신혼부부 대출한도 늘어난다더니… 은행 "변화없다"
신혼부부 대출한도 늘어난다더니… 은행 "변화없다"
신DTI 시행 첫날 은행 가보니… 창구 곳곳서 실랑이정부 "청년층 미래소득 반영
대출한도 증가" 홍보했지만 정규직은 소득 크게 안늘어
은행선 "한도 차이 안나"다주택자, 추가 대출 땐 한도 10분의 1로 줄기도
신(新)총부채상환비율(DTI) 시행 첫날인 31일 직장인 L씨(37세)는 지난주에 이어 은행 영업점을 다시 찾았다. 신DTI가 시행되면 다주택자의 대출 한도는 크게 줄지만 무주택자와 신혼부부는 장래소득을 인정받아 대출 한도가 추가로 늘어날 것으로 예상해서다.
하지만 대출한도는 3억4000만원 그대로였다. 은행 창구 담당자는 “인턴, 비정규직 같은 경우 향후 연봉 상승을 높게 반영하지만 정규직이면 대부분 임금 인상률이 높지 않아 한도를 늘려줄 수 없다”고 답변했다. 신DTI에서는 만 40세 미만 청년층과 신혼부부의 장래소득 증가분을 최대 20%까지 인정해준다고 하지만 실제로 대출 한도를 늘리는 데 효과가 없는 것으로 나타났다.
은행들은 이날부터 신DTI 시스템을 갖추고 주택담보대출을 내주고 있다. 기존 DTI에선 신규 대출 시 원리금 모두와 기존 대출의 이자만 부채로 잡았다. 하지만 신DTI에서는 기존 대출의 원금까지 부채로 잡기 때문에 추가 대출이 사실상 불가능하다. 또 두 번째 주택담보대출의 만기는 15년까지로 제한돼 대출기한을 늘려 한도를 증액하는 방법도 사라졌다.
신DTI 시행 이후 추가 대출 한도는 10분의 1로 줄어드는 것으로 나타났다. 우리은행에 따르면 연봉 6000만원(세전)인 37세 직장인이 3억원(잔존만기 20년, 이자율 연 3% 고정금리)의 대출을 낀 주택을 보유하면서 추가로 투기지역 내 6억원짜리 집을 살 경우 신DTI 시행 후 대출 한도는 1억3500만원에서 1350만원으로 1억2150만원 줄어드는 것으로 나타났다. 우리은행 관계자는 “투기지역 담보인정비율(LTV) 30%를 감안하면 1억8000만원까지 가능하지만 기존 대출 원금까지 포함돼 DTI 30%를 적용하면 이렇게 대폭 줄어든다”고 설명했다.
당초 정부 정책에 따르면 신DTI 시행으로 대출 한도가 늘어나는 사람도 있다. 미래소득 증가분을 인정받을 수 있는 젊은 직장인이 대상이다. 일반인은 최대 10%, 무주택자인 만 40세 이상 청년층 및 신혼부부는 증빙소득의 최대 20%까지 미래소득 증가분을 인정받는다.
하지만 미래소득 인정 효과는 미미하다는 지적이다. 시중은행 여신기획 담당자는 “미래소득 인정기준은 은행들이 자율적 상한선을 정해두고 대출 만기, 차주의 나이, 신용도 등에 따라 장래 인정소득을 계산하기 때문에 제각각”이라고 설명했다.
신DTI를 계산할 때는 소득 적용 기준이 ‘최근 1년’에서 ‘최근 2년’으로 확대된다. 1년 미만 증빙소득만 있을 때는 1년 소득으로 환산한 뒤 10%를 차감하고, 증빙소득 제출이 어려운 경우에는 국민연금, 보험료 납부내역을 통해 추정한 인정소득에서 5%를 차감해 소득을 산정한다.
또한 미래소득을 인정받더라도 투기지역에선 LTV 규제 등으로 인해 큰 의미가 없는 것으로 은행들은 보고 있다.
실제 연소득 5000만원인 만 37세 무주택자가 처음으로 투기지역 내 6억원 이하 주택을 구입하기 위해 20년 만기, 연 3% 대출금리, 원리금분할상환 조건으로 대출받을 경우 이전 DTI의 대출한도는 3억7500만원이지만 신DTI에서 미래소득을 인정받아 4억4000만원까지 늘어날 수 있다.
하지만 투기지역 6억원짜리 주택의 LTV 50%를 적용하면 최대 3억원까지만 대출이 가능하기 때문에 이 같은 효과를 누릴 수 없는 것으로 나타났다.
안상미/강경민 기자 saramin@hankyung.com
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신DTI 시행 이후 추가 대출 한도는 10분의 1로 줄어드는 것으로 나타났다. 우리은행에 따르면 연봉 6000만원(세전)인 37세 직장인이 3억원(잔존만기 20년, 이자율 연 3% 고정금리)의 대출을 낀 주택을 보유하면서 추가로 투기지역 내 6억원짜리 집을 살 경우 신DTI 시행 후 대출 한도는 1억3500만원에서 1350만원으로 1억2150만원 줄어드는 것으로 나타났다. 우리은행 관계자는 “투기지역 담보인정비율(LTV) 30%를 감안하면 1억8000만원까지 가능하지만 기존 대출 원금까지 포함돼 DTI 30%를 적용하면 이렇게 대폭 줄어든다”고 설명했다.
2주택자는 투기지역에서 집 사지 말라는 얘기인데 다른 지역도 크게 대출이 늘어날 것 같지는 않다.
다만 대출 연장시가 문제다.
대출 연장시에도 이렇게 신 DTI가 적용이 되면 부동산 패닉이 올텐데 말이다.
올해에 대출 연장건이 있다면 조만간 난리가 날 것 같다.
돈이 어디 있나?
대출 갚으라 하면 말이다.
그리고 대출 끼고 집사서 월세 놓은 사람은 월세입자 내보내야 하는것인가?
기존 대출은 같은 조건으로 대출이 가능하다면 문제는 없겠지만 그렇지 않으면 문제가 커질 것 같다.
만약 그런 문제가 생겨서 다주택자가 일시적으로 집을 내놓을 경우 시장에 혼란도 생길 것 같다.
물론 그 때를 노려서 사는 것도 나쁘지는 않은 것 같기는 하지만 말이다.
그러나 1주택자가 아니면 살 수 없다면 시장에 그런 물건이 나와도 매수는 크게 안 붙을 것 같다.
결국은 2주택자 이상의 사람이 대출 만기가 되어 대출 연장을 하는데 안 되면 전세 빼고는 답이 없는데 전세도 한꺼번에 다주택자가 내놓으면 나갈까는 의문이다.
다주택자들은 이런 고민 할까?
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
