내년의 중국 부동산 폭락에 관하여
내년의 중국 부동산 폭락에 관하여
'디폴트' 경고음 점점 커지는 中 부동산업계
http://news.hankyung.com/article/2018111277481
파이낸셜타임스(FT)는 중국 부동산 개발업체들의 채무 중 내년 만기액이 79조원에 달한다며 이 중 상당수 기업이 디폴트에 놓일 가능성이 있다고 11일(현지시간) 보도했다. 중국 정부의 부채 축소 정책으로 부동산 시장이 침체되고 있어서다.
본문에 나오는 내용이다.
왜 중국의 부동산이 이렇게 문제가 된 것일까?
이것이 국가주도 경제의 한계이다.
토지, 노동, 자본, 기술 생산의 4요소가 있다.
이 생산의 4요소로 국가 발전을 한다.
중국이 개혁개방을 했을 당시에는 토지, 노동은 거의 돈이 들어가지 않는다 했다.
왜냐하면 토지는 가격이 없는데다가 노동도 세계에서 알아주는 저임금이었으니 말이다.
그래서 화교의 자본을 빌어다가 투자를 시키고 가발 만드는 기계를 가지고 가발을 만들면 된 기술도 아주 낮은 수준에서는 해결이 된다고 했다.
그런데 문제는 2000년이 넘어가면서 기록적인 성장률이 조금씩 한계를 드러낸다.
왜냐하면 임금이 올라 노동의 가격이 오르기 때문이다.
그래서 반드시 가야 할 것이 생산성 향상을 하려면 기술로 가야 한다고 했다.
그래서 문제가 되는 것이 예전에는 100을 투입하면 100이 나왔는데 100을 투입하면 25만 나오는 시대가 되었다.
즉 투입대비 산출량이 25%로 쪼그라들었다는 얘기다.
그래서 얘네들이 생각한 것이 바로 4배로 빚을 늘려 생산을 하는 것이다.
예를들어보자.
내가 편의점 사장이다.
나는 1억 원을 투자해서 한달에 순이익이 1000만 원이다.
그런데 갑자기 인건비와 임대료가 올라서 순 이익이 250만 원 밖에 안 나온다.
그런데 나는 한 달에 1000만 원은 가져가야 한다.
그러면 어떻게 해야 하는가?
빚을 3억 을 더 내서 편의점 3개를 더 개설 하는 것이다.
그러면 순이익은 1000만 원이 되는 것이다.
빚이 많이 늘면 이자가 올랐을 때 취약 하지 않은가?
그렇다.
그래서 미국이 금리를 올리니 중국이 휘청하는 것이다.
그렇다면 어떻게 하는 것이 최선인가?
바로 250만 원만 가져가고 생활규모를 줄이는 것이다.
인건비를 아껴야 하니 알바생도 자르고 본인이 직접 뛰면 되는 것이다.
그런데 중국은 이 상황에서 알바생을 못 자른다.
왜냐하면 이들은 중국의 노동자들인데 이들을 잘라버리면 실업률이 극도로 올라가 사회불안 요소가 된다.
그래서 공산당 퇴진운동을 벌일 테세다.
왜냐하면 공산당은 모든 노동자들에게 취업자리를 제공해야 하기 때문이다.
이것이 공산당이라는 정치체제와 자유시장경제를 접목한 것이 근본적인 모순이라는 것이다.
자유시장경제란 무엇인가?
노동자를 자를 수 있는 것 아닌가?
그런데 중국은 그렇게 못 한다는 것이다.
그것은 공산당의 기본이념을 흔드는 것이다.
만약 노동자 자르려면 투표권 주고 자유 민주주의 해야 한다.
그래서 중국은 한국보다 훨씬 금융위기에 취약하다.
한국은 그래도 자유시장경제를 하되 자유 민주주의를 했으니 IMF 맞은 김영상 정부 날리고 김대중 정부 들어선 것 아니겠는가?
