공급 후 방치 '2기 신도시 실패'서 배워라
공급 후 방치 '2기 신도시 실패'서 배워라
전문가들 부동산대책 조언
김포·파주·양주 신도시 등
수요 분산 역할 거의 못해
서울 중심부서 너무 먼데다
교통망 미비로 수요자 외면
정부가 이번주 서울 집값을 잡기 위해 부동산종합대책을 내놓을 예정인 가운데 새로 지정할 공공택지 입지에 대한 우려가 증폭되고 있다. 정부가 서울 수요를 충족시키기 어려운 경기도 외곽에 공공택지를 대거 지정할 움직임을 보이고 있어서다. 부동산 전문가들은 “서울 주택 수요 분산 역할을 제대로 하지 못하고 있는 상당수 2기 신도시 사례를 반면교사로 삼아야 한다”며 “수요가 있는 곳에 공공택지를 공급해야 서울 집값을 잡을 수 있다”고 강조했다.
10일 국토교통부에 따르면 2003년 이후 정부가 지정한 수도권 2기 신도시는 화성 동탄1·2, 김포 한강, 파주 운정, 광교, 양주(옥정·회천), 위례, 성남 판교, 고덕 국제화, 인천 검단 등 10곳(60만여 가구)이다. 적게는 7조원에서 많게는 13조원을 들여 개발한 신도시들이지만 서울 수요자들이 외면하면서 양주 옥정, 김포 한강, 파주 운정 등의 아파트값은 지난달 0.2~0.4% 하락했다. 서울 집값이 급등하고 있는데도 이들 신도시에는 서울 실수요자가 거의 이동하지 않아서다.
또 양주 회천은 지구 지정 15년 만인 올해 택지 공급에 들어갔다. 주택 수요가 턱없이 부족해서다. 검단신도시 규모는 절반 수준으로 줄었다. 광교, 동탄1·2신도시 등은 인기 신도시지만 서울 수요 분산엔 한계가 있다. 서울과 너무 멀어 수도권 남부에 직장을 둔 실수요자 비중이 80% 안팎이다.
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서북·동북권 신도시들은 서울 중심부와 멀리 떨어져 있거나 교통수단이 미흡하다는 점이 가장 큰 문제로 꼽힌다. 상황이 이런데도 정부는 수도권 외곽에 택지를 개발하려는 움직임을 보이고 있다. 지난 5일 신창현 더불어민주당 의원이 공개한 8개 공공택지 후보에 안산 시흥 의정부 등의 4곳이 포함됐다.
김승배 피데스개발 대표는 “그린벨트를 풀어야 한다면 서울 접근성이 뛰어난 곳을 선택해야 한다”며 “도심 재건축·재개발도 활성화해 양질의 주택 공급을 늘려야 한다”고 강조했다.
이정선/양길성 기자 leeway@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2018091097451
현재는 돈을 주고 바로 살 수 있는 곳은 2기 신도시이다.
김포, 파주와 같은 곳 말이다.
돈주고 살 수 있다는 말은 새아파트를 프리미엄 없이 바로 돈주고 살 수 있다는 말이다.
이것은 시간이 갈수록 1기신도시 오래된 아파트도 적용이 될 것이다.
왜냐하면 살기 힘들기 때문이다.
구조나 평면 그리고 낡음에 대한 사람들의 외면 때문이다.
물론 서울을 이런식으로 규제하면 시간은 좀 더 지체될 수 있으나 그것은 서울에 어느정도 규모의 대단지들만 들어와도 강남에 재건축 그리고 강북에 한남뉴타운 등과 같은 재개발들만 제대로 되어도 엄청난 양의 공급이 서울에 될 것이다.
그 때 1기 신도시의 10년 후 35년된 아파트는 세입자로부터 외면을 받게 될 것이다.
물론 이 글을 읽는 대부분은 1기 신도시에 많이 살 줄 안다.
그러나 내가 1기 신도시를 까는 것이 아니라 1기 신도시가 갖는 한계 때문이다.
1기 신도시가 생긴 이유는 서울로의 출퇴근 때문이다.
그러나 서울에 신도시와 같은 새 아파트가 생긴다면 그 메리트는 현저히 줄어들고 낡은 아파트라는 단점만이 부각될 것이다.
게다가 3가지 이유로 수도권 지방 아파트는 망한다.
일본의 사례다.
1. 세입자 때문에 망한다.
세입자는 새 아파트를 원한다.
이왕 월세 전세 살 것인데 새아파트를 인근에 계속 짓는데 같은 돈내고 헌아파트 들어갈 이유가 없다.
그러니 세입자들이 떠날 것이다.
이미 김포, 파주, 동탄과 같은 2기 신도시에서는 일어나고 있으며 구미와 같이 매년 300동 이상을 건축하는 곳은 집주인의 지옥이 되고 있다.
2. 건설회사 때문에 망한다.
건설회사는 놀 수 없다.
그래서 건설회사는 망할 때까지 짓는다.
3. 정치인 때문에 망한다.
서울이 아닌 수도권 지방은 정치인의 생각이 왜 우리 도시만 이렇게 노인이 많이 사는 것이지? 하는 고민을 하게 된다.
그래서 이유를 새아파트, 새상가가 많이 들어온 상권을 생각한다.
그래서 젊은 인구의 유입은 새아파트, 새 상가가 많아야 한다고 생각하고 난개발을 부추긴다.
여기서 망하는 것은 헌 집을 가지고 있는 집주인이다.
설사 자신의 집이 공실이 안 난다 하더라도 지속적인 세입자의 시달림을 받게 될 것이다.
지금은 이렇게 말하는 것이 미친놈 소리를 들을지 몰라도 조금만 생각해보고 미래를 걱정하면 마음속 깊은 곳에서 올라오는 의심에 자신이 합리적으로 반문해 보아야 한다.
1. 세입자가 전화하면 왜 떨릴까? - 혹시 방을 뺄까봐? 왜? 인근에 새 아파트가 많이 지어진 것을 아니까
2. 왜 우리 중층(10층 이상)의 아파트는 25년이 되었는데도 재건축 안전진단을 한다는 플랭카드가 걸리지 않을까? - 강남은 30년이 재건축 연한이니 25년만 되면 벌써 재건축을 한다고 안전진단 플랭카드가 걸리는데 왜 우리 아파트는 걸리지 않을까?
빈땅이 많은데 재건축 할까?
이러한 합리적 의심 말이다.
그래도 의심이 안 들고 앞으로 100년간은 수도권에 있는 내 아파트가 오를 것이다 생각하면 가져가도 된다.
믿음으로 아파트 가격은 올라가리라 나도 기도 하겠다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
