중도금 대출 '錢錢(전전)긍긍'…50개 아파트 9조원이
중도금 대출 '錢錢(전전)긍긍'…50개 아파트 9조원이 묶였다.
돈줄 조이니 금리 껑충껑충…4만가구 '발동동'
작년 하반기 이후 분양한 78개 단지 전수 조사
제2금융권으로 내몰리면서 금리 연 4.5%까지 치솟아
100% 계약 단지·인기 신도시도 대출 거부 속출
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작년 10월 충남 천안에 600가구 규모 아파트를 분양한 한 건설회사는 이달 25일로 예정된 중도금 1회차 납부 시기를 1~2개월 정도 연기한다는 내용의 공문을 계약자들에게 발송했다. 건설사 관계자는 “계약률이 80%를 웃도는데도 미분양을 이유로 시중은행들이 중도금 대출을 거부하고 있다”면서 “협의 중인 저축은행이 연 5% 금리를 요구해 난감하다”고 말했다.
은행들이 가계부채 관리를 이유로 아파트 중도금 집단 대출을 꺼리면서 중도금 납부 연기 등 부작용이 속출하고 있다. 중도금 집단대출을 구하지 못한 아파트는 3만9000여가구에 달한다. 잔금대출 심사 강화와 재건축·재개발 이주비 대출 규제 등 금융권의 집단대출 옥죄기가 전방위로 확산되면서 내집 마련에 나선 실수요자들의 부담이 커지고 있다는 지적이 나온다.
◆중도금 납부 연기 잇따라
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21일 한국주택협회에 따르면 아파트를 분양한 뒤 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못한 곳은 50개 단지다. 필요한 자금 규모는 9조858억원에 달한다. 지난해 8월25일 이후 분양한 뒤 10월17일까지 중도금 대출 협약을 체결하지 못한 26개 단지와 10월18일 이후 신규 분양에 나선 52개 단지 등 총 78개 단지를 전수 조사한 결과다.
조사 결과 중도금 대출 은행을 구하지 못한 26개 단지 중 절반인 13개 단지, 1만2499가구(대출 규모 2조3877억원)는 여전히 대출 협약을 체결하지 못했다. 주택도시보증공사(HUG) 집계 결과 1차 중도금 납부일이 지난 이들 13개 단지는 경기(오산 수원 용인 의정부 평택 2곳)에 많았다. 서울과 광주 등 대도시도 포함됐다. 경주와 천안 광양 원주 등 지방 중소도시 아파트 단지도 중도금 대출 은행을 구하지 못했다.
작년 말부터 신규 분양된 52개 아파트(2016년 10월18일~2017년 1월31일 분양) 가운데 중도금 대출 협약이 끝난 곳은 15곳, 1만826가구에 그친다. 70%를 웃도는 37개 단지, 2만7367가구(6조6981억원)는 여전히 중도금 대출 협의를 하고 있다. 이번 조사는 10대 대형 건설사를 포함해 주로 대형 건설사들이 소속된 주택협회 회원사를 대상으로 했다. 신용도가 낮은 중소·중견 건설사들의 상황은 더 심각할 것으로 협회는 예상했다.
◆인기 신도시도 대출 못 받아
금융권의 중도금 집단대출 거부는 계약률이 100%를 기록해 미분양이 한 가구도 없는 수도권 신도시 등 공공택지 아파트에도 예외없이 적용되고 있다. 공공택지에서 분양된 18개 단지 중 12개 단지, 5094가구(2조312억원)가 중도금 대출 은행을 구하지 못했다. 단지 규모가 커 중도금 대출이 많은 재건축·재개발 아파트도 18곳 중 13곳(1만1146가구, 1조7579억원)이 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못해 어려움을 겪고 있다.
100% 계약을 마친 서울 고덕동의 한 재건축 아파트 단지는 조합원 대출은 저축은행 등에서 연 4.7% 개인 신용대출로 마련했으나 일반 분양 중도금 대출 은행은 구하지 못했다. 특히 계약률이 95%를 웃도는 30개 단지 중 절반이 넘는 17개 단지가 중도금 대출 은행을 찾지 못하고 있다.
