문제가 될 세입자 알아내는 방법

문제가 될 세입자 알아내는 방법

문제가 될 세입자는 들어오기 전에 아는 방법이 있고 들어오고 나서 아는 방법이 있다.
1. 들어오기 전에 아는 방법
- 시세보다 보증금을 깎는 세입자.
보증금 시세가 얼마가 되었건 상관없다.
들어오기전 계약 시점에서 보증금을 깎아 달라는 세입자가 있다.
이런 세입자는 월세 밀릴 확률이 90%가 넘는다.
정상적인 세입자라면 이렇게 계약한다.
보증금을 올리고 월세를 깎는다.
그런데 보증금을 깎고 월세를 올리겠다는 것이 말이 될까?
아니다 그러니 이 세입자는 아예 월세라는 것을 안 낼려고 마음먹고 들어오는 것이다.
그러니 시세보다 보증금을 깎고 월세를 더 주겠다는 세입자는 받으면 안 된다.

2. 들어온 후 아는 방법
- 첫 달 밀리는 세입자.
1달 밀린 세입자(50%는 요주의인물) -2달 밀린 세입자(99% 명도해야 할 세입자)
정상적인 세입자라면 당연히 월세 주는 날을 기억한다.
그런데 첫 달을 밀렸다?
아마도 아예 안 주려고 마음먹은 세입자임에 틀림없다.
그러니 이런 세입자는 2달 밀리면 내용증명 보내고 3달 밀리면 명도소송 들어가야 한다.
명도소송의 기준이 3달치 차임이 밀렸을 경우 이다.
연속이건 띄엄띄엄이건 상관 없이 월세가 50만 원이라면 150만 원이 최초로 합산되어 밀리는 순간 그냥 명도소송 해야 한다.
가끔 보증금이 남아 있으니 상관없다고 생각하는 집주인들이 있는데 큰일 날 소리다.
3달 밀리고 명도소송하면 좋은 점이 있다.
일단 점유이전금지 가처분이 가능하다.
가끔 보면 월세를 넣어주는 사람과 돈을 관리하는 사람이 따로인 경우가 있다.
그래서 남편이 월세를 넣어주기로 했는데 부인은 모르는 경우가 있다.
이럴 경우 알리는 방법이 점유이전금지 가처분이다.
자세한 사항은 네이버를 찾아보기 바란다.
이것을 하면 집행관이 집에 문따고 들어가서 딱지 붙이고 나온다.
그럼 부인이 알게 된다.
그리고 집식구들이 정신적 충격이 어마어마하다.
다음으로 세입자 돈으로 명도한다.
보증금 다 떨어질 때쯤에 나가라고 한다면 나갈 세입자가 몇 명이나 되나?
3달 밀리고 나가라고 하면 남은 보증금으로 다른 곳 얻으면 된다.
그런데 보증금 다 까먹고 나가라고 하면 솔직히 길거리에 나 앉으라는 소리인데 누가 나가나?
그러니 3달 밀렸을 때 나가라고 하는 것이 슬슬 구슬리기도 좋다.
예를 들어 지금 사장님께서 나가셔야 어디 집이라도 얻지 않겠냐?
그러니 조금 싼데라도 얻으시라 이렇게 얘기할 수 있다.
그러면서 내보내면 된다.
그리고 전화번호가 바뀌거나 아예 안 되는 전화번호 일 수 도 있다.
보증금 다 까먹을 때까지 가면 전화가 안 되는 경우도 많다.
그러니 미리 전화가 되는지 전화를 해보는 것이 좋다.
그래야 나중에 야간송달, 공시송달까지 시간을 계산해도 미리 명도소송하는 것이 좋다.

그렇다면 세입자가 이렇게 월세 안 내는 곳은 어디인가?
첫째 세입자에게 전화가 자주 오는 곳이다.
그런 곳은 월세입자가 잘 안 들어온다. 그래서 세입자가 전화해서 이런 저런 요구 사항이 많다.
저런 공식을 알아도 그냥 보증금 깎아주고 월세 올려서 받는 것이다.
주인이 갑이 아니라 세입자가 갑이다.
이런 곳은 집주인이 잘 안다.
세입자 전화번호가 떴는데 가슴이 떨리고 심장이 벌렁거리면 별로 안 좋은 곳이다.
세입자가 절대 전화가 안 오면 이런 곳은 좋은 곳이다.
와도 문자로 먼저 공손하게 오고 별 쓸데없는 것 같고 고쳐달라 바꿔달라 안 한다.
그러다가 꼬우면 나가세요.라고 꼬투리잡아서 나가랄까봐 그럴까봐 세입자가 집주인에게 전화 안 한다.
세입자도 매일 앱으로 웹으로 주변 월세 시세 파악하고 공실 파악하고 그런다.
주인만 그러는 것 아닌다.

둘째 보증금과 월세가 작을수록 더욱 그렇다.
보증금이 작으니 중간에 몇 달 밀리면 그냥 명도소송해야 하는데 법원가야지 교통비 들어가지 소송 인지대 나가지 귀찮다.
월세 얼마 되지도 않는데 그것 때문에 바빠 죽겠는데 이렇게 해야 하나? 자괴감이 든다.

이런 곳이 어디인가?
서울에서 멀리 떨어진 곳이고 아파트가 아닌 빌라나 주택이 그런 곳이다.
역세권이 아닌 곳이고 최근에 분양이 많이 된 곳이다. 그래도 주변 돌아보면 빈땅이 많은 곳이다.
그래서 임대사업자 하면서 이런 세입자 만나지 않으려면 서울 역세권이나 강남에 집 사야 된다.
그리고 이런 더러운 꼴 못 보겟다 하는 사람은 토지나 주식을 하기 바란다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777