감정이입 하지말고 투자자의 입장에서 바라보자.

감정이입 하지말고 투자자의 입장에서 바라보자.

강의가 끝난 후 서울에 재개발 원룸에 투자하라고 하면 임장을 다녀와서 이렇게 얘기하는분이 꼭 한분은 있다.

" 나 같으면 못 살아 " 였다.

감정이입을 한 대표적인 예이다.

본인은 그곳에 살 필요가 없다.

왜냐하면 투자자니까 말이다.

투자자니까 돈이 있는 것이고 돈이 있으니까 원룸을 매수할 수 있는 것이다.

그러나 그곳에 사는 사람은 어떤 사람인가?

서울의 원룸 살 정도면 그렇게 형편이 나쁜 사람이 아니다.

보증금 2000만 원에 월세 40만 원 정도는 내야 홍대와 가까운 합정동 쪽 원룸을 구할 수 있다.

그럼 이 곳에 사는 사람들은 어떤 사람들인가?

학생도 있지만 대부분 직장인들이다.

직장인이 돈이 없어서 원룸 월세 사는가?

그렇다.

아파트에 들어가려면 너무 비싸다.

그런데 원룸 월세는 그것에 비해서는 싸다.

그래도 빚이 그나마 없으니 2000만 원이라도 보증금 내는 것이다.

SKT, 삼성전자, LG전자 다녀도 대학 막 졸업한 사회 초년생은 들어가기 힘들다.

집안에 재력이 받쳐줘야 한다.

왜냐하면 대학 다니면서 학자금 대출 받느라 빚만 4000만 원이다.

학자금 대출 갚으려면 보증금은 고사하고 생활비, 교통비, 식비, 데이트 비용 등을 제외하면 빠듯하다.

그래서 원룸 살면 그나마 형편이 나은 것이다.

결론은 원룸에 사는 사람도 형편이 낫고 신용이 불량하지 않으며 월세를 잘 낼 가능성이 높은 우량 세입자일 가능성이 있다.

다만 이들은 아직 사회초년생이고 오히려 원룸에 사는 것이 자신의 처지가 그리 슬퍼할만한 처지가 아니라는 것이다.

그런데 " 나 같으면 못 살아 "라는 전제는 어디에서 출발하는가?

나의 입장에서 감정이입한 것이다.

그렇다면 이러한 것이 투자자의 입장으로 보는 것은 무엇인가?

그곳에 살지 말지에 관한 것이 아니라 수익률을 보는 것이다.

감정이입 하지말고 투자자의 입장에서 바라보자.

쉐어하우스에 관한 얘기를 해도 마찬가지 반응이 온다.

"남들과 한 방에서 산다는 것은 상상할 수 없다" 라는 반응 말이다.

그럼 쉐어하우스에 사는 사람들은 어떤 사람들인가?

쉐어하우스 이음
http://www.eumhaus.com/

대표적인 쉐어하우스 스타트업이다.

집주인으로부터 전대를 해서 전전대를 놓는 사업자등록을 한 합법적인 스타트업이다.

그럼 페이지를 방문해보면 한 방에 2명씩 살고 큰 방은 3명씩 산다.

방이 3개인데 총 7명이 산다는 것이다.

비좁아 보일 것 같은가?

그러나 홈페이지를 방문해보면 럭셔리하게 꾸며놓고 잇고 오히려 고시원 사는 것보다는 훨씬 좋다는 것을 알게 된다.

그렇다면 여기에 사는 이들은 어떤 이들인가?

원룸과 마찬가지로 대학생 혹은 외국인 그리고 회사원 등 다양한 계층인 산다.

그런데 이들은 어떤 사람들인가?

이음이나 우주 등 쉐어하우스를 하는 스타트업의 말을 들어보면 들어오려고 줄을 서 있는 사람들이 많다는 것이다.