대출 금리도 치솟고 있다. 시중은행의 중도금 집단대출 금리는 작년 5월 연 3.2~3.7%에서 이달 연 3.46~4.13%로 최고 0.43%포인트 상승했다. HUG 조사에서도 작년 하반기 이후 중도금 대출을 조달한 110개 단지의 평균 대출 금리는 연 3.9%로 집계됐다. 저축은행 등 제2금융권의 금리는 연 4.5%에 달한다. 같은 기간 한국은행의 기준금리는 연 1.25%로 변동이 없었다. 금융권이 정부의 가계부채 억제 대책에 편승해 폭리를 취하고 있다는 비판이 나오는 이유다.
집단대출 규제가 신규 분양시장은 물론 전체 주택시장에도 악재가 될 가능성이 있다고 전문가들은 지적한다.
김의열 한국주택협회 정책실장은 “입주 시점에 중도금 대출 이자를 감당하지 못한 매물이 쏟아질 경우 기존 주택시장이 침체에 빠질 우려가 크다”며 “주택시장 침체와 입주 포기는 오히려 가계부채를 늘릴 것”이라고 주장했다.
김보형 기자
kph21c@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017022158501
요즘에 중도금 대출 뿐 아니라 잔금 대출 안 되어서 신규아파트 잔금 못치고 분양권 파는 사람 늘었다.
그런데 분양권 안 팔리는 곳은 어떻게 하나?
신용불량자 되는 것이다.
왜 못 치나?
여신심사 가이드라인 때문이다.
기존 대출까지 싹 다 뒤져서 예를 들어 약 3억 원 정도만 넘어도 잔금대출 안 해준다고 한다.
3억이면 그리 큰돈이 아니다.
그러면 대출 많이 받은 사람은 어떻게 되나?
그냥 안 되는 것이다.
분양권 가지고 있는 사람 이 문제를 그렇게 허투루 볼 것이 아니다.
문제가 심각하다.
잔금대출도 이런데 중도금 대출은 더 심각하다는 얘기다.
잔금대출은 기본적으로 부동산 담보대출이다.
중도금 대출은 무엇인가? 신용대출이다.
아파트가 없지 않은가?
그냥 건설사 믿고 빌려주는 것이다.
그런데 요즘 여신심사 가이드라인 때문에 건설사도 안 되고 일반개인도 확실한 직업과 기존 대출이 없어야 한다.
물론 여신심사 가이드라인은 주택에만 한정이다.
일반 서민이 아파트 담보대출 받는데 몇 천만 원도 없을 수 있다.
그러면 심각해지는 것이다.
이 기사 옆에 바로 아래에 기사가 걸렸다.
중도금 무이자 대출 '달콤한 당근' 내걸고 분양
중도금 집단대출을 받기가 어려워지자 중도금 무이자 혜택을 제공하는 아파트가 늘고 있다. 금융당국이 집단대출의 고삐를 죄면서 중도금 대출 금리가 연 4~5%까지 치솟자 건설사들이 수요자 확보를 위한 고육책으로 중도금 무이자 카드를 꺼내들고 있다.
대우건설은 다음달 초 분양하는 ‘평택 비전 레이크 푸르지오’에 중도금 무이자를 적용할 계획이라고 21일 밝혔다. 경기 평택시 용죽도시개발사업지구 A2-1블록에 들어서는 단지로 전용면적 65~173㎡ 621가구로 이뤄져 있다. 대우건설은 인근에 분양 중인 ‘평택 비전3차 푸르지오’도 중도금 무이자를 적용하고 있다. 대우건설 관계자는 “‘11·3 부동산대책’ 여파로 분양시장이 위축된 데다 평택지역에 새 아파트 공급물량이 많다는 점을 감안해 중도금 무이자를 적용키로 했다”고 설명했다.
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GS건설은 24일 분양일정을 시작하는 대전 ‘복수센트럴자이’에 중도금 무이자 혜택을 제공한다. 대전 서구 복수동 1구역을 재개발하는 아파트로 전용면적 45~84㎡ 1102가구 가운데 866가구를 일반분양한다.
