서울 아파트 전셋값 '뚝 뚝'…2009년 이후 최대폭
서울 아파트 전셋값 '뚝 뚝'…2009년 이후 최대폭 하락
감정원, 지난달 전국 0.22%↓
지난달 서울의 아파트 전셋값이 2009년 후 10년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다.
4일 한국감정원에 따르면 지난달 서울의 주택(아파트·연립·단독주택 종합) 전셋값은 0.43% 떨어져 1월(-0.32%)보다 하락폭이 확대됐다. 특히 서울의 아파트 전셋값은 입주물량 증가 등의 영향으로 지난달 0.69% 내려 전국 광역 시·도 가운데 최대 낙폭을 기록했다. 2009년 1월(-1.74%) 후 월간 변동률로는 10년 만에 최대 낙폭을 기록했다.
송파 헬리오시티(9500여 가구) 등 대규모 아파트의 입주가 이어지면서 강남권을 중심으로 전셋값을 끌어내렸다. 전국의 주택 전셋값은 전월에 이어 0.22% 하락했다. 전국의 전셋값은 2017년 12월 이후 15개월 연속 하락세가 이어지고 있다.
주택가격의 경우 지난달 서울이 0.19% 떨어졌다. 전국 평균(-0.12%)보다 하락폭이 컸다. 또 인천과 경기도는 각각 0.05%, 0.11% 하락했고 지방은 0.10% 떨어졌다. 5개 광역시 중에선 부산(-0.13%)과 울산(-0.43%)이 하락했다. 실수요와 투자수요가 함께 움직이고 있는 대구(0.08%)와 대전(0.12%), 광주광역시(0.14%)는 상승했다.
전국의 주택 매매가격은 전월 대비 0.12% 하락하며 3개월 연속 내림세를 보였다. 봄 이사철을 앞두고 있지만 대출 제한과 보유세 강화 등 정부 규제로 매수세가 자취를 감추면서 호가 약세가 계속되고 있다. 다만 낙폭은 1월(-0.15%)보다 다소 감소했다.
유형별로 전국의 아파트는 지난달 0.25% 하락해 전월(-0.29%)보다 낙폭이 축소됐고, 연립주택도 -0.08%로 1월(-0.11%)보다 하락폭이 줄었다. 이에 비해 단독주택은 일부 개발 예정지의 가격이 오르면서 전국 평균 0.21%로 1월(0.19%)보다 상승폭이 커졌다. 서울의 아파트는 0.37% 내려 지난해 12월 이후 3개월 연속 하락했다. 낙폭은 1월(-0.41%)보다 다소 줄었다.
최진석 기자
iskra@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2019030488811
우리나라에만 있는 전세제도다.
그래서 특히 더 위험하다.
왜 위험할까?
큰 돈으로 레버리지를 일으켰기 때문이다.
올라갈 때는 좋다.
5억 아파트를 4억 5천만 원 전세끼고 투자해서 5천만 원 들어갔는데 6억 원이 되었다.
무려 5천만 원 투자했는데 1억 원이 올랐다.
100% 오른 것이다.
그러나 이것은 오를 때의 얘기이다.
떨어질 때 몇 억 원을 갚아야 한다.
그것도 한번에 말이다.
그것이 역전세난이다.
역전세난은 아파트 가격이 떨어질 때 생기는 현상이다.
그런데 이것이 언제 위험할까?
수도권에 아파트를 현재 마구 늘리고 있다.
OO 신도시라고 써 있는 곳과 그 주변은 신도시에 아파트 들어서고 후광효과를 얻으려고 마구 난개발을 하고 있다.
그래서 XX아파트 5000세대 분양 이런 것 흔히 보인다.
그런데 지금 문제가 될까?
아니다.
문제가 되지 않는다.
왜냐하면 지금은 부동산을 살 사람이 더 많은 시기다.
베이비붐 세대를 비롯해 X세대, 에코세대가 무려 우리나라에 50%인데 이들이 1955년생부터 1985년생까지 30년간 분포해 있다.
그런데 이들은 연령대로 보았을 때 아직 아파트를 팔 나이가 아니고 아파트를 살 나이다.
그러니 부동산 초호황기이다.
게다가 서울은 아파트를 못 짓도록 재건축, 재개발 다 막아 놔서 공급이 없다.
그리고 수도권에만 아파트를 늘리고 있다.
언제 문제가 될까?
바로 서울에 아파트 공급이 터지는 날이다.
어떤 곳이 문제가 될까?
아파트 40년이 초과되는 1기 신도시부터 문제가 될 것이다.
헬리오시티가 그 증거다.
그렇다면 문제는 서울일까?
그럴리가 없다.
서울은 직장이 몰려있고 앞으로도 서울로 집중화되고 있다.
그래서 문제는 수도권이다.
그렇다면 어떻게 문제가 될까?
바로 역전세난으로 오지 않을까 생각한다.
1채 정도 가지고 있다면 자기가 들어가 살면 된다.
그러나 여러채 가지고 있다면 그리고 한 채당 1억 씩만 떨어진다면 문제다.
지금 유행하는 것이 전세보험이다.
전세보험은 일단 세입자에게 전세금을 보험사에서 내주고 집주인에게 받아내는 것이다.
이것이 바닥 나고 있다고 한다.
그만큼 현재 역전세난이 심화되고 있다.
그러나 현재는 그리 문제는 아니다.
앞으로 5년 이상 지나면 그 때가 문제다.
역전세난이 났는데 몇 억 원의 역전세난이 나서 전세금을 줘야 하는데 돈이 있을까?
돈이 없다.
게다가 그 돈을 갚으려면 대출 받아서 세입자에게 줘야 하는데 대출은 잘 나올까?
아파트 값이 떨어지는 것과 역전세난은 동시에 진행된다.
그리고 대출을 잘 받았다 치자.
문제는 대출금을 갚아야 하는데 월세는 잘 나갈까?
역전세난이 일어나면 경매로 오래된 아파트 쏟아져 나온다.
그러면 경매 들어간 아파트 단지는 실거래가가 떨어진다.
그러니 담보대출 비율 떨어지고 세입자는 만기가 되면 집 빼달라고 난리를 칠 것이다.
우리나라에만 있는 전세다.
외국은 이런 제도가 없다.
그래서 대출만 받는다.
대출은 나라가 관리한다.
그러나 역전세는 관리가 안 된다.
몇 년 후 수도권에서는 역전세가 시작될 것이고 10년이 지나면 역전세라는 헬게이트가 열릴 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
