가계부채 대책 최대 희생양 '은퇴세대'
가계부채 대책 최대 희생양 '은퇴세대'
입력 : 2017.10.25 18:52
지난봄 대기업에서 퇴직한 김모(58)씨는 퇴직금 등 종자돈 3억원에 담보대출 4억원을 더해 서울 마포구 연남동 대지면적 80㎡짜리 단층 단독주택을 사들였다. 추가 담보대출로 받은 1억5000만원을 들여 3층짜리 소형 레스토랑으로 고친 다음 월세 300만원에 임대했다. 대출 이자를 제외한 월 순수입은 160만원 정도. 김씨는 "월세가 넉넉하지는 않지만, 연금 소득 등을 보태면 그럭저럭 노후 대비가 끝난 거 같아 든든하다"고 말했다.
부동산을 담보로 한 대출을 활용하는 김씨 투자는 50대 후반이 넘은 '은퇴세대' 사이에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있는 방식이다. 하지만 앞으로는 부동산 투자로 노후 준비를 하기가 훨씬 어려울 전망이다. 부동산 대출에 대한 정부의 압박이 한층 강해진 탓이다.
부동산을 활용하는 은퇴세대 '노후 플랜'이 10·24 가계부채 대책으로 '직격탄'을 맞았다. 은퇴세대 중 상대적으로 경제적 여유가 있는 사람들은 대출을 '레버리지'로 활용, 소형 주택이나 수익형 부동산에 투자해 월세 수입으로 생활하는 경우가 많았다. 하지만 10·24 대책이 본격적으로 시행되면 은행 대출이 사실상 막히면서 이전처럼 안정적인 수익을 기대하기 어려워진다. 일각에서는 "은퇴자에 대한 정부 차원의 대책이 필요하다"는 지적도 나온다.
◇부동산에 의존하던 은퇴세대 위기
사회 전반 고령화와 '베이비붐' 세대 은퇴 가속화, 사상 최저 수준 금리가 맞물린 최근 2~3년 동안 은퇴세대는 부동산 시장의 '큰손'으로 떠올랐다. 주택을 월세로 놓은 60세 이상 임대업자 수는 2012년 28만 가구에서 작년엔 43만 가구로 급증했다.
한국감정원 부동산연구원에 따르면, 전체 가구 중 투자 목적 부동산 보유 가구 비율은 2010년 9.1%에서 2014년 10.5%로 1.4%포인트 늘었다. 하지만 같은 기간 투자 목적으로 부동산을 가진 60~64세 가구주 비율은 10.4%에서 19.7%로 대폭 증가했다. 노년 가구 5집 중 1집꼴로 투자용 부동산을 갖고 있다는 의미다. 65세 이상에서도 이 비율은 8%에서 10.1%로 늘었다. 통계청이 발표한 2016년 가계금융·복지조사 결과를 보면, 우리나라 60대 이상 가계 총자산은 평균 79%가 부동산이다. 전체 연령대 부동산 비중보다 10%포인트 높다.
50세 이상 장년층은 부동산 투자에 '대출'을 가장 적극적으로 활용해온 계층이기도 하다. 한국개발연구원(KDI)이 자신이 살던 집을 담보로 대출을 받아 임대업 등 사업 자금이나 부동산 매입(주택 외) 자금으로 쓰는 경우를 조사해 보니, 50세 이상은 50세 미만보다 2배 가까이 많았다.
문제는 10·24 대책이 여러모로 장·노년층과 부동산 임대업 대출에 불리한 내용을 담고 있다는 점이다. 우선 정부는 내년 1월 도입하는 신(新)DTI(총부채 상환비율)를 통해 대출 심사 때 대출자의 '장래 소득'을 반영할 방침이다. 이는 퇴직을 앞뒀거나 이미 퇴직해 소득이 끊긴 경우는 반대로 예상 소득이 줄어들어 대출금 전체가 줄어들 수 있다는 의미다.
또 정부는 은행의 자영업 대출이 '부동산 임대업'에 쏠리지 않도록 제한하는 방안을 다음 달 중 마련키로 했다. 이와 함께 이자 비용 대비 임대 소득이 일정 비율보다 낮은 경우에는 아예 대출을 제한하는 규제까지 검토 중이다.
◇"지나친 부동산 옥죄기 부작용 낳을 수도"
대출 축소는 부동산을 활용해 노후 생활비를 마련해온 은퇴세대 수입 감소를 의미한다. 예컨대 그동안 종자돈 3억원을 들고 은퇴한 경우를 보면, 전액(全額) 은행에 정기예금을 넣으면 월 이자 37만원 정도를 받는다.