GS건설 관계자는 “정비사업장치고는 일반분양 물량이 많은 편”이라며 “조기 완판을 위해 고객 부담을 줄여주기로 했다”고 설명했다. 대우건설과 GS건설이 함께 분양 중인 인천 ‘영종하늘도시 푸르지오 자이’는 중도금 무이자와 발코니 무상확장을 제공하고 있다. 대림산업은 24일 분양일정을 시작하는 인천 영종하늘도시2차를 중도금 무이자를 적용해 공급한다. 현대건설은 작년 12월 분양에 들어간 경남 창원시 의창구 팔용동 ‘힐스테이트 아티움시티’에 중도금 무이자 융자를 제공하고 있다.
전문가들은 지방 시장에 이어 수도권에서도 중도금 무이자 혜택을 적용하는 단지가 늘어날 것으로 전망했다. 다음달에만 4만7000여가구가 공급되는 등 분양이 쏟아져 나오면서 청약자를 유치하기 위한 건설사들의 경쟁이 치열해지기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “중도금 무이자는 대출 이자가 분양가에 선반영되는 경우도 있는 만큼 반드시 주변 시세와 분양가를 따져보고 구입해야 한다”고 말했다.
조수영 기자 delinews@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017022158531
아니 어떻게 중도금 대출 받기 힘드니 무이자 대출을 한다는 얘기인가?
말이 되나?
중도금 대출도 안 되는데 어떻게 무이자 대출을 한다는 얘기인지 이해가 안 간다.
이해는 안 가지만 일단 분양이 안 되니 중도금 무이자 대출을 해서라도 미분양을 털어야 하기 때문에 계약을 할 사람들을 중도금 무이자라는 당근으로 꼬신다는 얘기가 된다.
대우건설은 다음달 초 분양하는 ‘평택 비전 레이크 푸르지오’에 중도금 무이자를 적용할 계획이라고 21일 밝혔다. 경기 평택시 용죽도시개발사업지구 A2-1블록에 들어서는 단지로 전용면적 65~173㎡ 621가구로 이뤄져 있다. 대우건설은 인근에 분양 중인 ‘평택 비전3차 푸르지오’도 중도금 무이자를 적용하고 있다. 대우건설 관계자는 “‘11·3 부동산대책’ 여파로 분양시장이 위축된 데다 평택지역에 새 아파트 공급물량이 많다는 점을 감안해 중도금 무이자를 적용키로 했다”고 설명했다.
대우건설과 GS는 중도금 무이자로 준다는 것이고 또 인근에 아파트 공급물량이 많아서 그렇다고 한다.
즉 경쟁이 심하고 미분양이 났는데 중도금 무이자라도 해야 미분양을 턴다는 얘기다.
아래에 GS도 그렇다는 것이고 말이다.
그럼 중도금 무이자 못하는 돈 없는 중소 건설사들은 어떻게 되는가?
미분양이 더 심해질 것 아닌가?
그래서 마이너스 프리미엄이 붙고 입주후 미분양이라는 악성재고가 남는다.
대기업 건설서가 아닌 중소형 건설사들은 무너져서 다른 건설사가 인수해 짓는 곳들도 많이 있었다.
이래서 처음 분양 받을 때 대형건설사가 중요하다.
그래야 이런 카드도 써먹지 않나?
2012년도에는 무슨 일이 있엇나?
건설사에서 미분양 털려고 1억 씩 할인해서 팔지 않았나?
그럼 가장 손해본 사람은 누구인가?
처음 분양받은 사람이다.
즉 제 돈 다 내고 산 사람이다.
나중에 미분양 산 사람은 원래 분양가보다 1억 씩 싸게 사고 기존 입주민들은 그들의 입주를 막고 결국 데모하지 않았나?
이런 것의 데자뷰가 펼쳐질까 심히 두렵다.
이렇게 되지 않기를 기도해야 한다.
그 때와 지금은 다르다.
그 때는 세계금융위기라는 것이 있었고 전세계가 어려웠지만 지금은 정부에서 대출을 조이는 형국이다.
그러나 갭투자의 상황은 점점 더 안 좋아지고 있다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
