재건축 막히니 속도내는 강남권 리모델링
재건축 막히니 속도내는 강남권 리모델링
정부의 전방위적 규제 속에 아파트 재건축이 사실상 `올스톱`되자 서울 곳곳에서 리모델링이 속도를 내고 있다.
다만 재건축에 버금가는 동부이촌동 5000가구 대규모 아파트 리모델링은 사업이 틀어졌고, 서울시의 `서울형 리모델링 시범단지`들은 타당성 검토 용역 입찰에 참여하는 업체가 없어 유찰되는 등 난항을 겪고 있어 대비된다.
11일 업계에 따르면 서초구 잠원동 소재 `잠원훼미리` 아파트 리모델링 주택조합은 지난 8일 시공사를 선정하기 위해 입찰 공고를 냈다. 19일 오후 현장설명회가 진행되고, 내년 2월 말 입찰을 마감할 예정이다.
잠원훼미리는 1992년 입주를 시작해 올해 26년 된 총 3개동 288가구
아파트다. 용적률이 274%에 달해 재건축이 쉽지 않아 2016년 추진위를 구성한 후 리모델링을 추진해왔다. 4월 조합설립총회를 개최했고, 7월 인가를 받은 후 올해 시공사 입찰공고를 내는 단계에 이르렀다. 재건축과 비교하면 진행 속도가 빠른 편이다.
이에 앞서 같은 잠원동 소재 `한신로얄`도 현대산업개발을 시공사로 선정하고 현재 서울시 도시계획위원회 심의를 기다리고 있다. 1992년 입주해 2개동 208가구 소규모 단지다.
이 단지는 강남권 최초로 수직증축이 가능한 곳으로 주목받고 있다. 일단 도시계획위원회 심의에서 두 번이나 보류 판정을 받았으나, 올해 안에 심의를 통과할 수 있을 것으로 기대되고 있다.
이미 2006년부터 리모델링을 추진해온 용산구 이촌동 소재 이촌현대(사진)도 이주와 철거만을 남겨두며 막판 속도전을 벌이고 있다. 리모델링 조합은 사업계획 승인 총회를 마쳐 리모델링 허가를 위한 모든 절차를 마무리한 상태다. 예정대로라면 내년 하반기 이주를 시작할 것으로 보인다.
아파트 리모델링은 용적률을 꽉 채워 지어 재건축을 통해 가구 수를 늘리기 어려운 단지가 선택하는 방법이다. 용적률 200% 이하 단지들은 재건축을 선택해 각종 인센티브 등 조건을 충족시켜 285~300%까지 상향 혜택을 받으려는 경우가 많지만, 200%대 용적률 단지들은 현실적으로 이 방법을 택하기 어려워 3개층 수직증축이 가능한 리모델링을 추진해왔다. 기존 아파트 골조를 유지하며 수평 혹은 수직증축을 하는 방식이라 현 정부와 서울시 기조하에서도 리모델링에 대해서는 너그러운 편이다.
그러나 재건축에 버금가는 대규모 리모델링 사업은 곳곳에서 어려움을 겪고 있다. 서울시가 `서울시 리모델링 시범단지`로까지 선정하면서 밀어붙이고 있는 이 사업은 수차례 설계·타당성검토 용역 입찰을 진행했음에도 참여 업체가 없어 유찰되고 있는 상황이다.
문정시영·문정건영은 합쳐서 1800가구가 넘는 대규모 리모델링 단지지만 입찰에 참여하는 업체가 나오지 않고 있고, 가장 규모가 큰 3118가구 중구 남산타운아파트 역시 2차까지 유찰되면서 어려움을 겪고 있다.
최근에는 용산구 이촌동 한가람·코오롱·강촌·대우·우성 등 5개 단지 5000가구 통합 리모델링도 삐걱대고 있다. 우성에 이어 코오롱까지 통합 리모델링 반열에서 이탈했고, 강촌에서도 사분오열이 일어나고 있기 때문이다.
정비업계 관계자는 "우리나라는 수직증축 리모델링이 가능해진 것도 2년이 채 안 된 데다, 내력벽 철거 허용 등 규제까지 있어 여러모로 어려운 상황"이라면서 "소규모 단지는 리모델링이 상대적으로 쉬운 편이지만, 강남권에 있어 입지가 좋으면서 연식과 용적률이 모두 애매한 대단지는 끝까지 재건축과 리모델링 사이에서 주민 갈등이 있을 수밖에 없고, 수익성 문제 때문에 진행이 어려울 수밖에 없다"고 설명했다.
[박인혜 기자]
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http://news.mk.co.kr/newsRead.php?sc=30000001&year=2018&no=706684&sID=503
서울 강남도 리모델링으로 헤매고 있다.
모두 대단지이다.
재건축은 대단지이면 더 잘되는데 왜 리모델링은 대단지가 더 안 될까?
사업성이 안 나오기 때문 아닐까 생각한다.
그러니 건설사에서 줄줄이 강남을 포기하지.
게다가 우리나라처럼 대단지인경우가 리모델링 한 경우가 전세계적으로 거의 없다.
왜냐하면 다른나라들은 아파트는 별로 없는데다가 소규모 단지가 대부분이기 때문이다.
소규모 단지는 리모델링이 상대적으로 쉬운 편이지만, 강남권에 있어 입지가 좋으면서 연식과 용적률이 모두 애매한 대단지는 끝까지 재건축과 리모델링 사이에서 주민 갈등이 있을 수밖에 없고, 수익성 문제 때문에 진행이 어려울 수밖에 없다"고 설명했다.
여기도 소규모 단지가 쉽다고 나오지 않는가?
그리고 수익성 문제가 문제다.
"노후아파트, 재건축보단 리모델링을“
허윤경 건산연 연구위원은 "리모델링을 통해 가구당 면적이 12평(39.6㎡) 늘어나는 경우 약 2억7000만원의 분담금이 발생한다"며 "입지가 좋고 조합원들이 금전적으로 여유가 있어야 리모델링이 가능하다"고 했다.
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/10/17/2018101703710.html
얼마가 들어간다고 했는가?
2억7000만 원이다.
그렇다면 앞으로 10년 후가 되면 또는 시간이 지나면 리모델링이 쉬워질까? 아니면 어려워질까?
어려워 질 것이다.
왜냐하면 베이비붐 세대가 10년 후 되면 80세를 넘기기 때문이다.
나이 80에 2억 7000만 원주고 12평 늘릴 노인이 있을까?
오히려 독거노인 살기에는 소형평수가 더 유리하다.
그리고 현재의 50대도 10년이 지나면 60대가 된다.
우리나라에서 제일 많이 태어난 X세대도 시간이 지나면 더더욱 리모델링 수요는 줄어들 것이다.
그러니 리모델링 보고 들어간 사람들 생각 잘 하자.
순간의 선택이 노후의 인생을 가른다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