그래서 이들은 면접을 주로 봐서 들어올 사람들을 뽑고 있으며 그들이 뽑는 이유는 겉으로는 다른 사람들과의 형편이나 수준을 맞추려고 하는 것이고 속내는 멀쩡한 직장을 가진 대기업 직원을 뽑으려는 이유가 분명하다.

왜냐하면 면접에서 명함을 받기 때문이다.

명함이 있는데 좋은 직장에 다닐수록 들어갈 확률이 높을 수 잇다.

그럼 위의 원룸과 같은 이유로 고시원에 살 수 밖에 없다.

왜냐하면 학자금 대출 등으로 보증금 모을 돈이 쪼들려서 도저히 원룸은 못 들어가는데 그러면 보증금 없는 고시원에 들어가야 한다.

고시원이 새로 생긴 곳은 깔끔하고 시설이 잘 되어 있으나 가격은 창이 있는 곳이 50만 원을 넘어갈만큼 비싸다.

그런데 사실 살아보면 좁은 공간이라 좀 답답하다.

그렇지만 쉐어하우스는 여러명이 살긴 하지만 답답하지 않다.

그리고 막상 살아보면 장점이 많다.

일단 방이 꽉 차지 않으면 주인이 관리비를 낸다.

항상 방이 꽉 차지 않으니 방을 고시원보다 넓게 쓸 수 있다.

거실에 쇼파가 있고 대형TV가 있어서 좋다.

같이 사는 사람들의 수준이 높고 남녀 혼용인 경우가 많아서 의외로 좋은 사람을 만날 수 있다.

TV에서 쉐어하우스에 관한 드라마 등으로 로망이 있다.

마치 장미여관의 멤버가 옥탑방에 사는 것을 보고 일부러 옥탑방을 찾아 월세를 들어올만큼 청년들은 로망을 찾는다.

역세권에 있으며 1층에는 커피전문점(스타벅스, 엔젤리너스 등)이 있다.

사람이 쉐어하우스에서 붐비면 1층으로 내려가 일을 보거나 노트북을 켜놓고 영화를 봐도 된다.

2층은 휘트니스 센터가 있어서 헬스클럽보다 입주민을 배려한 시설이 있다.

집은 없어도 차는 있는 세대라 고시원에 주차는 못해도 주상복합으로 된 곳은 주차를 돈을 내면 얼마든지 가능하다.

남자친구, 여자친구가 있다면 집까지 바래다 줄 때 당당하다.

같은 돈 내고 산꼭대기 원룸 사는 것보다 훨씬 유리하다.

이 경우는 주소를 쓸 때 한강00시티, 00 메르디앙 등 아름다운 이름을 쓸 수 있어서 주변 사람들의 부러움을 산다.

그리고 몇 평살아? 물어보면 48평이라고 당당히 말한다.

물론 7명 사는 것은 숨긴다.

고시원과 가격차이가 거의 없으며 관리비는 7명 정도가 1/m 하기 때문에 부담이 없다.

이러한 장점이 있는데 왜 자신이 살 것으로 감정이입을 하는가?

투자자의 입장으로 봐야 한다.

그러니 투자자의 입장에서는 훨씬 좋은 조건이다.

그럼 현재 이음에 관해 투자자입장에서 계산을 한 번 해보았다.

엄청난 수익률이다.

실제 4200만 원 들어가서 월 265만 원 나온다.

감정이입 하지말고 투자자의 입장에서 바라보자.

투자자의 입장에서 바라보면 안 보이던 이면이 보인다.

요즘 같은 시장은 어떤 시장인가?

분양권이 죽고 다음이 안 보이는 깜깜한 시장 아닌가?

대출은 조이고 가계대출 대책은 쏟아지고 부동산투자에 있어서 길이 안 보인다.

그런데 건설회사 사장은 얼마나 답답할까?

답답할 것이다.

왜냐하면 분양만 하면 잘 되던 동탄2도 지금은 전매제한금지 때문에 아예 분양이 안 되는 곳으로 바뀌엇기 때문이다.

그럼 건설사 사장의 입장에서 시장을 바라봐야 한다.

