 되어야 대출 승인이 되고, 부동산 투자 자체의 안정성도 높아지게 된다.
예를 들어, 연간 이자상환금이 4,000만 원이라면, 최소한 연 6,000만 원 이상의 임대수익이 발생해야 RTI 1.5를 만족하는 것이다. 이 기준을 충족하지 못할 경우, 대출 한도 축소, 금리 상승, 대출거절 등의 리스크가 발생할 수 있으므로, 부동산을 매수하기 전 해당 부동산의 임대수익 실현 가능성과 대출 조건을 꼼꼼히 검토하고, RTI 요건을 사전에 시뮬레이션해 보는 것이 매우 중요하다.
법인 명의로 취득할 경우: 취득세 중과 여부 확인
반면, 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우, 해당 법인이 설립된 지 5년 이내의 신설법인이라면
취득세 중과세율인 9.4%가 적용될 수 있으므로, 일반세율인 4.6%의 적용 가능 여부에 대해 사전에 철저한 검토가 필요하다. 특히 법인의 설립 목적, 자산 구성, 사업 내용 등에 따라 세무당국의 해석이 달라질 수 있어, 취득 전 세무 전문가와의 사전 상담을 통해 리스크를 최소화하는 것이 바람직하다.
“대출 잘 나와요”라는 말, 어디까지 믿을 수 있나?
부동산 중개인은 매도자와 매수자를 연결하는 역할을 하지만, 반드시 금융기관의 입장까지
정확히 알 수 있는 전문가는 아니다. 중개인이 흔히 말하는 "대출이 잘 나온다"라는 표현은
특정 조건에서만 가능한 이야기이며, 실제 현실과 괴리가 클 수 있다. 따라서, 중개인의 말만 듣고
계약을 강행할 경우, 금융기관의 대출 심사에서 막혀 계약금을 몰수당하거나, 최악의 경우
계약 파기의 위험에 처할 수 있다.
만일, 50억 원의 꼬마빌딩을 매입할 때 중개인이 "대출이 80%까지 가능하다"고 했지만,
막상 은행 심사 단계에서 자본금 부족, 대표자의 개인 신용 부족, 또는 법인의 운영 실적 부재 등의 이유로 대출이 불가능하다는 통보를 받게 될 수 있다. 이 경우 이미 지급한 계약금(보통 매매대금의 10%)을 돌려받지 못하고 잃게 되거나, 심지어 계약 파기로 인한 법적 소송에까지 휘말릴 수 있다.
은행은 실제로 어떻게 대출 심사를 할까?
많은 사람들이 부동산 중개인의 과장된 정보에 현혹되어 꼬마빌딩 매입 시 지나치게 높은
대출 비율을 기대한다. 하지만 실제 금융권, 특히 제1금융권(시중은행)에서는 무조건 매매금액의 80%를 대출해 주지 않는다. 오히려 은행에서는 다음과 같은 구조적인 기준을 가지고 철저히 심사하여 대출 가능 금액을 산정한다.
은행에서 대출 심사를 진행할 때 심사역은 다음의 네 가지 요소를 철저히 평가한다.
첫 번째, 부동산의 가치 평가
은행은 대출 전 반드시 '탁상 감정평가'를 실시하여 목적물의 시세를 정확히 파악한다.
주거용 아파트는 주로 KB국민은행의 KB시세를 기준으로 하지만, 꼬마빌딩이나 상가건물, 토지 등
거래가 드물고 개별성이 강한 부동산은 두세 곳의 감정평가법인의 평가를 기준으로 적정 가치를
산출한다.
두 번째, 지역별 담보인정비율(LTV)의 적용
은행은 탁상 감정평가로 산정된 가치에 지역별로 정해진 담보인정비율(LTV)을 곱하여 실제 대출 가능한 금액을 결정한다. 예를 들어, 10억 원의 감정 평가금액에 LTV 70%를 적용하면 실제 담보인정 금액은 약 7억 원이 된다.
세 번째, 임차보증금 또는 최우선변제금액 공제
산출된 담보인정 금액에서 상가건물 내 임차인들의 보증금을 차감하거나, 임차인이 없을 경우 담보 인정 금액의 1/6을 공제한다. 이는 정부가 사회적 약자인 임차인의 재산을 보호하기 위한 제도로,
이렇게 공제한 금액이 순수하게 인정되는 담보 금액이다. (예: 7억 원에서 1/6 공제 → 약 5억8,333만 원)
네 번째, 추가 대출금과 신용대출 가능성
순수 담보 인정 금액을 초과하는 추가 대출을 원할 경우, 나머지 금액은 신용대출로만 가능하다. 신용대출의 경우 통상 120개월 분할상환 조건이 적용되며, 차주가 보유한 별도의 부동산을 공동담보로 제공하면 대출 이율을 낮출 수도 있다.
은행이 따지는 세 가지 원칙
은행에서 대출을 실행할 때는 (1) 안정성의 원칙(대출금의 안전한 회수), (2) 수익성의 원칙(적정한 이윤 창출), (3) 성장성의 원칙(차주와 함께 성장 가능성 평가)이라는 기본적인 금융 원칙이 철저히 적용된다.
이러한 금융구조를 제대로 이해하고 준비해야 꼬마빌딩 매입 시 예상치 못한 손실과 위험을 방지할 수 있다. 투자자는 항상 금융지식을 쌓고, 수치에 기반한 냉철한 판단을 통해 ‘스마트 컨슈머’로서
움직여야 한다. 이러한 노력이야말로 실패를 피하고 안정적인 수익을 만들어내는 첫걸음이다.