하지만 이 돈에 주택담보대출 등으로 3억원(금리 3%)을 보태 주택 임대업을 했다고 가정해보자. 한국감정원의 3분기 전국 평균 주택 전세가율 74.4%와 전·월세 전환율 6.4%를 적용했을 때 이자를 제외하고 월세 165만원 정도를 벌 수 있는 것으로 나온다. 똑같은 대출로 분양형 상가에 투자했다면, 월 170만원 정도 수익(최근 1년 전국 평균 기준)이 가능하다. 대출이 막히는 경우 주택 임대 수입은 120만원으로, 상가 임대 수입은 122만원으로 쪼그라든다.
심교언 건국대 교수는 "선진국들이 공적(公的) 영역에서 책임져 온 노인 복지를 우리나라는 사실상 개별 가정에 떠밀면서 상당수 개인이 부동산 투자를 통해 해결한 측면이 있다"며 "부동산 시장 안정화도 중요하지만, 지나치게 시장을 억압하면 생각지도 못했던 노인 문제에 직면할 가능성이 있다"고 말했다
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/10/25/2017102502522.html
지난봄 대기업에서 퇴직한 김모(58)씨는 퇴직금 등 종자돈 3억원에 담보대출 4억원을 더해 서울 마포구 연남동 대지면적 80㎡짜리 단층 단독주택을 사들였다. 추가 담보대출로 받은 1억5000만원을 들여 3층짜리 소형 레스토랑으로 고친 다음 월세 300만원에 임대했다. 대출 이자를 제외한 월 순수입은 160만원 정도. 김씨는 "월세가 넉넉하지는 않지만, 연금 소득 등을 보태면 그럭저럭 노후 대비가 끝난 거 같아 든든하다"고 말했다.
퇴직자들 중 은퇴하고 경비를 하는 것은 쪽팔리고 자영업을 하던지 아니면 임대사업을 하던지 다.
그런데 이 두가지 다 힘들어졌다.
자영업은 1년 이내에 2개 중 하나는 망해서 힘들고 임대업은 소위 대출을 통한 갭투자를 해야 하는데 대출이 안 된다면 수익률은 엄청 떨어지기 때문이다.
그리고 임대사업은 취득세, 수리비, 멸실에 대한 위험, 세입자 관리, 복비, 공실 등 고려하는 요소가 엄청 많다.
그런데 대출을 못 받아 수익률 마저 떨어졌다.
그리고 나라에서 임대사업 등록을 강제로 하게 해서 건강보험 피부양자 자격 박탈과 임대소득의 노출로 인한 세금 증가분까지 하면 남는게 없다.
그렇다면 위의 은퇴자 김모씨는 얼마의 수익률인지 따져보자.
한마디로 3억 원 들여서 월 160만 원 남는 꼴이다.
그럼 수익률이 얼마인가?
월세 160만 원 X 12달 = 19,200,000원
실투자금 3억 원
계산 19,200,000원/300,000,000원 = 0.064%
즉 년 6.4%라는 것이다.
이것 앞으로 임대사업자 강제 등록으로 인한 세금은 제외다.
그런데 대출을 못 받았을 경우 수익률은 어떻게 떨어지나?
실투자금 3억 원, 대출 비용 4억 원, 추가 담보대출 1억 5천만 원 = 총 8억5천만 원 들여서 300만 원 월세를 받는다.
그러니 300만 원에 대한 12달의 년 월세는 3600만 원이 된다.
그리고 실투자금은 8억5천만 원이다.
계산 3600만 원 / 8억 5천만 원 = 0.042%로 줄어든다.
은퇴자는 자영업을 하면 3억 들어가서 3,400만 원(편의점 기준) 남는다는데 여기는 부부의 하루 종일 맞교대 비용까지 포함이다.
왜 이렇게 힘들게 사는지 모르겠다.
차라리 중국이나 미국의 8% 이상 배당 나오는 기업에 투자하고 알바로 시급 앞으로 1만 원으로 올려준다고 하니 알바나 뛰는 것이 더 낫지 않을까?
3억 원 X 0.08 = 년 24,000,000원이고 월로 따져도 월 200만 원이다.
배당세는 제외다.(부동산 임대소득에 대한 세금도 제외하고 아닌가? 그런데 내년 2018년 12월 31일까지 유예되었던 32평 이하 2000만 원 이하 임대소득 과세는 이 정부 하에서는 분명히 유예되지 않을 것이다. 그러니 일단 둘다 세금 제외로 했다.)
하나도 일을 안 하고 말이다.
그리고 20일 정도만 알바 뛰어도 200만 원은 번다.
망할 일이 없고 얼마나 알바를 위해 나라에서 힘 쓰는가?
하다가 힘들면 그냥 해외 나가서 한 달에 200만 원 정도 쓰면서 호텔에서 살아도 되고 말이다.
아! 정말로 정말로 부동산과 자영업에 목을 매는 은퇴자의 현실이 안타깝다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