건설사 사장의 기본적인 생각은 무엇인가?

절대 미분양이 안 나야 한다.

왜 분양권 시장이 맛이 갔나?

경쟁률이 없기 때문이다.

경쟁률이 없으니 미분양이다.

그럼 미분양이 안 나려면 어떻게 해야 하는가?

그리고 미분양이 많이 난다 하더라도 건설회사에 부담이 없으려면 어떻게 해야 하는가?

이러한 고민을 할 것이다.

그럼 일단 신도시 분양은 멈춘다.

왜냐하면 신도시는 조합원이 없기 때문에 미분양이 났을 경우 모든 손실은 건설회사에 확정된다.

분양이 활황일 때는 아무문제 없다. 그러나 분양시장이 침체가 되면 미분양이 문제가 된다.

그러나 재건축, 재개발은 어떠한가?

조합원이 많다.

조합원이 많으니 뭐가 좋은가?

미분양이 많더라도 조합원 물량은 조합원이 받아가니 문제가 없다.

일반분양만 문제가 된다.

일반분양이 최대한 적으려면 어떻게 해야 하는가?

재건축이 좋다.

그것도 중층 재건축 말이다.

저층 재건축은 일반분양이 많으니 별로 안 좋다.

그러나 중층 재건축은 일반분양으로 돌릴만한 물량이 많지 않으니 미분양에 대한 부담이 없다.

그러나 2018년 1월1일 초과이익 환수제가 시행되면 3000만 원이 넘는 이익의 50%는 나라랑 반으로 나눠야 한다.

이러면 재건축 시장은 죽는다.

그러니 재개발을 선점하는 것이 낫지 않을까?

그렇다면 재개발을 할만한 곳은 어디인가?

인천인가? 경기도 인가? 아니다.

사업성이 안 나온다.

그러니 서울이다. 라는 결론이 난다.

그러니 건설회사 사장의 입장에서 내년이나 후년에 손가락 빨고 있지 않으려면 지금은 재개발 조합과 빨리 재개발 추진을 위해 공을 들여야 한다.

이것이 투자자의 입장이다.

감정이입 하지말고 투자자의 입장에서 바라보자.

분양권, 재건축 다음은 어디인가?

http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/452

을 보면 좀 더 자세한 내용을 알 수 있다.

왜 제주도 땅값이 올랐나?

유커 때문에 올랐다.

그럼 유커를 움직이는 힘은 무엇인가?

유커를 끌고 다니는 중국 여행사 사장 에게서 나온다.

중국여행사 사장이 자라는데서 자고 먹으라는데서 먹고 놀라는 곳에서 노는 것이 유커의 습성이다.

그럼 내가 중국 여행사 사장이라면 어떻게 해야 할까?

땅을 사야 한다.

왜냐하면 자신이 자라는 데서 자니 콘도미니엄을 사고 자신이 먹으라는 데서 먹으니 식당을 사서 운영하고 자신이 쇼핑하는데서 사니 쇼핑센터를 짓고 자신이 놀라는 데서 노니 카지노를 짓는 것이다.

외국인이 부동산을 사줘야 오른다.|

http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/450

즉 감정이입을 하지 말고 입장을 바꿔 생각하고 투자자의 입장에서 바라보면 다른 세상이 보인다.

여의도 사무실 근처 식당 주5일 근무해서 주말에 장사 못한다고 걱정하지 말자.

주말에 장사 못해도 식당에 들어오려고 줄 선 자영업자들이 많다면 그 곳의 상가는 매입해도 괜찮다.

투자자라면 자영업자의 시각으로 볼 것이 아니라 건물주의 입장에서 바라보아야 한다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777

칼럼은 카페 주소와 닉네임이 반드시 함께 있는 상태에서 스크랩되어 있어야 하며 본 콘텐츠의 저작권은 저자 또는 제공 처에 있으며, 이를 무단 이용하는 경우 저작권법 등에 따라 법적 책임을 질 수 있음.