그런데 이렇게 중국에서 하자면 정권교체가 일어나야 하는데 공산주의는 공산당 일당독재 아닌가?
그래서 경제위기가 오면 공산주의는 붕괴하는 것이다.
그래서 소련이 붕괴했다.
그런데 부동산의 왜 그렇게 많이 올랐고 뭐가 문제일까?
중국은 노후보장이 안 되어 있다.
그래서 중국의 기준금리는 6% 정도 되나 개인들이 은행에 저축을 하면 1.5%정도의 이자밖에 못 먹는다고 한다.
그래도 할 수 없이 돈을 맡겨 놓을 곳이 은행 뿐이니 은행에 맡겨 놓는다고 한다.
그렇다면 이 돈은 누가 컨트롤 하는가?
바로 이렇게 저렴하게 빌린 돈을 중국의 공산당이 산업에 직접 투입한다는 얘기다.
중국제조2025와 같은 첨단산업에 돈을 빌려준다는 것이다.
그런데 이런 식의 경제는 아주 초기에는 통했을지 모르나 근본적으로 비효율이 발생한다는 것이다.
어떤 비효율인가?
미국은 기업이 돈을 빌릴 때 어디서 돈을 빌리는가?
바로 은행이다.
둘 다 주체는 민간이다.
미국의 기업은 돈을 빌릴 때 다수의 은행과 다수의 기업이 경쟁하는 구도이다.
그래서 비효율이 발생할 가능성이 없다.
이런 시스템이 몇 백년간 유지되어 엄청난 서비스 노하우가 있다.
예를들면 영국은 산업혁명 초기에 신문에 오늘의 발명이라는 코너가 있었다고 한다.
역시 기업가를 위해주는 영국다운 인식이라 할 수 있다.
오늘의 발명에는 산업혁명 초기에 돈이 될만한 발명을 하면 신문에 실어 주는 것이다.
그러면 소위 엔젤투자자가 발명가에게 전화를 걸어서 자신이 돈을 대줄테니 사업을 하자고 몰려 들었다고 한다.
그러니 민간에서 발명가에게 투자자금을 대고 발명가는 발명의 산업화를 통해 돈을 벌면 그것이 벤쳐투자, 주식시장이 아니고 무엇인가?
그러니 이러한 서구의 민간자본의 효율적인 유치는 은행과 기업을 가장 효율적으로 돌아가게 만들었다.
그런데 중국은 어떠한가?
바로 꽌시를 통해 그리고 중국 공산당의 계획경제를 통해 기업에 일방적으로 돈을 꽂아주는 시스템이다.
이것은 일본, 한국, 중국 다 마찬가지다.
그러니 당연히 비효율이 발생한다.
왜냐하면 누가 성공할지 실패할지는 시장이 결정하는 것인데 정부의 엘리트가 이것을 결정한다? 이것은 초기 산업에는 통할지 모르나 고도로 발달된 제조업과 서비스업 등은 통하지 않고 그것이 새로운 시장을 개척하거나 세계를 상대로 한다면 더 통하지 않는다.
그런데 중국은 더 불리한 것이 무엇인가?
바로 공산당 그 자체다.
왜냐하면 공산당이 빌려주라 했는데 안 빌려줄 수 있는가?
그래서 빌려주면 바로 부실이 된다.
꽌시로 빌려줘야 하고 공산당이 직접 경영하는 회사와 인민해방군이 경영하는 회사를 국영기업이라 하는데 방만경영과 부실경영이 극에 달한다.
게다가 이들은 가족경영까지 한다.
그리고 견제할 주체가 없다.
그리고 생산성은 이미 떨어져 있다.
그것이 중진국 함정인데 더 이상 생산요소(토지, 노동, 자본)의 투입을 더 한다고 하더라도 새로운 시장이 없고 치열한 레드오션만 있기 때문에 갈수록 투입대비 산출량은 떨어진다.
그래서 기술의 진보만이 이러한 생산요소 투입의 한계를 뛰어 넘는다.
애플이 스마트폰을 만들고 구글이 유튜브를 상용화 시키고 아마존이 물류의 혁신을 이뤄내는 것이다.
이것은 경직된 사회에서는 근본적으로 불가능하다.
자유로운 개인과 자유로운 생각을 가진 사회에서만 가능한 얘기다.
이러한 부실이 진행되고 있는 가운데 그렇다면 중국의 부동산은 왜 올랐는가?
중국의 인민은 아주 낮은 저축이자로 손해를 보고 있는 상황이다.
이것을 중국의 정부가 비효율적으로 기업에 투자를 하고 있다고 했다.
그러니 인민은 노후 보장이 안 되는 상황에서 이들이 할 수 있는 것은 무엇인가?
바로 주식, 부동산 투자가 된다.
주식은 2016년도에 한번 왕창 들어먹었고 몇 번의 조정이 있었다.
그런데 부동산은 조정없이 왔다.
부동산 가격이 엄청나게 올랐다는 것이다.
그렇다면 부동산 기업은 부실이 없을까?
부동산 기업도 중국정부가 하는 국책사업에 많은 투자를 했다가 돈을 날리고 있다.
예를들면 유령도시이다.
중국은 서부 대개발이라는 것을 했는데 지금 중국의 도시화율은 65% 정도 된다.
이것을 거의 90%까지 늘린다는 것이다.
선진국은 모두 90%가 넘어갔다.
일본과 같은 아주 예외적인 나라만 90%가 조금 안 되고 우리나라, 미국, 유럽의 국가들은 모두 도시화율이 90%를 넘어간다.
왜 90%를 넘어갈까?
산업단지와 신도시 때문이다.
산업단지가 지방에 있는 것이라고 잘못 알고 있는데 사실은 산업단지는 도시에 지어진다.
왜냐하면 산업단지가 지어지면 산업단지 인근에서 출퇴근할 사람들이 있어야 하는데 한적한 시골에 있다면 산업단지와 출퇴근 거리가 너무 멀어서 산업단지가 원할하게 돌아가기 힘들다.
그러니 산업단지가 생기고 인근에 출퇴근할 신도시를 짓는 것이 바로 도시화이다.
우리나라도 수도권에 반월, 남동, 영등포 등에 공단이 생기고 그 주변에 신도시가 생기는 것이 초기의 형태이다.
그리고 지방에는 바다와 인접한 곳에 산업단지가 생기고 그 주변에 커다란 도시가 생긴다.
왜냐하면 수출하는 나라는 바다를 통해 컨테이너선으로 무거운 물건을 옮겨야 하기 때문이다.
중국도 그래서 상하이, 심천, 홍콩, 광저우 등 동부 해안지대의 도시들이 바로 산업단지가 되는 것이고 도시가 되는 것이다.
그래서 도시화라는 것은 서부와 중부에 농민공들이 동부의 산업단지로 와서 일하면서 저렴한 노동력을 끊임없이 공급하는 역할을 하면서 나라가 발전이 되는 것이다.
그러면서 반드시 건설업체들이 도시를 지으며 한 국가의 GDP가 올라가는 것이다.
그래서 중국이 자신들은 도시화를 통해서만 2만 불 이상 갈 수 있다고 호언장담한 것이다.
그러나 인건비가 올라가는 와중에 공장에서 만든 물건이 세계에서 경쟁력이 없어지면 도시화가 진행이 되다가 해외로 공장을 옮기게 되어 더이상 신도시를 짓지 않게 된다.
한국도 해외로 공장이 빠져 나가니 더이상 신도시를 짓지 않게 되고 그로인해 토지로 졸부가 되는 사람이 없어졌다.
그런데도 도시기본계획2030 보고 토지 투자하는 사람들이 많다.
그러나 그것은 판타지에 불과하다.
지어질 도시는 앞으로 축소 될 것이다.
있던 도로도 없애고 도심도 축소될 것인데 어떻게 도시가 더 늘어나나?
앞으로 서울만 더 늘어날 것이고 지방은 인구 이탈현상이 더 늘어날 것이다.
이것은 WTO체제에 세계화가 더 많이 진행되면서 해외로 더 많은 공장이 빠져 나가면서 더 심해진다.
중국은 이러한 상황에 접하게 된것이다.
미국이 관세를 때리면서 중국에 있던 공장이 빠져 나가게 된 것이다.
그러면서 지어졌던 아파트들이 분양이 안 되고 분양가를 세일 하는 일이 벌어지자 돈을 갚지 못하게 된 것이다.
물론 그 전부터 더 많은 부실이 있었다.
예를들어 일대일로를 통해 카자흐스탄으로 가는 가스파이프라인을 놓았는데 그 것을 따라 도로와 철도를 같이 놓았다.
그리고 그곳에 살 사람이 없느데도 도시를 만들었다.
몇 백만 명이 들어갈 도시를 말이다.
그런데 도시만 있지 일자리가 없다.
그러니 유령도시가 되는 것이다.
그리고 철도에 하루에 내리는 사람이 서너명일 정도로 극도의 비효율이 있는 것이다.
그러니 이 모든 부동산 개발업체는 정부의 지시를 따라서 도시를 만들고 아파트를 짓고 철도, 도로 공사를 했는데 이것이 다 빚으로 했던 것이다.
그래서 이 빚을 못 갚아 파산하는 기업들이 현재 생기는 것이다.
그렇다면 누가 또 거지가 되는가?
부동산 기업에 투자했던 사람과 부동산을 비싸게 주고 산 사람들 아닌가?
그래서 급격히 부동산 가격이 30% 가량 빠지면서 곡소리가 나고 있다.
그래서 지금 중국에서는 아파트를 원플러스 원으로 하나 사면 하나 더 주는 파격적인 분양을 하고 있다.
그래서 지금 아파트 가격이 하락해서 건설회사로 몰려가 중국인민들이 시위를 하는 뉴스가 나온다.
이것에 불을 댕긴 것이 바로 미국 FED의 금리인상이다.
금리를 인상하니 버티던 중국의 부실기업들이 더이상 버티지 못하고 디폴트 하는 것인데 내년에 만기가 돌아올 것이 79조원이라는 얘기다.
이런 취약한 중국이 고리를 미국이 알고 있다.
그리고 미국은 법인세 깎아주고 트럼프 1년차에서 경기를 과부양 시켰다.
2018년 2분기 경제성장률 4%가 넘기는 것을 확인하고 중국에게 무역관세를 매기면서 무역전쟁을 시작했다.
그리고 FED는 경기부양, 실업률 등에 근거해서 지금 금리를 쉼없이 올리고 있다.
이 와중에 미국의 주식시장도 어느정도 상처를 입었으나 신흥국들은 엄청나게 박살이 나고 있다.
이것은 여기에 자세히 써 놓았다.
미중 무역전쟁과 30년에 한번 오는 대박의 기회
http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/720
결국 이대로 가면 중국은 국가 파산이다.
그래서 중국이 이번에 미국과 2+2 회담을 했는데 미국대표로 나온 피터나바로는 중국에 믿을 수 없는 상대라고 했다.
이 얘기는 그냥 상대에게 펀치 날린 것이다.
대화를 하려고 나온 것이 아니라 경고하려고 나온 것이다.
중국의 양제츠는 미국과 대화로 풀고 싶다고 했다.
중국은 지금 초주검 상태다.
내년에 중국의 부동산 폭락으로 갈 것인지 알 수 없다.
그러나 미국은 서서히 중국의 목을 조여 올 것이며 중국은 내부의 한계 때문에 무너질 수밖에 없다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
